Vstoupili jsme do logistiky, chceme vydělat na trendu deglobalizace, říká Hrbáček z fondu Wood & Company

Po hubenějších letech realitní trh znovu ožívá. Úrokové sazby klesají, ekonomika se zvedá, málo se staví a poptávka po nemovitostech nikam nezmizela. Podle Jiřího Hrbáčka, místopředsedy představenstva realitního fondu Wood & Company, nastalo období, kdy fondy opět navýší své výnosy. Nicméně i v loňském, stále ještě utlumeném roce dokázaly realitní fondy společnosti Wood & Company přinést svým investorům solidní zhodnocení. 

Podle dat, která sbírají HN ve spolupráci s Institutem strategického investování při Fakultě financí a účetnictví na pražské VŠE, nabídl podfond zaměřený na obchodní centra roční výnos 13,5 procenta. Porazil tak i vysokou inflaci, která loni činila 10,7 procenta. V posledních třech letech se navíc jedná o nejvýkonnější fond v žebříčku.

Váš Wood & Company Retail podfond je za poslední tři roky nejvýkonnější fond v našem srovnání. Proč se mu tak daří?

Měl bych začít tím, že fond zažíval na začátku v roce 2020 těžké časy, neboť v portfoliu máme Galerii Harfa nebo obchodní centrum Krakov v Bohnicích. Obchodní centra byla během pandemie zavřená. Následující rok byl také ještě složitý, ale s rokem 2022 se otevřela, lidé začali znovu utrácet, a to se potvrdilo i loni. Je sice pravda, že jsme měli vysokou inflaci, ekonomicky se země nedostala na předcovidou úroveň, ale u nás byly nákupy silné. V případě Harfy měli třeba za loňský první kvartál naši nájemníci o 40 procent vyšší obrat než v prvním čtvrtletí, v do té doby nejsilnějším roce 2019. Nenaplnila se ani obava na trhu, že se nákupy masivně přesunou do online prostředí. Naše obchodní centra zkrátka fungují dobře.

V jednom dřívějším rozhovoru jste uváděl svá očekávání na rok 2023. A v případě retailového podfondu jste ta očekávání překonali. Nicméně u Wood & Company Office podfond se vám je naopak naplnit nepodařilo. Jak to?

U kanceláří už byl důsledek hospodářského cyklu podstatně silnější a projevil se výrazněji. Pocítili jsme efekt nižší obsazenosti, která klesla z hodnot kolem 95 procent na 93 procent a také chování velkých globálních firem, které zmenšovaly své prostory, neboť se projevil fenomén home officů. Samozřejmě jsme pocítili také tlak na valuace kvůli vysokým sazbám. Tudíž jsme ve výsledku zaostali za námi cílovaným výnosem osm až deset procent ročně. Nicméně my našim investorům říkáme, že nemohou počítat s tím, že v rámci retailového podfondu budou dostávat trvale 15 procent ročně a v případě kanceláří 11 procent jako poslední roky. Navíc česká ekonomika stagnuje, sazby financování jsou vyšší, proto je logické, že výnosy dočasně klesly.

Kdybyste se podíval na jednotlivé segmenty, jako je retail, kanceláře nebo logistika, tak kde se nyní pohybují yieldy?

Budu uvádět čísla za ty nejlepší moderní budovy, abychom srovnávali srovnatelné, a to v České republice. V případě kancelářských budov jsme v Praze někde u 5,25 procenta. U logistiky jsme na hodnotách lehce nad pěti procenty a u obchodních center se pohybujeme na hodnotách kolem šesti procent. Tedy dnes jsou yieldy docela srovnatelné.

A pokud srovnáte Prahu s dalšími městy, kde působíte, a jejich vyhlídky?

Kromě Prahy jsme také ve Varšavě a v Bratislavě a Praha je určitě nejdražší, má nejnižší yieldy. Jde ale o trend trvající už nejméně dekádu. Když vyberu na srovnání třeba segment kanceláří, tak v Praze se za posledních 16 měsíců nezahájila stavba jediné kancelářské budovy, ve Varšavě je výstavba na třetinové úrovni, co jsme byli zvyklí. V Bratislavě loni přibylo poměrně hodně metrů budov, ale letos a příští rok se to bude blížit nule. Nabídka se tedy prudce omezuje, naopak poptávka zůstává pořád solidní.

Jaké příležitosti jste se rozhodli v posledním roce využít?

V listopadu jsme otevřeli logistický fond, který je postavený na modelu spolupráce s developerem. Vytvoříme společný projekt, kdy my zajistíme kapitál, developer dá také svůj vklad kvůli tomu, aby měl na úspěchu projektu zájem, a vše postaví a obsadí. A ve chvíli, kdy je projekt zkolaudovaný, naplněný nájemníky, tak ho prodáme velkým investorům. Česko je pořád velmi průmyslová země a v Polsku industrializace dále pokračuje. Čekáme, že budeme těžit z další deglobalizace, kdy si Evropa potřebuje zajistit vlastní výrobní, skladovací nebo vědecké kapacity a na to my sázíme.

Letos zároveň uplynul rok od založení nemovitostního fondu Wood & Company Realitní, který je cílený na drobné investory. Jak jste s ním zatím spokojení? 

Ještě nemáme číslo za celý první rok, výkonnost počítáme od loňského 31. května, avšak za 10 měsíců jsme na výnosu 6,3 procenta s tím, že dlouhodobě cílíme na výkonnost mezi sedmi a devíti procenty ročně. Vzhledem k tomu, že se jedná o velmi diverzifikovaný produkt, který je postaven na konzervativních hodnotách a dobré likviditě, myslíme si, že je alternativou ke spořicím účtům, jejichž sazby klesají a s největší pravděpodobností budou klesat i nadále.

Fond koinvestuje s našimi fondy kvalifikovaných investorů, tudíž v něm naleznete investice do kanceláří, obchodních center, logistiky. Fond pak benefituje z toho, že nepotřebuje svůj vlastní velký tým, protože využívá již existující tým 65 odborníků, kteří se věnují investicím v našich realitních fondech kvalifikovaných investorů. A mezi nimi jsou experti na akvizice, správu nemovitostí, pronájem či financování. Dnes už ve fondu máme přes tisíc klientů a jejich počet dále narůstá, takže spokojení jsme.

Je nějaký důvod, proč se vyhýbáte investicím do rezidenčních nemovitostí?

Několikrát jsme zvažovali takové investice, ale nikdy nám to nevyšlo číselně, neboť výnosnost by byla nejčastěji jen mezi 4,5 a pěti procenty a na tak málo nejsou naši investoři zvyklí. A pak samozřejmě nemáme také kapacity dělat úplně všechno.

Jakou část portfolia by měl nemovitostní fond u drobného investora tvořit?

Sám doporučuji mezi 20 a 30 procenty, ale samozřejmě záleží, jaký jste typ investora. Pokud jste konzervativnější, tak budete mít více v dluhopisech na úkor nemovitostní složky, pokud vám naopak nevadí jít do většího rizika, budete mít zase více akcií.

Dá se v portfoliu pohlížet na nemovitostní fond jako na alternativu k vlastní nemovitosti?

Jakmile máte čtvrtý pátý byt, tak brzy zjistíte, že starat se o ně zabírá velké množství času a nese s sebou řadu starostí. Nemovitostní fond právě toto řeší. V Česku působí důvěryhodní hráči a není důvod jim peníze nesvěřit. My jsme na trhu komerčních realit osm let, jsme silně regulovaní, auditovaní, hodnotu našeho portfolia posuzují znalci na odhad cen nemovitostí, naše dva podfondy Office a Retail jsou dokonce listované na pražské burze. Určitě fond může být alternativou k vlastním nemovitostem. 

Realitní fondy čelí tlaku na udržitelnost, jak vás ovlivňuje zelená politika?

Pracujeme na tom už několik let a u nás je to evoluční cesta, protože energetická účinnost a efektivita je něco, co řešíme bez ohledu na to, jestli nám někdo něco nařizuje. Prostě se to vyplatí. Nájemníky samozřejmě zajímá, kolik budou platit za elektřinu, plyn či teplo. Zajímá je, jestli recyklujeme, chováme se ohleduplně k okolí. Samotný tlak na realitní fondy je ale cítit především přes banky a jejich přísnější úvěrování.

A mohou mít opatření v rámci zelené politiky vliv na výkonnost fondů?

Jistý vliv určitě mají, nicméně se stávajícími podmínkami a výhledy počítáme a pracujeme s nimi. Uvedu ještě pro kontext pár zajímavostí. Zjistili jsme, že u budov postavených před 20 až 25 lety máme někdy spotřebu energie na metr čtvereční menší než u moderních novostaveb. Důvod je ten, že v moderních budovách jsou drahé technologie jako klimatizace, rekuperace a další, které jsou nákladné na spotřebu elektřiny. Hodně se také změnila ekonomika, co se týče materiálů. V minulosti často dávalo smysl stavbu klidně zbourat a postavit znovu, protože hlavní hodnotu tvořil pozemek. Dnes už má železobetonový skelet výrazně vyšší cenu. Souvisí to s nedostupností a vysokou cenou stavebních materiálů a práce, v Česku už třeba kamenolom neotevřete. Takže ve výsledku, když něco opravujeme, tak třeba recyklujeme materiál z jiné budovy.

Prodávali jste už nějaké budovy a myslíte si, že byste mohli být k prodeji dotlačení třeba právě požadavky na udržitelnost?

Může nastat situace, kdy si řekneme, že se nám rekonstrukce u dané budovy, která má splnit nějaké další přísnější požadavky, už nevyplatí a budovu raději prodáme. Nicméně my s prodeji počítáme přirozeně v rámci optimalizace portfolia. Zatím jsme ale prodali jedno maloobchodní centrum a momentálně jednáme o prodeji jedné kancelářské budovy. Ono občas prodávat je také dobré, a to proto, abyste ukázali trhu, že skutečně dokážete prodat za valuace, které u svých budov oficiálně uvádíte. V příštím roce možná dojde k dalšímu prodeji jedné nemovitosti a nákupu dvou nebo tří nových.