Jejich realitní fond porazil inflaci i většinu trhu. Oslovíme také drobné investory, říká Hrbáček z Wood & Company

Realitní trh loni po letech hojnosti zažil tvrdý náraz. Vysoké úroky zasáhly nejen lidi nakupující byty na hypotéku, ale také investory do komerčních nemovitostí. Trh s nimi zamrzl a jejich ceny začaly klesat. Přesto realitní fondy společnosti Wood & Company dokázaly doručit svým investorům dvouciferné výnosy. Co víc, porazily většinu konkurence. Podle dat, která sbírají HN ve spolupráci s Institutem strategického investování při Fakultě financí a účetnictví na pražské VŠE, nabídl podfond zaměřený na obchodní centra roční výnos 17,5 procenta. Porazil tak i vysokou inflaci, která loni činila 15,1 procenta. Kancelářský podfond pak vklady investorů zhodnotil o 10,2 procenta.

„Byly to mimořádně nadprůměrné výnosy. Například náš retailový podfond v roce 2022 ve výkonnosti dohnal to, co ztratil v roce 2020 až 2021, v době plné covidové pandemie. V roce 2022 se obchodní centra opět naplnila, stouply jejich příjmy. To se projevilo v jejich výsledcích,“ říká v rozhovoru pro HN portfolio manažer společnosti Jiří Hrbáček. „Pro letošní rok cílíme na podfondech Retail a Office na výnos mezi osmi až deseti procenty a u podfondu AUP Bratislava osm procent. To je také náš dlouhodobý cíl,“ dodává.

Dosud jste se zaměřovali jen na movitější klientelu, vaše fondy byly pro takzvané kvalifikované investory. Proč otevíráte i fond pro drobné střadatele?

Říkáme, že jsme tím rozšířili naši rodinu realitních fondů. Funguje od března, a přestože jej nespravuje stejný fond jako naše dosavadní podfondy, investuje společně s námi a využívá plně znalostí a možností našeho realitního týmu, který má více než 55 členů. Demokratizujeme investování. Chtěli jsme nabídnout možnost investovat i těm, kteří si nemohou nebo nechtějí dovolit investovat milion korun, což je minimální investice do fondu kvalifikovaných investorů. Existují lidé, kteří chtějí pravidelně investovat každý měsíc menší částky, například dva tisíce nebo pět tisíc korun. Když máte tisíce nebo desítky tisíc takových klientů, můžete vytvořit zajímavý fond. Cílíme s ním na výnosnost sedm až devět procent ročně.

Výnosy fondů pro běžné střadatele ale bývají nižší kvůli větší regulaci. Když u fondů pro kvalifikované investory mluvíte o osmi až deseti procentech, jak chcete dosáhnout sedmi až devíti procent na tomto fondu?

Umožníme mu investovat do stejných projektů. Poskytneme mu zdarma naši expertizu. Například když koupíme další kancelářskou budovu ve Varšavě, bude se na tom podílet i tento fond. Samozřejmě má větší nároky na likviditu, což se projeví mírně nižší výnosností. Přesto si myslíme, že jsme schopni dosáhnout zmíněných čísel. Kdybychom si nevěřili, raději bychom nastavili očekávání na 6,5 procenta nebo 5,5 procenta.

Konkurence investičních produktů narůstá. Jak se vám nyní daří získávat investory?

Je to náročnější a pomalejší, protože lidé zvažují více možností, například termínované účty v bankách jsou nyní slušně úročeny. Ale my oslovujeme jiné části peněženek lidí. Samozřejmě že naši investoři musejí mít likviditu. Ale pokud chtějí mít část investic s vyšším výnosem, pořád by měli mít v portfoliu někoho, jako jsme my. Investoři mají alternativu, ale na rozdíl od termínovaných vkladů my inflaci porazili. A letos máme šanci ji porazit znovu.

Realitní byznys loni prožil turbulentní rok. Trh s komerčními realitami zamrzl, úrokové sazby zvýšila Česká národní banka i Evropská centrální banka. Mluví se o poklesu cen nemovitostí. Co to znamená pro váš fond?

Transakcí se minulý rok udělalo výrazně méně. Jsme zhruba pod polovinou toho, co se zobchodovalo v letech 2015 až 2021. Oceňovatelé v určité míře ztratili možnost určovat hodnotu nemovitostí porovnáním s aktuálními transakcemi. Náš fond nicméně stále roste a dnes spravujeme zhruba 1,14 miliardy eur v 15 budovách. Pro nás vývoj znamená, že se trh změnil na trh kupujícího. Pokud má někdo představy, že bude prodávat za ceny, jaké byly před dvěma lety, pravděpodobně neuspěje.

Je to už vidět v číslech za realitní trh?

Yieldy (poměr čistého ročního nájemného k ceně nemovitosti, v realitní branži používaný k vyjádření atraktivity investičních nemovitostí − vyšší yield znamená zpravidla nižší cenu a rychlejší návratnost investice – pozn. red.) se ve střední Evropě za poslední rok zvýšily v průměru o 0,5 až 0,75 procentního bodu. Předpokládáme, že ve střední Evropě ještě porostou, ale nebude to nic dramatického. V západní Evropě byly yieldy stlačené výrazně níže, proto je tam jejich nárůst nyní vyšší. U nás očekáváme nárůst o 0,15 až 0,25 procentního bodu v oblastech, které nás zajímají, tedy u kanceláří a obchodních center.

U komerčních nemovitostí tedy zatím nečekáte stabilizaci cen, k níž už nyní dochází na rezidenčním trhu?

Domníváme se, že v tomto roce bude ještě pokračovat nárůst yieldů. Například v Praze byly před dvěma lety u prémiových kancelářských prostor kolem 4,25 až 4,5 procenta. A nyní se pohybují mezi 4,75 až pěti procenty (yield 4,25 procenta znamená návratnost cca 23,5 roku, u pěti procent je návratnost 20 let – pozn. red). Očekáváme další nárůst o 0,15 až 0,25 procentního bodu. Je ale důležité si uvědomit, že se zvýšily nájmy. Ať už z důvodu inflace a inflačních doložek nebo také kvůli slabší nabídce.

Když se podíváme na trhy, kde působíme, tedy Prahu, Bratislavu a Varšavu, tak Praha bude letos nejsilnější ve výstavbě, protože se zde postaví 120 tisíc až 130 tisíc metrů čtverečních nových kancelářských ploch. Například ve Varšavě tento rok přibude 80 až 100 tisíc metrů čtverečních, což je jen asi třetina průměrů dřívějších let. A z trhu zároveň zmizí přes 80 tisíc metrů čtverečních starých kanceláří, které se změní na byty nebo hotely. Takže čistý přírůstek se bude blížit nule.

Také v dalších letech bude výstavba slabší. Tento trend se nezmění ještě v letech 2025 a 2026. K tomu je nutné dodat, že stavební náklady v minulých dvou letech poměrně dramaticky rostly, takže nové metry kancelářských ploch, které jdou na trh, mají vyšší nájem než stávající budovy. To také přispívá ke zvyšování nájemného. A teď si vezměte, že v Praze byla loni nejsilnější poptávka asi za deset let. Takže tlak na pokles ocenění budov z pohledu vyšších yieldů sice narůstá, ale na druhé straně nájmy rostou. Naše budovy pronajímáme ve srovnání s dobou před dvěma lety o 15 až 18 procent výše.

Nájemné výrazně rostlo hlavně loni. V průměru u prémiových kancelářských budov v centru Prahy o 12,5 procenta. Může se to letos opakovat?

Nemyslíme si to. Máme za to, že letos nájemné vzroste spíše mezi pěti až sedmi procenty, což by mělo kopírovat eurovou inflaci. Zájem o pronájem zůstává stejný, ale především velké korporace, zejména americké, tlačí na nižší nájmy. My jich v portfoliu moc nemáme. Sázíme spíše na budovy s větším počtem smluv. Je s tím více práce, ale díky tomu máme vyšší příjmy z nájmů. Když seženete velkého nájemce, který obsadí značnou plochu, řekne si o velké pobídky jako nájemní prázdniny, příspěvky na vybavení. Je ve velmi silné pozici a dovede si vyjednat snížení efektivního nájmu o 25 až 30 procent. Takových hráčů ale my máme asi jen pět z celkových zhruba 350 našich nájemců na našich kancelářských budovách.

TOP realitní fondy

Realitní fondy loni prokázaly odolnost. Na dvouciferné výnosy dosáhli i drobní střadatelé

15. 5. 2023 ▪ 5 min. čtení

Obchodní centra i jejich nájemci zažili během covidových uzavírek složité časy. Po nich přišla inflace, Češi začali šetřit. Jaký vývoj nájemného letos očekáváte u nich?

V současné době jsou maloobchodní centra obsazena na historicky nejvyšší úrovni, podle údajů Asociace obchodních center okolo 96 procent. Tento trend je poněkud paradoxní, když vezmeme v úvahu e-commerce, pandemii covidu a inflaci. Ale jsou to věrohodná auditovaná čísla. Spotřebitelské chování se složitě odhaduje dopředu, ale zatím vidíme, že obsazenost je na nejvyšší úrovni, lidé utrácí a ceny jsou tlačeny inflací. Část nájmů máme vázanou na eurovou, část na korunovou inflaci. V průměru si myslím, že inflační doložky budou nájemné v korunách zvyšovat pro příští rok o osm až deset procent, zatímco v eurech by se mohl nárůst pohybovat mezi pěti a šesti procenty. Nebude to tedy tak silné jako loni. Důležité je, jak atraktivní bude dané centrum pro dané značky. Některé odcházejí, brexit například silně poškodil ty britské, přicházejí ale i nové, například polští prodejci módy.