Navzdory drahým úvěrům a zamrzlému realitnímu trhu doručily nemovitostní fondy svým investorům i v loňském roce zajímavé výnosy. Hned tři z nich dokonce porazily nezvykle vysokou patnáctiprocentní inflaci. Také fondy zaměřené na drobné střadatele dokázaly vynést více než například spořicí účty nebo termínované vklady. Ani letošek pro ně však není a nebude jednoduchý. Jejich manažeři zvyklí financovat akvizice skrze úvěry v eurech musí reagovat na zvyšování sazeb ze strany Evropské centrální banky. Pokračuje též pokles cen realit, který se ne vždy podaří kompenzovat zvyšováním nájemného.
„Negativní dopad má také geopolitická situace, dlouhotrvající konflikt na Ukrajině, který ovlivňuje sentiment především globálních investorů. Ceny nemovitostí přestaly růst a vedle toho zájem o investice zejména zahraničních subjektů obecně poklesl. To dokumentuje i objem realizovaných transakcí v prvním čtvrtletí letošního roku. Je zhruba o 50 procent nižší ve srovnání s prvním čtvrtletím roku uplynulého,“ říká Zdenka Klapalová, jednatelka poradenské společnosti Knight Frank.
Realitní fondy jsou nástroje kolektivního investování, které umožňují zhodnocovat peníze na nemovitostním trhu. Vstupní poplatek se v nich průměrně pohybuje do tří procent. Výstupní poplatek se pak liší podle doby, po jaké člověk chce své peníze zpět. U naprosté většiny institucí je po třech letech nulový. Fondy si zpravidla účtují ještě další poplatky, jejich výnosy jsou však o ně očištěné.
Češi si nemovitostní fondy oblíbili hlavně v době nízkých úrokových sazeb na spořicích účtech, kdy jako jedny z mála investičních produktů nabízely atraktivní, leckdy i dvouciferné výnosy. Tuto schopnost fondy neztratily ani v loňském roce. Ukazují to data projektu TOP realitní fondy, která sbírají a analyzují Hospodářské noviny ve spolupráci s Institutem strategického investování (ISTI) při Fakultě financí a účetnictví na pražské VŠE.
V kategorii pro takzvané kvalifikované investory, kteří jsou schopni vložit do fondů alespoň milion korun, byl nejvýnosnějším fond Jet Industrial Lease. Za dvanáct měsíců roku 2022 dosáhl zhodnocení 18,4 procenta. Kromě něj porazily inflaci ještě podfond společnosti Wood & Company zaměřený na obchodní centra se 17,5 procenta a fond skupiny Realia vlastnící maloobchodní parky. Ten investorům vynesl za loňský rok 15,2 procenta. Retailové fondy, tedy ty určené drobným střadatelům investujícím pravidelně například stovky korun, jsou více regulované. Jejich výnosy tak bývají nižší. Největší zhodnocení nabídl loni Raiffeisen realitní fond s 10,4 procenta.
„Ve střednědobém horizontu očekáváme stabilní výkonnost realitních fondů,“ říká ředitel ISTI David Mazáček. Počet lidí, kteří své peníze umístili do sledovaných fondů, narostl na konci roku ve srovnání se třetím čtvrtletím zhruba o 40 tisíc na 310 tisíc.
Samy fondy jsou ve svých odhadech opatrnější a výnosy přes deset procent se snaží neslibovat. Zájemcům o investice odpovídají, že mají očekávat zhodnocení peněz o vyšší jednotky procent. Například fond společnosti Accolade zaměřený na průmyslové nemovitosti letos počítá se sedmiprocentním výnosem. A podobně mluví i ostatní. „Pro letošní rok cílíme na podfondech Retail a Office na výnos mezi osmi a deseti procenty,“ říká Jiří Hrbáček, manažer nemovitostního fondu společnosti Wood & Company.
Podle Klapalové bude pro fondy zásadní, jak se vypořádají s prostředím vysokých úrokových sazeb, které jim zdražují financování akvizic, a klesajících cen nemovitostí. Výnosy fondů tvoří nejen příjem z nájemného, ale i vývoj hodnoty budov, které mají ve svém majetku. V uplynulých letech ceny realit výrazně rostly, což fondům pomohlo ke zmíněným dvouciferným výsledkům.
Hodnota portfolií přestala strmě stoupat, ale pokud zamířila dolů, jde zatím o poklesy spíše symbolické. To se může změnit ve chvíli, kdy některý z vlastníků bude muset nemovitosti prodávat. Ať už z nutnosti splatit úvěry nebo kvůli potřebě vyplatit podílníky fondu. „Pokud má někdo představy, že bude prodávat za ceny, jaké byly před dvěma lety, pravděpodobně neuspěje,“ domnívá se Hrbáček. Například Josef Janov, výkonný ředitel investiční skupiny Hartenberg Capital, patřící do holdingu expremiéra Andreje Babiše (ANO), nyní vnímá tlak na zlevnění budov o deset až dvacet procent.
Manažeři fondů věří, že dopady poklesu cen se podaří utlumit růstem nájemného. To do velké míry zafungovalo v loňském roce, kdy majitelé budov v době vysoké inflace využívali inflačních doložek ve smlouvách. Podle Klapalové však nebude letošní zvýšení nájemného zcela dostačující. Fondy ale mohou snižování hodnoty portfolií čelit i jinak. „Otevírá se příležitost k výhodným akvizicím,“ nastiňuje jednu z cest Klapalová.
Ta se též domnívá, že by majitelé měli investovat do ekologické udržitelnosti svých budov. Fondy, které na toto myslí, budou mít podle ní na trhu výhodu. „Jak financující instituce, tak investoři, ale i nájemníci čím dál tím více kladou důraz na snižovaní uhlíkové stopy a celkovou zodpovědnost k životnímu prostředí a společnosti,“ konstatuje Klapalová.
Realitní fondy
Jde o specializované struktury, které pořizují komerční nemovitosti – logistické parky, výrobny, kanceláře, hotely, obchodní centra či bytové domy. Nemovitosti kupují tyto fondy za peníze od stovek až tisíců svých vkladatelů a také s využitím úvěrů od bank.
Budovy ve vlastnictví mají zpravidla dlouhodobé nájemníky a z těchto nájmů pak vkladatelům plynou stabilní výnosy.
Celkové zhodnocení fondu se skládá právě z příjmů z nájmů a také z růstu hodnoty nemovitosti. Tu stanovují pravidelně nezávislí znalci. Výsledné skutečné zhodnocení se ale investoři dozvědí až na konci investičního období, když je majetek z fondu prodán.
Fondy pro takzvané kvalifikované investory (jde o klienty, kteří mají na investici jeden milion korun a více) jsou většinou výkonnější, protože na rozdíl od fondů pro běžné investory mají ze zákona volnější pravidla pro nakládání s majetkem.
Chcete vědět, co se děje v české a světové ekonomice? Co si o aktuálních trendech myslí lidé z byznysu, majitelé firem a jejich šéfové? Každý týden v pátek vám naši top autoři přinášejí výběr toho nejlepšího a pohled z byznysové strany. Odebírejte Byznys newsletter.
