Ceny nemovitostí půjdou při současném vývoji nahoru. Existuje cesta, jak zdražování zmírnit?

Česká republika má v evropském kontextu jednu z nejnižších dostupností bydlení. Většina aktérů na trhu přitom při kombinaci současných sil, tedy rostoucí poptávky a omezené nabídky, predikuje budoucí růst cen, třeba na úrovni růstu nominálních mezd. 

Někteří poukazují na nepříznivý demografický vývoj a jeho možné implikace. Jakkoliv tento vývoj již zvrátit nepůjde, s vysokou pravděpodobností bude i z důvodu napjatého trhu práce kompenzován vyššími kvótami na imigraci, tedy doplněním mladých pracujících z ciziny. Je možné, že v příhraničí a dalších periferních oblastech může demografie určitý efekt zanechat. V univerzitních krajských městech ale žádný úbytek obyvatel díky urbanizaci a imigraci neočekávám. Jednoduše řečeno, realisticky nelze očekávat, že tlak na ceny nemovitostí v zemi s tak atraktivní polohou, krásou měst i vysokou bezpečností bude v budoucnu ustávat.

Co tedy můžeme udělat pro zmírnění zdražování novostaveb? Klíč leží v rozkladu nákladových položek a stanovení priorit, především politických.

Například cena novostavby v Praze se skládá z několika částí. Jde přibližně o cenu pozemku (25 procent), stavbu (33 procent), financování projektu (7 procent), soft náklady zahrnující architekty, marketing, prodej atd. (6 procent), DPH a DPPO (14 procent) a marži developera (15 procent).

Většina úsilí nyní směřuje ke zkrácení doby povolování projektů, resp. nákladů na financování projektu. To je samozřejmě vhodné řešení, protože bychom měli byty rychleji, ve stejné kvalitě a levnější. Navíc jsme v délce povolovacích procesů jedni z nejhorších v Evropě. Tam by úsilí ale skončit nemělo.

Rozhovor

Ceny bytů v Praze se dostanou minimálně na úroveň Vídně. Růst o pět až deset procent ročně je nezastavitelný

31. 3. 2025 ▪ 6 min. čtení

Podobně důležité je zaměřit se na cenu pozemků, které jsou dnes zbytečně drahé z důvodu jejich nedostatku. Pokud bychom v územních plánech uvolnili větší množství pozemků pro výstavbu, snížila by se jejich cena. Držme tedy palce třeba Metropolitnímu plánu v Praze, který řeší rozvoj města do budoucna, a neblokujme jej.

Stejně je tomu u ceny stavby. Velkou část z ní tvoří náklady na dnes povinná garážová stání, stanovená dle koeficientů. Proč jsou povinná? Proč nemá developer nebo klient volbu, jestli stavět či kupovat byt bez garážového stání? 

Zdanění, marže developera ani měkké náklady, které souvisejí například s přípravou, správou a zajištěním projektu, nikterak nevybočují ze standardů jiných trhů.

Zkrácení doby povolení je důležité, nicméně pro dosažení optimálního efektu by vláda a municipality měly směrovat své úsilí také do zrychlení územně plánovacích procesů, včetně apelu na uvolnění nových pozemků k rezidenční výstavbě, a také do revizí příliš striktních stavebních předpisů.

Autor je zakladatel investičního fondu Silverline Real Estate