Stabilní fond nesmí sázet na štěstí. Potřebuje strategii, dlouhodobost a zdravou diverzifikaci, říká Hanáček z Accolade

Během období vysoké inflace a úrokových sazeb, které následovalo po roce 2020, podstoupily realitní fondy v Evropě nelehkou zkoušku. Skončila totiž éra levných peněz a expanze, která po mnoho let definovala vývoj trhu. Ukázalo se, že klíčovou roli hraje strategie, schopnost řídit cash flow a zachovat stabilitu v turbulentních časech. „Portfolio stavíme tak, aby i ve své velikosti a diverzifikaci udrželo stabilitu a odolnost vůči tržním výkyvům. Aby fond naplnil očekávání investorů, nemůže si dovolit žádný hazard,“ říká Tomáš Hanáček, vedoucí oddělení rozvoje obchodu (head of business development) investiční skupiny Accolade. Ta se specializuje na moderní průmyslové nemovitosti napříč Evropou.

Hanáček v rozhovoru pro HN popisuje důvody stále vyššího zájmu investorů o nemovitostní fondy, specifika investic do průmyslových nemovitostí i proč považuje aktivní správu za zásadní součást dlouhodobé výkonnosti.

Fondy zaměřené na nemovitosti zažívají v posledních letech prudký nárůst zájmu investorů. Čím si to vysvětlujete?

Těch důvodů je určitě více, ale mezi ty hlavní bych zařadil to, že v České republice máme stabilní a transparentní regulatorní prostředí. To je pro investory klíčové, neboť se v něm cítí komfortně a mají důvěru v to, že se pravidla nezmění ze dne na den. Druhým důležitým faktorem je, že první větší fondy zaměřené na nemovitosti, jako je například Accolade Industrial Fund, začaly fungovat už před více než deseti lety a vyrostly z nich dnes respektovaní středoevropští hráči. Jejich historie a výkonnost přirozeně přispěly k tomu, že lidé začali tento typ investice vnímat jako velmi zajímavý a důvěryhodný.

A jako třetí zásadní důvod vnímám to, že lidé si stále víc uvědomují, že se musí finančně připravit na stáří. Fondy zaměřené na nemovitosti v tomto ohledu představují pro investory rozumnou a bezpečnou cestu. Často s výnosem, který výrazně převyšuje výnosnost tradičnějších forem penzijního spoření.

Myslíte si, že fondy zaměřené na nemovitosti mohou být v budoucnu plnohodnotným nástrojem pro zajištění na penzi?

Právě nemovitostní fondy by podle mě tuhle roli plnit měly. Jde o dlouhodobé investice se stabilním výnosem, které jsou méně volatilní než třeba akcie, a proto v kontextu přípravy na důchod dávají velký smysl. V západní Evropě je zcela běžné, že penzijní společnosti jdou touto cestou, investují významnou část portfolií právě do nemovitostí a jsou v tomto segmentu největšími investory. Komerční nemovitosti jako investiční aktivum tomu přímo nahrávají. I u nás se ta cesta postupně otevírá. Vidíme to například na změnách v doplňkovém penzijním spoření, kde se rozšiřuje možnost investovat i do alternativních aktiv, tedy včetně nemovitostí. Pokud tyto možnosti využijí i velcí penzijní hráči, může to mít pozitivní dopad na celý trh. A i fondy kvalifikovaných investorů v tom mohou sehrát výraznější roli.

Právě fondy kvalifikovaných investorů (FKI) se dnes stávají stále běžnější součástí investičních portfolií a v oblasti nemovitostí jich v posledních letech vzniká rekordní množství. Co podle vás stojí za tímto růstem?

Je to kombinace několika faktorů. Jednak se postupně rozšiřuje okruh lidí, kteří mají k dispozici potřebný kapitál převyšující jeden milion korun. Tato hranice se dlouhodobě nijak nezvyšovala, zatímco příjmy i majetek domácností rostou – stále většímu počtu lidí se daří lépe, mají naspořeno více peněz a přemýšlejí, jak je rozumně investovat. Zároveň chtějí své portfolio diverzifikovat, a právě nemovitosti jsou ve střední Evropě mimořádně oblíbené. Je to aktivum, které je hmatatelné, lidé mu rozumí a mají k němu blízko. To neplatí jen pro Česko, ale stejně tak třeba pro Slovensko nebo Polsko. I díky tomu dnes vzniká tolik FKI a velká část z nich míří právě do nemovitostního segmentu.

Na prodej je další kancelářský klenot v Karlíně. Získat by ho měl český kapitál

29. 5. 2025 ▪ 3 min. čtení

Investoři přijali FKI jako jednu z relativně běžných variant investování. Až na několik málo výjimek se fondům historicky daří a přinášejí zajímavé výnosy. I tak by ovšem investoři měli být obezřetní a přemýšlet nad tím, jak poskládat svá investiční portfolia, a neřídit se pouze slibovanými výnosy. Stále jde o investice a je velice pravděpodobné, že ne všichni budou schopni dané sliby dodržet, především ve chvíli, kdy přijdou horší časy.

Nemovitosti jsou typicky cyklickým aktivem, které do velké míry odráží stav ekonomiky. Kde se podle vás aktuálně nacházíme v rámci investičního cyklu?

Pokud se podíváme na poslední dva až tři roky, máme za sebou období výraznější korekce a následné stabilizace, která začala v roce 2022 a příčinou byla vysoká inflace a prudký růst úrokových sazeb, což vyvolalo na trhu nejistotu. Tohle prostředí způsobilo pokles cen, zejména u komerčních nemovitostí. Západní Evropa byla tímto vývojem zasažena mnohem silněji než střední Evropa. Pokud bych měl popsat současný stav, řekl bych, že se nacházíme ve fázi stabilizace. Ceny už neklesají a trh se opět začíná dívat dopředu.

Samozřejmě je potřeba rozlišovat jednotlivé segmenty a trhy. Retail si vede poměrně dobře – lidé se vrátili do obchodů a spotřeba postupně roste. Kancelářský trh je na tom podle regionu velmi rozdílně. V západní Evropě se z pandemického otřesu ještě úplně nezotavil. Pokud jde o průmyslové nemovitosti, kde máme asi největší přehled, tak tam vnímáme situaci jako výrazně stabilnější. Ceny se příliš nehýbou, poptávka zůstává silná a zároveň v posledních letech výrazně vzrostla úroveň nájmů. U nových smluv to fondům umožňuje uzavírat kontrakty na vyšších nájemních hladinách než dřív, což se přímo promítá i do budoucích výnosů fondů.

V posledních letech došlo ke skokovému růstu úrokových sazeb, které se ale nyní opět stabilizují. Jaký vliv má tato změna na fungování nemovitostních fondů a konkrétně na investiční strategii Accolade Industrial Fund?

Vývoj úrokových sazeb je pro nemovitostní fondy jedním z klíčových faktorů, protože přímo ovlivňuje náklady na financování. Většina fondů pracuje s bankovními úvěry, a právě cena peněz má přímý dopad na to, jak efektivně lze realizovat nové projekty nebo refinancovat stávající portfolia. Stabilizace sazeb je proto určitě pozitivní zpráva. Znamená nižší náklady na financování a lepší podmínky pro expanzi. Zároveň je ale důležité říct, že dnes už nestačí jen čekat na levné peníze. Je potřeba být aktivní i na straně vztahů s bankami. Accolade Industrial Fund se snaží mít v této oblasti systematický přístup a spolupracuje se třinácti evropskými bankami, což mu umožňuje být diverzifikovaný i z hlediska úvěrového rizika. Při vyjednávání o financování hraje velkou roli kvalita projektu, lokalita, nájemce, ESG přístup i schopnost ukázat dlouhodobou životaschopnost daného záměru.

Accolade dlouhodobě klade důraz na odpovědný přístup a ESG principy. Jak velkou roli tohle téma hraje v praxi v každodenním fungování fondu?

Z povahy portfolia velkou. ESG jsme v Accolade nikdy nevnímali jako povinnost nebo marketing. Odpovědný přístup k životnímu prostředí pro nás byl vždy přirozenou součástí přemýšlení nad tím, do jaké výstavby investujeme, zvlášť pokud jde o projekty s horizontem desítek let. ESG ovšem dnes není důležité už jen pro nás. Požadují ho banky, investoři i samotní nájemci, zejména ti globální. A i když to s sebou nese určitou byrokratickou zátěž a náklady, pokud má ten přístup byznysový základ, pak v něm chceme pokračovat dál.

Řada investičních společností či fondů nechává správu svých nemovitostí na externích firmách. Vy naopak se svými nájemci udržujete přímý vztah. Proč je to pro vás důležité?

Přímý vztah s nájemci je pro nás naprosto zásadní. Nechceme informace získávat zprostředkovaně. Chceme s nájemci mluvit napřímo, znát jejich potřeby, být u jejich rozhodování a reagovat včas. I díky tomu víme dopředu, když plánují rozšíření, změnu provozu nebo vstup na jiný trh. Můžeme na to tak pružně reagovat. Nabídnout jim další prostory nebo s nimi připravit nový projekt v jiné zemi.

Zároveň věříme, že aktivní asset management přináší dlouhodobou stabilitu. Chceme být partnerem, který se o nemovitost i vztah s nájemcem stará. Proto máme vlastní týmy nejen v Česku, ale i v Polsku, Španělsku a v dalších zemích je budeme podle potřeby doplňovat. Vlastní profesionální asset management je jedna z našich silných stránek a také aspekt, kterým se lišíme od jiných hráčů na trhu.

Accolade investuje do moderních průmyslových nemovitostí prakticky v rámci celé Evropy. Proč je pro vás diverzifikace napříč regiony důležitá?

V různých zemích se mohou podmínky pro podnikání, výstavbu nebo financování měnit velmi rychle, někdy doslova od voleb k volbám. A pokud stavíte portfolio na desítky let dopředu, nemůžete všechno vsadit na jednu kartu. Proto jsme se v posledních letech vedle Česka a Polska začali aktivně rozvíjet i v dalších evropských zemích.

Zároveň platí, že větší diverzifikace přináší vyšší stabilitu a menší závislost na vnějších výkyvech. Neznamená to ale, že fondy, které působí jen lokálně, to dělají špatně. Třeba pro nás, s ohledem na určitou velikost i strategii, už je diverzifikace nutností. Zároveň je naší ambicí být výrazným hráčem nejen lokálně, ale celoevropsky.

Na trhu je dnes celá řada nemovitostních fondů. Podle jakých parametrů by se měl investor rozhodovat, do kterého z nich vloží peníze?

Při výběru nemovitostního fondu by se investor neměl spokojit jen s informací o historickém a očekávaném výnosu. Měl by si udělat obrázek o tom, jaká je kvalita nemovitostí v portfoliu, jak silní jsou nájemci, na jak dlouho mají podepsané smlouvy a kde se dané nemovitosti nacházejí. Lokalita je v nemovitostech klíčová.

Neméně důležité je, kdo za fondem stojí, a také to, jak fond pracuje s dluhem. V období vysokých sazeb se ukázalo, že fondy s příliš agresivním financováním čelí větším výkyvům. Naopak konzervativní přístup a důraz na stabilní cash flow se v praxi osvědčily.

Investoři by měli sledovat i přístup fondu k oceňování aktiv a to, zda hodnota fondu reflektuje i vývoj trhu. Pokud někdo slibuje stabilní výnos, ale nemovitosti si oceňuje interně a bez nezávislého přezkumu nebo jeho výnosy výrazně a dlouhodobě nejdou s trendem na trhu, měl by to být varovný signál.

A jako u každé investice i tady platí: klíčová je dlouhodobost a konzistence. Dobrý fond by měl být čitelný, předvídatelný a transparentní v tom, jak hodnotu pro investora vytváří.