Pozemek v klidu u lesa, nebo blízko města? Tahle otázka možná přijde kupujícímu na mysl jako první, neměla by být ale tou poslední. Měly by přijít i další, a nejen ta, zda je územním plánem určen pro výstavbu nebo jestli jsou na jeho hranici přivedeny přípojky vody, elektřiny, kanalizace či plynu.

Už na začátku myslete na to, kolik peněz chcete prostavět. V komplikovaném terénu se připravte na vyrovnávání nerovností. Je totiž velký rozdíl mezi tím, zda budete stavět na rovině, nebo ve svahu. „Část svahu budete muset odkopat a dům do něj jakoby vetknout. V místech, kde dům bude vylézat nad svah, zase něco přihrnout,“ popisuje architekt Dan Merta ze Studia MA, jak mohou vznikat dodatečné náklady, když si nevyberete pozemek na rovině. „Stavba ve svahu může být až o 30 procent dražší při stejné metráži než ta na rovině,“ dodává.

Takovéto pozemky ale na druhou stranu mají svého genia loci, vytvářejí zajímavá místa a zákoutí a dá se s nimi dobře pracovat v architektonických návrzích. Třeba při napojování pobytové terasy na terén. „Lidé, kteří mají dům na rovině a v druhém patře si udělají terasu, ji většinou nevyužívají. Svůj čas tráví raději na zahradě. Když ale máte zadní stěnu domu vetknutou do svahu, můžete terasu napojit přímo na zahradu a pak je daleko využívanější,“ vysvětluje Merta.

Zjistěte, kam zmizí toaletní papír a sluneční paprsky

V okolí kupované parcely je důležitá technická a dopravní infrastruktura. Pozemek by měl být zasíťovaný a připravený pro samotnou výstavbu. Měl by mít přivedené přípojky vody a kanalizace. Pokud je nemá, bude to znamenat další náklady.

Zjistěte, jestli přes kupovaný pozemek či v jeho blízkosti nevedou sítě, jež by zamezovaly výstavbě.

V tomto případě je také důležité si ověřit, zda je vůbec v blízkosti vodovodní a kanalizační řad. „Ve spoustě obcí nyní řešíme, že nemají dostatečnou kapacitu čistírny odpadních vod, protože nebyly nadimenzovány na současný stavební boom. Obec pak může mít kanalizační řad, ale zakáže vám se na něj připojit, protože nemá kapacitu v čistírně,“ varuje před možným problémem architekt Dan Merta.

Jeho řešením je buď vybudování jímky, nebo častěji domácí čistírny odpadních vod. „Ta vám vyčistí vodu, ale zase ji musíte někam vypouštět. Její vybudování navíc prodraží stavbu přibližně o 100 tisíc korun,“ říká Merta.

Dalším velkým tématem je orientace vůči světovým stranám. V pobytových místnostech, kde člověk tráví většinu dne, by mělo být co nejvíce světla. Dívejte se ale nejen na to, jak je parcela orientovaná vůči světovým stranám, ale zda vůbec dům dokážete na pozemek v souladu s nimi vhodně umístit. „Pomocí jednoduchého grafu si určete, jak se pohybuje slunce, který kus domu by mohl být větší část dne ve stínu a který naopak přinášet solární zisky. Orientačně si dům na pozemek umístěte tak, aby mu slunce prosvěcovalo denní pobytové místnosti a on zároveň nestínil na část zahrady, kde budete sedávat,“ radí architekt Merta s tím, že ne vždy to jde. Zvláště je to podle něj komplikované u parcel ve svahu.

Slunci, které díky správné orientaci domu využijete v zimě, se dá v létě bránit jednoduchými nástroji. „V zimě svítí pod nižším úhlem. V návrzích proto dáváme před velké prosklené části přesah budovy, ať již v podobě patra nebo nějaké designové části. V zimě, kdy svítí slunce níž, se vyhne přesahu a prohřeje interiér. V létě, kdy svítí více shora, narazí na bariéru, která ho do interiéru nepustí,“ přidává tip Merta.

Svou roli hraje také příjezdová cesta. „Když budete mít jižní orientaci a příjezdovou cestu také z jihu, špatně se vám bude dům na pozemek dávat. Budete ho muset dát blízko příjezdové cesty, abyste neměli na zahradě 50metrovou silnici,“ varuje architekt. Příjemný asi nebude ani pohled z obýváku přímo do silnice.

Nejlépe investovaných 30 minut

Každá obec má svůj uzemní plán. Plochy určené pro výstavbu v něm mají určité regulace, například jak velkou část pozemku lze zastavět nebo kolik lze postavit podlaží. Omezení může mít i tvar střechy. „Nejdůležitější a zároveň nejčastěji opomíjenou skutečností je, že zájemci o koupi pozemků posuzují potenciál parcely pouze podle katastru nemovitostí. Ale právě v katastru nenalezneme nejhodnotnější informace typu, zda je možné na pozemku stavět, jaký typ budovy tam můžeme postavit, jakou část parcely můžeme zastavět. Tyto informace nalezneme na stavebním úřadu dané obce, pod kterou pozemek spadá, a proto by první kroky před rozhodnutím o koupi měly vést právě tam,“ radí Jakub Žižka, realitní makléř Re/Maxu.

Pozor na ochranná pásma a biokoridory

Stavbu rodinného domu, respektive její tvar a umístění na již zasíťovaném a připraveném pozemku může ještě ovlivnit mnoho dalších faktorů:

  • ochranná pásma podzemních či nadzemních vedení inženýrských sítí nebo také pozemků plnících funkci lesa nebo památkového území
  • bezpečnostní pásma stávajících objektů v blízkém okolí, jako jsou průmyslové stavby nebo stavby technické infrastruktury, například trafostanice
  • věcná břemena, která opět nejvíce souvisí s nadzemním či podzemním vedením nebo stavbami technické infrastruktury, může se ale také jednat o věcné břemeno zajišťující právo vstupu na pozemek
  • hranice záplavového území, respektive úroveň hladiny stoleté vody, která může zasahovat na pozemek
  • pásma biokoridorů, tedy územního systému ekologické stability, která můžou rovněž částečně na pozemek zasahovat
  • regulační plán obce, který většinou zpřesňuje územní plán a určuje typ, tvar, velikost či podlažnost stavby nebo také sklon či materiál střechy
  • omezení z hlediska případné chráněné krajinné oblasti, chráněné ptačí oblasti, NATURA 2000

radí Petr Musílek,
autorizovaný inženýr
pro pozemní a dopravní stavby

Podle něj zájemci o koupi pozemku často nevědí, kde informace hledat, a neověřují si ty, které dostanou od prodávajícího, potažmo realitního makléře. „Tady platí více než kde jinde okřídlené: důvěřuj, ale prověřuj. A to nejen informace na stavebním úřadu, ale i u majitelů a poskytovatelů inženýrských sítí, jako jsou rozvody elektřiny, plynovodů,“ radí realitní makléř.

„S vedením inženýrských sítí se pojí i ověření, zda přes kupovaný pozemek či v jeho těsné blízkosti nevedou sítě, které by zamezovaly zdejší výstavbě. Kolem vedení je zpravidla určitá několikametrová vzdálenost takzvaného ochranného pásma, ve kterém nelze realizovat jakoukoli výstavbu,“ říká makléř Žižka a zároveň radí se zajímat o budoucí rozvoj zamýšlené lokality, která by se mohla časem zhoršit například výstavbou dopravních tepen či velkých bytových komplexů.

Dojít si za starostou či na úřad a poptat se na možné komplikace výstavby na vašem vyhlédnutém pozemku radí také architekt Dan Merta. „Je to návštěva na půl hodiny a je to ten nejlépe investovaný čas při koupi pozemku,“ říká. Úředníci navíc dobře znají okolí a mohou kupujícího varovat i před jinými problémy, například před sousedem potížistou.

Drenáž bývá neúčinná

Mnoho lidí při okukování pozemku, ale i stavebníků při plánování stavby podceňuje vlastnosti podloží. Problematické bývá zejména zakládání domu na jílovitých vrstvách. Ty mají za následek nestejnoměrné sedání rodinného domu. „Prakticky to znamená hlubší založení stavby a kvalitnější vyztužení základových konstrukcí,“ říká Petr Musílek, který se zabývá stavebním poradenstvím.

Jílovité podloží s sebou nese násobně vyšší náklady na realizaci stavby. Podobné je to i v případě vysoké hladiny spodní vody. „Zde je řešením například navýšení úrovně upraveného finálního terénu spojeného s částečnou výměnou podloží nebo se založením do únosných vrstev,“ říká Petr Musílek a dodává: „Řešení spočívající v trvalém snížení hladiny spodní vody, například pomocí systému drenáží, bývají dlouhodobě neúčinná.“

Kvalitnější vyztužení základových konstrukcí je nutné i v případě pískových vrstev. „Problém může představovat také zakládání na skalnatém podloží, kdy může docházet k nerovnoměrnému sedání rodinného domu. Nebo na svažitém území, kde je nutné řešit vlivy případných sesuvů některých vrstev podloží, a to samozřejmě v kombinaci s odtokovými vlivy povrchové i podpovrchové vody,“ vypočítává Musílek.

„Pokud je dobrá předprojektová příprava, tedy především hydrogeologický nebo geotechnický průzkum, mělo by se problémům, které se objeví až během výstavby, výrazně předejít. Bohužel většina stavebníků tuto část přípravy podceňuje a snaží se ušetřit. Například zvýšená hladina spodní vody, která nemusí být na první pohled na pozemku viditelná, se během stavby samozřejmě řeší mnohem hůře, než pokud již byla odhalena průzkumnými pracemi,“ pokračuje Musílek.

Co prozradí blatouch?

Všímejte si také detailů. Ty mohou prozradit o pozemku mnoho. „Při prohlídce na místě je dobré podívat se i nad sebe, zda přes pozemek nevede vedení vysokého napětí,“ dává tip inženýr Musílek. Ten také radí prohlédnout si rostliny na pozemku, které mohou dopředu napovědět o existenci nějakého problému. „Pokud na pozemku roste rákos nebo blatouch, je zřejmé, že se bude jednat o podmáčené území. Na druhou stranu romantický potůček protékající přes část pozemku nemusí představovat potíže,“ říká a zároveň varuje: „Pozemky se suchými a řídkými travními porosty nebo dokonce rozpraskanou půdou mohou značit jílovité podloží.“

Stromy zásadně změní charakter pozemku. Zvláště ve svazích díky nim vznikají zajímavé stavby komunikující s terénem.

Architekt Merta zase radí si na místě všímat vzrostlé vegetace. „Stromy zásadně změní charakter pozemku. Zvláště ve svazích díky nim vznikají zajímavé stavby komunikující s terénem,“ říká. Na pozemku jsou vzrostlé stromy velkým benefitem, jejichž vypěstování by zabralo mnoho let nebo jejichž nákup stál desetitisíce korun. „Stávající stromy nechte zkontrolovat dendrologem, který vyhodnotí jejich stav,“ říká Merta.

Stavba

Stáhněte si přílohu v PDF

Velmi důležitým aspektem celého nákupu parcely jsou budoucí sousedské vztahy. Ty se těžko odhadují, proto je nejjednodušší nahlédnout přes plot a podívat se, jak vypadá pozemek souseda. „V případě, že už tam nějakou dobu žije, je dobré zhodnotit, jak se stará o svůj pozemek, dům nebo oplocení. Zda má psa, kočku, slepice či jiné mazlíčky. Ne všechno bývá v souladu s představami stavebníka, například extravagantní či okázalý dům často neznačí budoucí dobré vztahy, podobně je tomu u zanedbaných domů. Ovšem pozor i na příliš pečlivé sousedy. Soused pedant také nemusí být ideální osoba za plotem,“ usmívá se Musílek.

A vyjednávání začíná

Nejdůležitější otázkou při nákupu pozemku je jeho cena. Dobrou zprávou je, že se začíná po dlouhé době cenového růstu otáčet trh a vzniká větší prostor pro vyjednávání. „Stavební pozemky obecně podhodnocené určitě nejsou. Samozřejmě se vyskytují výjimky, nicméně se nedá říci, že jde o nějaké pravidlo, že v tom či onom kraji jsou pozemky podhodnocené. Vyjednávání o ceně samozřejmě možné je, a to více v dnešní době, kdy se trh po mnoha letech překlápí do takzvaného trhu kupujícího. Kupujících v závislosti na nepříznivém vývoji ekonomiky a vzrůstajících úrokových sazbách výrazně ubývá, a mnohdy si tak mohou dovolit vůči prodávajícím výraznější vyjednávání podmínek ve svůj prospěch,“ potvrzuje realitní makléř Jakub Žižka.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Stavba.