Sen Ivana Bartoše o stovkách tisíc prázdných bytů krizi bydlení nevyřeší

V bytových domech je na 200 tisíc volných bytů a ministerstvo pro místní rozvoj dělá kroky, aby je dostalo zpátky na trh. Tisková zpráva ministerstva pro místní rozvoj tohoto znění, která rozhořčila řadu majitelů bytů, je velkým úkrokem stranou od studie, z níž vychází. A než se pustíme do kritiky, že chce ministerstvo z evropských fondů opravit za osm miliard korun soukromé byty a poté jejich majitele donutit k pronájmu, není od věci se do této studie důkladně podívat.

Za prvé, i samotná studie tvrdí, že oněch dvě stě tisíc prázdných bytů vychází z expertního odhadu. To v podstatě znamená, že nikdo doopravdy nemá tušení, kolik bytů je reálně volných. Nejen opravených, ale i bytů bez jakýchkoliv právních omezení (nevyřešené dědictví nebo je třeba byt v pronájmu na černém trhu).

Dostupná je však studie KPMG z roku 2019, která se týká Prahy a která tvrdí, že podíl neobydlených bytů na celkovém bytovém fondu v hlavním městě se pohybuje v řádu nižších jednotek procent. A pak je tady zkušenost z Bratislavy, která za pomoci měření elektřiny snížila podíl neobsazených bytů o dvě třetiny oproti expertnímu odhadu tamních statistiků. Samozřejmě nelze vyloučit, že v Česku čeká na dychtivé nájemníky dvě stě tisíc bytů, ale příliš pravděpodobné to není.

Komentář Julie Hrstkové

Nájmy zdraží, pokles cen bytů se zastavil aneb Pět klíčových změn, které rozhodnou o cenách bydlení v letošním roce

29. 12. 2023 ▪ 5 min. čtení

Daleko podstatnější je, jak by stát měl podle MMR dostat tyto byty na trh. Oprava bytů z prostředků evropských fondů je možná, podmínky nicméně známy nejsou. Pokud by byly podobné jako u některých operačních programů pro firmy, čeká nás „eldorádo“ prodejů, případně navyšování cen po splnění podmínky pětileté udržitelnosti. Což zřejmě nemá být cílem.

Další možností, která vůbec není nezajímavá, je garance státu/obce za nájemníka. Dosud podobnou službu nabízejí některé soukromé společnosti. Cena ovšem v podstatě vylučuje jakékoliv zhodnocení. I proto se tyto služby avizují především slovy „uchováme hodnotu nemovitosti“.

Vedle ceny je pak důležitá efektivita garance. Městská nájemní agentura v Praze ubytovala za dva a půl roku fungování dle vlastních webových stránek 45 domácností. Což opravdu není ohromující. Pokud by garance měly fungovat, musí jít o masivní záležitost.

Zajímavé jsou i další úvahy, které se ve studii objevují. Především výrazné zdanění nemovitostí. V Austrálii vysoké daně dlouhodobě nezafungovaly. Obdobné opatření ve Velké Británii vedlo k žádanému efektu jen na chvíli a není jasné, zda k tomu přispěla daň, nebo další opatření. Lotyšsko reformu daně z nemovitosti pro velký odpor obyvatel raději pozastavilo.

Je tu také možnost omezení nakládání s nemovitostí. Kanada zakázala prodej nemovitostí cizincům, což by bylo v rámci EU, postavené na volném pohybu, dost obtížné. (Itálie to zkouší přes vysokou daň z nabytí nemovitosti, kterou Česko pro jistotu zrušilo úplně.) Berlín a Dánsko zavedly „bydlicí povinnost“, z níž ovšem v obou zemích existuje celá řada výjimek. Berlín navíc zavedl cenovou regulaci, která trh naprosto zmrazila po všech stránkách (dostupnost, kvalita atd.). Kdyby český nájemník, který do oprav čehokoliv odmítá investovat byť jen korunu (bez ohledu na to, co už nyní říká zákon) a který volá v jakoukoliv denní a noční hodinu majiteli a dožaduje se okamžitých oprav, viděl průměrný berlínský nájemní byt, zaplakal by.

Ministerstvo pro místní rozvoj nyní finalizuje zákon o podpoře bydlení, který by měl situaci zlepšit. Jak ukazují příklady ze světa, jde o extrémně náročný úkol, který vyžaduje víc než jen sny o tisících prázdných bytech. A zavést klíčová opatření, kam patří třeba i kvalitní infrastruktura (ne všichni pak musí nutně bydlet ve velkých městech) nebo například funkční stavební zákon a nabídka jiných investičních příležitostí, je ještě obtížnější. Na to nestačí hledat v majitelích bytů a bytových domů viníky. Navíc bez pořádných datových podkladů.