Nové trendy v bydlení: Malý byt, z mizerných materiálů, ale za astronomickou cenu

Realitní agenti a developeři se v posledních týdnech předhánějí, kdo přijde s lepší zprávou z realitního trhu. V jejich podání se zdá, že lidé opět stojí frontu na nákup jakékoliv nemovitosti za jakoukoliv cenu a vůbec neřeší pětiprocentní hypotéku či vysoké ceny samotné nemovitosti.

Statistiky jejich tvrzení na první pohled potvrzují. Například podle dat realitněporadenské společnosti Knight Frank stouply ceny pražských bytů ve třetím čtvrtletí v novostavbách meziročně o 7,1 procenta, byty ve starší zástavbě podražily o 13,7 procenta. Obdobný růst prezentují i ostatní společnosti. To, že ceny v nominálním vyjádření rostou, potvrzuje ostatně také analýza České národní banky i statistiky České bankovní asociace.

Na druhou stranu po odečtení inflace jsou ale ceny stále výrazně pod úrovní rekordního roku 2022. A v zákulisí je navíc k optimismu daleko. V podstatě by se dalo říci, že čím víc času mají developeři a prodejci bytů na to, aby vyjadřovali prostřednictvím médií svoje nadšení z trhu nemovitostí, tím hůř na tom doopravdy tento trh je.

Developeři zdražují. Průměrná cena za nový byt v Praze se poprvé vyšplhala nad 160 tisíc za metr čtvereční

24. 10. 2024 ▪ 4 min. čtení

Aukce, kdysi nejlepší prostředek ke zvýšení prodejní ceny, jsou minulostí. Byty se prodávají dlouho, cena a lokalita jsou hlavními kritérii. Byt na exkluzivní adrese velkého města svého kupce najde vždy i bez slevy, o ostatních projektech se nic takového říci nedá. I proto se zprávy o „rostoucí poptávce“ většinou zaměřují na nějaký úzce vymezený segment trhu. Slova jako „útulný“ či „zajímavý“ získávají nové významy. Výjimkou nejsou ani „útulné“ byty o velikosti pokoje pro služku ve starém činžáku.

Nízká poptávka po koupi vlastnických bytů vedla k tomu, že developeři už třetím rokem výrazně utlumují novou výstavbu. Architekti, kteří jsou dalšími z dílků nemovitostního trhu, mluví přímo o krizi. Nových projektů je minimum. Hlavním zadáním je v současnosti předělávání stávajících projektů za současného tlaku na ceny. Přeloženo do lidského jazyka se staví stále menší byty (lidé to prý chtějí) a stejně jako za finanční krize 2008 se šetří na materiálech. Zkrátka nové projekty sází na cenu a kvalita je často až někde vzadu. Což se stejně jako u patnáct let starých projektů může záhy projevit nějakým nemilým kouskem, kdy se část domu prostě sesune. 

Drahé byty, drahé financování a krátká paměť, která považuje nemovitost za jistou výhru v loterii, ovšem nahnaly na trh řadu mladších investorů. Přestože je v průměru nájemné zhruba poloviční oproti splátkám hypotéky, byt jako investiční příležitost žije. Výsledkem je, že kromě mírného růstu cen bytů stoupají i ceny nájemného, a to podstatně rychleji.

Podle analýzy realitního portálu UlovDomov.cz nájemné ve třetím čtvrtletí meziročně vzrostlo o čtyři procenta. Zvýšení nájemného potvrzují data poradenské společnosti Deloitte, která uvádějí, že průměrný byt (cca 70 m²) ve třetím čtvrtletí podražil v meziročním srovnání o 5,8 procenta. Podle dat realitní kanceláře Sreality.cz se nájemné v bytech za poslední tři roky zvýšilo o 28 procent v menších a o 22 procent ve větších bytech.

Stejně jako v případě cen bytů, které vystřelily (v nominálním vyjádření) vzhůru především kvůli novým, velmi drahým projektům, platí i v případě nájemného, že jej táhnou především nové projekty. Nájmy jsou v těchto bytech výrazně vyšší. Vyšší nájemné požadují také investiční fondy, jejichž nástup na realitní nájemní trh doprovází prudké zvyšování cen. V průměru nabízejí pronájem za částky skoro o třetinu vyšší než jednotlivci. S růstem nájemného v nových bytech se postupně zužuje nabídka levných bytů. Nájemné proto postupně roste i ve starších domech a bytech, a to napříč republikou.

Tento vývoj má dva důsledky. Za prvé se zhoršuje dostupnost nejen vlastnických, ale i nájemních bytů, kdy největší problémy s placením nájmu mají mladí lidé ve věku od 25 do 35 let. Ti za nájemné dají zhruba 40 procent z mediánu hrubé mzdy, což je víc než průměr v EU. Za druhé růst nájemného vede k pozvolnému růstu podílu neplatičů. Ten podle čtvrtletní analýzy Asociace nájemního bydlení stoupl v průběhu třetího čtvrtletí 2024 na 2,8 procenta.

Vlastnické bydlení je v Česku skoro nejhůř dostupné ve srovnání s ostatními zeměmi EU. Růst nájemného dostupnost bydlení dál zhorší. Politické sliby o mohutné nové výstavbě a podpoře bydlení pro mladé, staré, potřebné vyšuměly jako vždy do ztracena. Krize bydlení zatím nemá únikový východ.