Jak vybírat realitní fondy, kam přesouvají lidé peníze nejen ze spořicích účtů?

Když český investor přemýšlí nad tím, z čeho postavit konzervativnější část portfolia, budou na jeho seznamu potenciálních investic jistě nemovitostní fondy. Klesají úrokové sazby, rostou nájmy, jinak řečeno přichází pro tyto fondy příhodné období. Jenže podle čeho takový fond vybrat? Co všechno má vliv na výnos a riziko a kdo vůbec určuje, jakou hodnotu mají budovy, které fondy drží? Na klíčové otázky přinesla odpovědi debata HN TOP realitní fondy.

Při pohledu na celý trh skrze data projektu TOP realitní fondy je viditelné, že po útlumu v roce 2023 se v letošním roce výnosy nemovitostních fondů začaly zvyšovat. Do fondů také přitékají nové peníze, což je zase pozorovatelné na datech Asociace pro kapitálový trh České republiky, když se majetek v těchto fondech zvýšil ve druhém čtvrtletí meziročně o jedenáct procent. Primárním důvodem jsou přísuny peněz ze spořicích účtů a termínovaných vkladů, kde úroky klesají a lidé tak vyhledávají výnosnější alternativy.

„V našem průmyslovém a logistickém segmentu trhu došlo od konce roku 2021 k výraznému nárůstu nájmů. A tento růst nájmů budeme nyní dohánět, čímž dojde i ke zvýšení příjmů. V příštím roce bychom měli obnovovat nové nájemní smlouvy zhruba u 10 procent klientů, v dalším roce jde o dalších 10 procent a za tři roky by to mělo být nějakých 17 procent,“ uvádí Tomáš Hanáček, head of business development z Accolade.

Stagnující kanceláře

Jistým otloukánkem byly v posledních letech kancelářské budovy, jejichž ceny korigovaly dolů. „Držely nás inflační doložky a růst nájmů. Nyní už ceny mírně stoupají. Očekávám, že příští roky budou lepší,“ říká Marek Herold, portfolio manažer realitních fondů Wood & Company. Podle něj pokles sazeb povede k růstu cen nemovitostí, také je patrný návrat lidí do kanceláří. Navíc se méně staví a nemovitosti, které přichází na trh, jsou výrazně dražší než stávající, což znamená další tlak na růst nájmů v celém sektoru.

„Myslím si, že výnosnost fondů půjde zpátky nahoru. Je ale potřeba si uvědomit, že trh nemovitostních fondů od roku 2018, odkdy děláme žebříček TOP realitní fondy, jistým způsobem maturuje a výnosnost některých fondů k sobě konverguje,“ uvádí David Mazáček, ředitel Institutu strategického investování při Fakultě financí a účetnictví na pražské VŠE. Velcí hráči pak sází na to, že výnosnost fondů potáhnou primárně rostoucí nájmy.

„V rámci žebříčku publikujeme hodnotu WAULT, což je vážený průměr zbývající doby nájemních smluv napříč portfolii fondů. Čím vyšší hodnota, tím lepší,“ upozorňuje Mazáček na ukazatel, který by investor měl brát v potaz. Důležité je také například LTV (poměr výše dluhu vůči hodnotě nemovitosti). Z pohledu investora platí, že nižší LTV znamená nižší riziko, ale také nižší výnosnost, neboť je ve fondu méně zastoupený levnější kapitál. U českých fondů se tato hodnota pohybuje pod konzervativními 60 procenty.

U každého fondu je potřeba podívat se, jak má diverzifikované portfolio, jací jsou v nich nájemníci, jaká je konkurence v daném místě. Investor by si měl všechno analyzovat a sám si určit, jestli mu dává smysl do daného realitního fondu vložit peníze. Jen on ví, jak velká je ona potenciální investice vzhledem k investorovým celkovým prostředkům. Mazáček pak obecně upozorňuje, že větší fondy s více aktivy a delší historií jsou stabilnější.

Rozhovor

Nemáme nestandardní marže u hypoték. Je to spíše návrat k normálu, říká Pupala z Modré pyramidy

2. 12. 2024 ▪ 16 min. čtení

Čím větší fond, tím větší likvidita

Velikost portfolia má navíc vliv i na likviditu fondu. „Když máte nemovitostí 20 a potkají vás vyšší požadavky na odchod investorů, tak vždycky můžete jednu z budov prodat a remitence vypořádat. Pokud máte budovy dvě, bude to složité. A to stejné platí i z pohledu nájemníků. Když jich máte stovky a jeden vypadne, na výkonnosti fondu to nepoznáte, a naopak,“ říká Roman Latuske, partner investiční společnosti ZDR Investments, která působí primárně v segmentu retail parků.

Jedna z nejčastějších otázek investorů ohledně nemovitostních fondů se ovšem týká oceňování samotných portfolií. Když se investor podívá na výkon těchto fondů, tak zpravidla vidí poměrně lineární vývoj směrem vzhůru, a to přesto, že v posledních letech výrazně rostly úrokové sazby na trhu, což ovlivňuje ceny nemovitostí i náklady na financování.

„Pravidla pro oceňování nemovitostního portfolia jsou v Česku striktní. Také pracujete s dlouhodobými nájemními smlouvami i fixací úrokových sazeb na externím financování,“ vysvětluje Latuske, proč podle něj výnosy ani z těchto důvodů nemohou nijak zásadně kolísat.

Podle Hanáčka si ale konkrétně industriální segment prošel překotnějším vývojem. „Když se podíváme na trhy od Polska po Španělsko, ceny ve většině segmentů komerčních nemovitostí v roce 2023 klesaly, v případě industriálních byl pak tento pokles o něco výraznější. Jsme k investorům transparentní, tedy jsme tuto změnu propsali i do výkonnosti fondu. To stejné jsme dříve udělali v pandemické době, kdy byl zase zájem o industriální nemovitosti obrovský, tím pádem rostla jejich cena – a vliv toho se opět promítl do výnosnosti pro naše investory. Příjem z nájmu je nicméně stabilní a vykazuje postupný růst,“ dodává Hanáček.

Principy oceňování portfolia

Zmíněné názory Latuskeho a Hanáčka ale nejsou podle diskutujících v rozporu, neboť je vždy důležité, o jaký segment trhu jde. Častá otázka investorů uvažujících o investici do realitních fondů také míří na to, zdali je oceňování portfolia dostatečně transparentní a nezávislé. „Ocenění není v našich rukách. Jde o regulovaný obor a valuace je prováděna nezávisle. U nás valuaci budov dělá několik renomovaných společností,“ říká Herold s tím, že pod kontrolou fondů už ale samozřejmě je, jak se o nemovitosti starají, jaké nájmy dokážou inkasovat, jaké jsou délky smluv nebo jaká je obsazenost.

Podle diskutujících je ale asi nejlepší odpověď na otázku ohledně správnosti valuací občas něco prodat a investorům tak ukázat, že jsou odhady cen reálné. Herold uvádí, že poslední transakce proběhla za částku o více než sedm procent vyšší, než jaká byla valuační cena. Pokud se tedy investor rozhodne zařadit realitní fondy do svého portfolia, jakou formou by měl investovat? Je lepší zvolit retailový fond, nebo fond kvalifikovaných investorů (FKI)? Zatímco do prvního je možné investovat od několika stokorun, ve druhém případě je potřeba mít k investici vyčleněný minimálně jeden milion korun.

Z žebříčku TOP realitní fondy pak vychází, že FKI vynáší více než podílové fondy. „V našem případě je roční výnos fondu pro kvalifikované investory přibližně dvě procenta nad retailovým fondem. Důvod je v tom, že u retailového kvůli regulaci držíme i větší likvidní složku, která aktuálně už kvůli klesajícím úrokům přestává vydělávat tolik jako v poslední době. U FKI máme na výběr tříletý blok a až poté se dá odejít na měsíční bázi. U FKI tak může portfolio manažer peníze hned a ve větší míře investovat do nemovitostí než v případě retailového fondu,“ říká Latuske. Jinak řečeno, investice přes FKI nabízí vyšší výnos, je ale potřeba se smířit s nižší likviditou, a naopak.

Partnerem projektu jsou Accolade, ZDR Investments, Wood & Company, VŠE.