Stavíme dnes celé čtvrti, ne jen povedené samostatné domy

Naprostou většinu kanceláří momentálně v Praze staví developer Sekyra Group. Nový kampus České spořitelny nebo centrála banky Creditas jsou součástí nově vznikajících městských čtvrtí na Smíchově a v Karlíně právě od Sekyry. „Dneska mohou být pro velké korporace centrální lokality významnou konkurenční výhodou na trhu práce,“ říká Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group.

V listopadu jste se přestěhovali v rámci Prahy 8 z nájmu ve Sluneční věži do vlastní kancelářské budovy Arché od architektky Evy Jiřičné. Polepšili jste si ve standardu nebo i ve velikosti kanceláří?

Pokud jde o metry čtvereční, máme to hodně podobné. Dramatická změna je to ale v tom, že ve Sluneční věži jsme původně seděli na třech patrech, později jsme si pronajali ještě další dvě. A byť jsme byli logicky rozděleni po odděleních, rozmístění na pěti patrech není dobré pro kolektiv ani pro firemní život jako takový. A to byl i hlavní důvod, proč jsme se pustili do výstavby tohoto domu na Rohanském ostrově. Tady jsme všichni pohromadě.

Ve vašem projektu Smíchov City se loni zahájila stavba nového kampusu České spořitelny a navazujícího administrativního komplexu, jinak se v posledních letech do výstavby nových kanceláří developeři až na výjimky nepouštěli, aniž by měli alespoň na větší část objektu zasmluvněné konkrétní uživatele…

Je to atypická situace, kdy my stojíme za více než 80 procenty kancelářského trhu. V Praze bylo na konci loňského roku rozestavěno zhruba 166 tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch a přes 130 tisíc z toho vyrůstá v našich nových čtvrtích Smíchov City a Rohan City. Klíčovou roli sehrála dohoda s Českou spořitelnou, jejíž centrála vzniká uprostřed projektu Smíchov City. Zavázali jsme se jim, že postavíme naráz celou jižní část projektu včetně hotelu u nádraží a dalších tří administrativních budov. Jinak by kampus České spořitelny měl po dokončení z jedné strany třímetrovou a z druhé pětimetrovou díru. Měníme v tom území nivelitu terénu, abychom se dostali nad úroveň kolejiště a mohli přejít do přednádražního prostoru při Nádražní ulici. Odstraňujeme tak významnou bariéru v území, což je velmi důležité pro další rozvoj Smíchova jižně od našich pozemků. Je to největší staveniště, jaké u nás v novodobé historii v pozemním stavitelství kdy bylo.

Kromě toho jsme začali stavět spekulativně tento dům na Rohanském nábřeží. Věříme, že si naše budovy své klienty najdou, protože zájem o kanceláře je veliký a nabídka je velmi limitovaná.

Proč se staví tak málo?

Oproti předcovidovému období se s růstem úrokových sazeb změnila očekávání investorů ohledně návratnosti vložených peněz a zároveň značně vzrostly investiční náklady. Ale situace se mění, nájemné roste, což návratnost zvyšuje na požadovanou úroveň. Jestliže se ještě před čtyřmi lety v Karlíně pronajímaly kanceláře za 15–16 eur za metr čtvereční a měsíc, dneska už to je 20 eur. Rekonstrukcí v současné době prochází budova Danube House a ta se nabízí od 23 eur za metr čtvereční. Průměrné měsíční nájemné se v nejbližších letech v lokalitách, jako je Karlín, musí dostat na 22–24 eur za metr čtvereční, jinak výstavba kanceláří při stávajících cenách pozemků a stavebních prací ekonomicky nebude fungovat.

Obzvlášť velké firmy dnes nemají mnoho příležitostí ke stěhování do nového…

Je to tak, hlavně pokud jde o budovy nad deset tisíc metrů čtverečních. My registrujeme silnou poptávku od větších korporací. Na Smíchově máme rozestavěné tři kancelářské budovy, ale v budoucnu chystáme ještě další administrativu při Radlické ulici. Momentálně připravujeme zadání pro architektonickou soutěž. Tyto domy jsou ale součástí finální etapy projektu Smíchov City a dostavíme je až za sedm let, neřeší tedy současnou potřebu firem. I tak již máme zájemce, kteří by rádi, abychom jim zde vytvořili budovu na míru.

Kolik se na Smíchově investuje peněz?

V jižní části Smíchov City máme rozestavěné kanceláře a hotel s unikátním Smíchov Marketem za 15 miliard korun. Dalších 15 miliard tam investuje veřejný sektor. Tyto prostředky jdou hlavně na dopravní infrastrukturu, což zahrnuje modernizaci smíchovského nádraží a také vybudování nového přestupního terminálu propojujícího vlaky, metro, tramvaje a autobusy, a to příměstské i dálkové. Musím ocenit práci města, které již získalo stavební povolení na rekonstrukci dopravního terminálu na Smíchově. Také projektové týmy Správy železnic fungují stejně efektivně jako v soukromé firmě, modernizace nádraží již rok probíhá i stavebně.

V projektu vznikne také veřejná základní škola. A my začneme ještě letos ve střední části území stavět další obytný blok za tři miliardy korun. Na Smíchově probíhá opravdu velmi intenzivní rozvoj.

Vraťme se ještě k vaší nové centrále v Karlíně. Jak velkou část domu obsadila Sekyra Group a jak se vám daří pronajímat zbývající volné prostory?

Máme nejvyšší podlaží, patro přibližně o 1200 metrech čtverečních. V přízemí jsme otevřeli ještě nový showroom, který má zhruba 350 metrů čtverečních. Toto klientské centrum s 3D modely slouží primárně lidem, kteří si od nás kupují byty.

V dalších třech podlažích domu už sedí také poradenská firma VGD a společnost Essilor, která je světovým lídrem v oblasti dioptrických brýlí. Na nižší podlaží máme těsně před podpisem další nájemce. Registrujeme tedy poměrně velkou poptávku, diskuse se zájemci intenzivně běží a já věřím, že se nám budovu podaří během března dopronajmout. Ale nějaký čas samozřejmě potrvá, než se prostory vybaví a firmy se reálně nastěhují. Dům plně ožije někdy po prázdninách v druhé polovině roku.

Jaké nájemné si tady na Rohanu účtujete?

Řádově se bavíme o 20 eurech za metr čtvereční a měsíc plus poplatky. Trh musí jít tímto směrem, jinak se nové kanceláře stavět nebudou. Například v Berlíně budou ve srovnatelné lokalitě stejné, moderní kanceláře jako tady stát 27–31 eur.

A můžeme srovnávat Prahu s Německem?

Neporovnávám nás s Mnichovem, ale srovnání s Berlínem je docela namístě. I co se týče třeba cen bytů. Kanceláře, které se dnes v Praze staví, jsou certifikované v jednom ze dvou nejvyšších stupňů v systému BREEAM nebo LEED (certifikace udržitelnosti budov – pozn. red.). Naše budova má nejvyšší certifikaci LEED Platinum.

Díky čemu dosáhne tato budova na nejvyšší úroveň LEED?

Řekl bych, že to není žádné specifické know‑how, na tuto úroveň certifikace dosahují na trhu v podstatě všechny novostavby realizované v prémiových lokalitách. Není to jen o samotné budově a jejích technologiích. Body získává dům i za lokalitu, ve které se nachází, nebo tím, že je na brownfieldu, že poskytuje zázemí pro cyklisty…

Co je specifické pro tento dům – paní architektka Jiřičná chtěla, aby byl transparentní. A díky celoskleněné fasádě se skrz něj dá skutečně prohlédnout. Velmi to vynikne v kanceláři s výhledem na Pražský hrad. Žaluzie jsou jen na západní stěně budovy, na ostatních stranách používáme vnější stínicí prvky, které stylizují vlnky. Říkáme budově Arché, což v antické filozofii reprezentuje jakýsi prvotní princip světa.

Plánujete budovu nabídnout investorům?

Myslím, že v nejbližších letech to není na pořadu dne. Nestavěli jsme ji za tímto účelem. Na současném investičním trhu by to pravděpodobně nedávalo velký smysl.

Na sousedním pozemku jste prodali bance Creditas projekt kancelářské budovy A2 na její novou centrálu. Kdy se začne stavět?

Předpokládám, že výstavba začne ještě letos. Centrála Creditasu bude poslední budovou v první etapě Rohan City. Tou předposlední stavbou této etapy jsou dvě věže od ateliéru AI‑Design architektky Evy Jiřičné a Petra Vágnera zhruba o 110 bytech. Do prodeje šly v říjnu a skoro všechny se prodaly off market klientům, kteří se registrovali v naší databázi zájemců.

Kdy se tady pustíte do dalších kancelářských budov?

Na Rohanu máme povolení na další administrativu, celkem 25 tisíc metrů čtverečních ve třech domech, směrem k centru města. Myslím, že letos jejich výstavbu nebudeme zahajovat. Ale uvidíme, protože může přijít poptávka od nějaké korporace. I tak si myslím, že bychom začali kanceláře stavět nejdříve na přelomu roku. Určitě zde ale začneme po prázdninách s výstavbou více než 140 bytů směrem k řece, celkem jich tam v druhé etapě projektu vznikne 450.

Záleží i na našich kapacitách. Zahajujeme nyní další obytný blok s více než třemi sty byty na Smíchově. Na přelomu roku jsme začali stavět 80 bytů v Čakovicích a ještě letos tam chceme pokračovat s dalšími 80 byty. Paralelně stavíme byty na Rohanu a rozsáhlá výstavba jižní části Smíchova ještě není ani v poločase…

Těch 25 tisíc metrů čtverečních na Rohanu je velký objem kanceláří. To by mohl obsadit jeden nájemce?

Budou to tři menší domy, které mají v součtu 25 tisíc metrů čtverečních. Myslím, že pro jednoho nájemce by to nebylo optimální. Jeden dům je oddělený silnicí a je vysloveně samostatný. A ty další dva by asi šlo propojit, ale pak by vznikl velmi dlouhý dům.

Ptám se proto, že modernější kanceláře by si zasloužila třeba společnost T‑Mobile, která sedí ve více než 20 let staré budově na Roztylech. Vlastník se nemovitost rozhodl prodat, takže se stěhování vlastně nabízí…

Nechci, aby to působilo sebestředně, ale nabídka v centrální Praze je poměrně nízká. Kdyby existovaly lokality typu Smíchova nebo Rohanu v době, kdy potřeboval prostory T‑Mobile, tak by možná neexistovala Brumlovka nebo Roztyly anebo jiné kancelářské lokality mimo širší centrum města. Mimochodem centrála T‑Mobilu, kterou jsme před více než dvaceti lety stavěli my, vznikla také na brownfieldu. Tenkrát to bylo opravdu velmi prémiové místo a prémiový produkt. I v Radlicích nebo ve Stodůlkách jsou kvalitní projekty, které splňují nejvyšší certifikace, ale myslím si, že pro uživatele je rozdíl být součástí městského prostředí Smíchova nebo Karlína, oproti tomu být na periferii. Dneska mohou být pro velké korporace centrální lokality významnou konkurenční výhodou na trhu práce.

Kanceláře budoucnosti

Stáhněte si přílohu v PDF

Sekyra Group má momentálně dost práce ještě na několik let dopředu. Zajímáte se ještě vůbec o nové akvizice?

Zajímáme a vyhodnocujeme další akvizice. Díváme se například na německý trh a do Polska. Rádi bychom naše know‑how tvorby živého městského prostředí využili i jinde. Ale nezáleží na tom, jestli chcete, ale jestli vůbec lze koupit větší územní celky v lokalitách, které by se nám líbily, kde by mohla být přidaná hodnota i v urbanismu a v návrhu, a nikoliv jen v tom, postavit jeden architektonicky a technicky povedený dům.

Na Smíchově si bolestivě uvědomujeme, že už děláme poslední fázi, tam je to developersky hotové. Na Rohanu máme před sebou ještě hodně práce, chceme ještě dále zkvalitnit veřejný prostor. Smíchov bychom chtěli kompletně dokončit v roce 2032, Rohan ještě o něco později. Teď očekáváme změnu územního plánu na Žižkově, kde bude větší objem bytů. Na Žižkov City se těšíme, tam budeme stavět dalších 15 až 20 let.

Kdy začnete stavět na Žižkově?

Místo digitalizace a zrychleného stavebního řízení přišla paralýza, takže se to těžko odhaduje. Je to smutné, když máte třeba dvě miliardy korun v pozemcích, což v developerském světě při velkých projektech není zase tolik peněz. Banky dnes financují developery sazbou šest sedm procent ročně. Cena ekvity je vyšší, a kdybych řekl velmi konzervativně, že průměrná cena peněz v developerském projektu je deset procent ročně, tak když se zdržíte o rok, přijdete o 200 milionů. Dvacet bytů vám zmizí v nenávratnu jenom tím, že čas běží. A to se nebavím o tom, že celou tu dobu máte personální náklady, platíte nájem… Ten čas je opravdu devastující.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Kanceláře budoucnosti.