Bankovní centrály i menší novostavby. Výstavba kanceláří v Praze ožívá

Smíchov, Brumlovka, okolí Pankráce, Karlín a nejužší centrum metropole – v těchto lokalitách se momentálně koncentruje výstavba nových administrativních center v Praze. Za miliardovými investicemi stojí do velké míry domácí kapitál v čele s developery Sekyra Group, Penta Real Estate, Passerinvest Group a Crestyl.

Podíl nepronajatých kancelářských prostor v Praze se dlouhodobě drží nízko, aktuálně se podle sdružení realitních poradců Prague Research Forum pohybuje kolem sedmi procent. Podle jejich odhadů bude ale volných prostor dále ubývat. „Současná neobsazenost představuje přes 290 tisíc metrů čtverečních okamžitě dostupných prostor,“ upřesňuje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers. „Zejména ve velmi atraktivních hubech, jako je Karlín, Brumlovka nebo Palmovka, které mají neobsazenost pod čtyři procenta, dochází k výraznému omezení možností k pronájmu.“

Spíše než menší nájemce tato situace ovlivňuje společnosti, které potřebují velké prostory. „Registrujeme silnou poptávku od větších korporací, hlavně pokud jde o budovy nad 10 tisíc metrů čtverečních,“ potvrzuje Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group.

Tento developer dnes v Praze masivně staví nové kanceláře. Vděčí tomu dohodě s Českou spořitelnou, jejíž nová centrála od loňska vyrůstá u smíchovského nádraží. Tento vůbec největší administrativní komplex aktuálně ve výstavbě vznikne na pozemcích developera Sekyra Group, který při té příležitosti v sousedství bankovního kampusu paralelně staví další kanceláře a hotel. Investor neměl na výběr.

„Zavázali jsme se jim, že postavíme naráz celou jižní část našeho projektu Smíchov City,“ říká Anderle. „Jinak by kampus České spořitelny měl po dokončení z jedné strany třímetrovou a z druhé pětimetrovou díru. Měníme v území nivelitu terénu, abychom se dostali nad úroveň kolejiště a mohli přejít do přednádražního prostoru při Nádražní ulici.“

Developer Sekyra Group loni dokončil kancelářskou budovu s názvem Arché na Rohanském nábřeží v Karlíně a zbývající volné prostory by se měly zaplnit v průběhu jara. Podle Anderleho se do výstavby projektu společnost pustila v roce 2022 spekulativně, tedy bez předem domluvených nájemců. Samotný developer si zřídil nové sídlo v nejvyšším patře domu.

Hned vedle Arché prodal Sekyra Group pozemky s projektem na kancelářskou budovu bance Creditas. Ta se zahájením výstavby své nové centrály počítá v letošním roce tak, aby byla hotová v roce 2027. „Klíčovým prvkem energetického konceptu je systém hlubinných vrtů a kaskáda tepelných čerpadel, díky nimž bude budova energeticky soběstačná v oblasti vytápění a chlazení,“ přibližuje mluvčí banky Lucie Brunclíková. Vyšší investice do tohoto řešení se podle banky vrátí v udržitelnosti nemovitosti a provozních úsporách.

S odvahou vpřed

Výše zmíněné banky si staví budovy pro sebe. Passerinvest Group se jako jeden z mála investorů loni odhodlal spustit výstavbu bez předem domluvených nájemců. Budova Hila na Brumlovce kromě kanceláří nabídne i nájemní bydlení a obchodní prostory. Součástí areálu Brumlovky je celkem 12 administrativních budov, přičemž většinu z nich vlastní Passerinvest. Tato společnost v lokalitě Prahy 4 spravuje přes 220 tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch, což odpovídá bezmála čtvrtině kancelářského trhu Prahy 4.

Brumlovka je podle firmy obsazená na 98 procent a nájemci oceňují vedle samotných kanceláří i nabídku služeb v areálu – od obchodů po možnosti stravování. „Pociťujeme nedostatek kancelářských ploch, a proto jsme začali stavět Hilu,“ vysvětluje Eduard Forejt, ředitel rozvoje obchodu v Passerinvest Group. „Chceme být schopni v případě potřeby uspokojit poptávku nájemců na expanze, přesuny nebo obměnu.“ Firma má podle něj vážné zájemce zhruba na 10 tisíc metrů čtverečních v budově Hila, tedy asi polovinu veškerých kancelářských ploch.

Developer paralelně staví administrativní budovu Sequoia v nedalekých Roztylech. „V polovině letošního roku plánujeme zahájit výstavbu další kancelářské budovy na Brumlovce,“ říká Forejt.

V Praze 4 je letos odhodlaný začít stavět administrativní centrum i developer Crestyl. Jeho projekt Boka nedaleko stanice metra Pražského povstání je oproti Hile komornější. Láká mimo jiné na střešní terasu, která bude společná pro všechny nájemce budovy. Nedaleko odsud připravuje větší kancelářskou budovu s názvem Key developer Skanska, ale ten zatím datum výstavby neoznámil.

Zmíněné investiční záměry ukazují, že developeři si už více troufají stavět takzvaně na blind. Donedávna však byli opatrnější. Od poloviny loňského roku se v Praze nezahájila stavba žádné kancelářské budovy. A za celý letošní rok se má podle makléřů v metropoli dokončit jen 24 600 metrů čtverečních kanceláří, a to včetně rekonstrukcí. To pro představu odpovídá přibližně velikosti projektu Masaryčka od Penty v centru Prahy. Slabý bude co do nové nabídky i rok 2026.

V dalších dvou letech nastane naopak velké stěhování společností, jako je Creditas nebo Česká spořitelna. Druhá zmiňovaná banka momentálně sedí v několika starších budovách na Budějovické a tyto nemovitosti prodává. Investorům Česká spořitelna nabízí rovněž budovu T‑Mobile u stanice metra Roztyly, v níž je zmíněný operátor v nájmu už více než 20 let. Nadnárodní korporace potřebují uplatňovat politiku udržitelnosti, což se vztahuje i na nemovitosti, které užívají. Trendem jsou budovy mimořádně šetrné k životnímu prostředí. T‑Mobilu se proto nabízí příležitost přemístit se do úspornějších a zároveň modernějších kanceláří.

„Nájemní smlouvu máme ještě na několik let, ale pochopitelně už nyní se touto otázkou intenzivně zabýváme a zvažujeme všechny možnosti,“ uvádí Pavel Hadrbolec, finanční ředitel T‑Mobile Czech Republic a Slovak Telekom. „Musíme zvážit nejen lokalitu jako takovou a s ní související dopravu, ale také technologickou infrastrukturu a zázemí nebo například flexibilitu prostoru s ohledem na dynamicky se vyvíjející vnitřní prostředí a kulturu firmy, také energetickou náročnost a udržitelnost a v neposlední řadě i náklady – a to nejen ty související s nájmem, ale také s přesunem a vším souvisejícím.“ 

Vedení T‑Mobilu řeší všechny kroky s Deutsche Telekomem a podle Hadrbolce „žádný scénář není dopředu vyloučený“.

Růst nákladů i covid

Stavební aktivitu dlouho brzdil růst cen stavebních prací a materiálů i dražší úvěry. Investoři si nebyli jistí, jak moc by firmy byly ochotné akceptovat vyšší nájemné, do něhož potřebovali promítnout zvýšené náklady na výstavbu. Poptávku také utlumila pandemie covidu, kdy lidé značně omezili osobní přítomnost v kancelářích a část z nich firmy uvolňovaly. Situace se už ale stabilizovala.

„Po covidu už firmy víceméně zjistily, do jaké míry kanceláře využívají a kolik prostor potřebují,“ říká Jana Vlková, ředitelka oddělení workplace advisory a office agency v Colliers. Většinově se podle ní ustálil pracovní model 3+2, tedy tři dny v kanceláři a dva dny vzdáleně. „Upravily se velikosti kanceláří a jejich vybavení. Větší a středně velké firmy pracovní místa mnohem více sdílejí.“

Kanceláře se vybavují technologiemi, aby se mohli zaměstnanci jednoduše připojit na jakoukoliv platformu, měli dobrý zvuk, dbá se také na akustiku. „Přibližně 80 procent schůzek probíhá online. Hodně se také klade důraz na ergonomii, protože s výjimkou zaměstnanců IT firem většina lidí doma nemá kvalitní židli, polohovatelný stůl ani dva monitory,“ popisuje Vlková.

Před covidem měli zaměstnanci podle Stanka k dispozici notebook s mikrofonem a kamerou, ale zasedací místnosti běžně nebyly patřičně vybavené technologicky. Dnes firmy potřebují dostatek menších zasedaček s bezdrátovým připojením.

Do kanceláří spravovaných společností Passerinvest Group dnes podle Forejta pravidelně dochází přes osm tisíc lidí denně, v počátcích covidu to bylo i jen 800 a v průběhu pandemie pak dva až tři tisíce lidí. „Neočekáváme, že poptávka bude klesat. Naopak od začátku roku cítíme, že zájem roste a firmy, které nám dříve vracely prostory, je chtějí zpět. Často už však nejsou volné,“ říká Forejt.

Kanceláře budoucnosti

Stáhněte si přílohu v PDF

Nájemné roste nejen v centru Prahy, ale i v ostatních kancelářských lokalitách, jako je Karlín, Pankrác nebo Brumlovka. „Dnes už se blíží pomyslné hranici 20 eur za metr čtvereční a měsíc,“ říká Stanko. Do sazeb se promítají inflační doložky ve smlouvách a pochopitelně omezená nabídka volných prostor.

Crestyl chce za pronájem v projektu Boka 21 až 24 eur za metr čtvereční a měsíc. „Na Brumlovce se dnes výše nájemného typicky pohybuje kolem 17,5 eura na metr čtvereční měsíčně,“ říká Forejt. Pár budov v ceně vybočuje, ať už směrem nahoru v případě prémiových prostor, nebo dolů. Za pronájem kanceláří v nově vznikající budově Hila Passerinvest požaduje 23 eur za metr čtvereční a měsíc, v projektu Sequoia o euro méně.

Nově vznikající novostavby od Passerinvestu mají nižší uhlíkovou stopu a díky modernějším technologiím umožňují úspory na servisních poplatcích, které jsou oproti stávajícím domům na pražském trhu o více než 10 procent nižší. Standardně se dnes poplatky na údržbu, úklid, spotřebu elektřiny či bezpečnost společných prostor pohybují kolem 120 korun za metr čtvereční a měsíc.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Kanceláře budoucnosti.