Praha s přehledem vyhrává evropskou cenu o nejméně dostupné bydlení. Co všechno chybí a čeho je naopak víc než dost?

Nejvyšší cena bydlení, nejhorší dostupnost s ohledem na výdělky a k tomu raketová inflace nemovitostního trhu. Obrázek České republiky a především Prahy a dalších velkých měst je tristní. Poslední Zpráva o finanční stabilitě, kterou vydala Česká národní banka, ukazuje téměř třicetiprocentní nadhodnocení investičních bytů. Výnos z pronájmu se přitom pohybuje v záporu.

Na nákup bytu je zapotřebí šetřit třináct let v kuse alespoň průměrný plat. Praha je dostupná pouze nejvyšší příjmové skupině. Důvodem pro vysoké ceny je podle ČNB vedle vysoké poptávky dlouhodobě slabá výstavba nových bytů.

Předběžná studie MIT (Massachusetts Institute of Technology), která se věnuje bydlení ve vybraných evropských městech, vypočítala, že se v Praze staví jen cca 2,7 bytu na 1000 obyvatel ročně, zatímco evropský průměr se pohybuje v rozpětí 5–6 bytů na tisíc obyvatel. Mezi důvody, proč je na tom Praha z hlediska výstavby vůči poptávce jednoznačně nejhůř, patří v kontextu Evropy nejdelší stavební řízení (povolení výstavby trvá až 8–9 let), výrazný nesoulad mezi růstem počtu domácností a růstem bytového fondu, pomalejší než plánovaná výstavba (v letech 2011–2021 se postavila zhruba polovina bytů oproti plánu) a také absence veřejné politiky bydlení. Výsledkem je výstavba, která nepokrývá růst populace ani změny v počtu domácností (především růst počtu jednočlenných domácností).

Nedostupnost bydlení v Praze vyniká především ve srovnání s Vídní, která má dlouhodobě jednu z nejlépe nastavených bytových politik v rámci Evropy. Nicméně nedostatky Prahy vyčnívají i ve srovnání s dalšími městy Evropy. Začněme třeba tím, že na rozdíl od Vídně, Mnichova, Helsinek či Amsterdamu hlavní město České republiky na trhu aktivně působí jen několik málo let, a to prostřednictvím Pražské developerské společnosti. Za pět let fungování má rozdělanou řadu projektů, nicméně hlavním hráčem v bytové výstavbě není. Jednotlivé městské části pak v mnoha případech spíš než podporu výstavby vyznávají politiku NIMBY.

Sto hektarů u Vltavy. Město řeší, zda zasáhne do realitního dění a pokusí se koupit pozemky od CPI

30. 6. 2025 ▪ 3 min. čtení

Srovnání s dalšími městy Evropy je proto stále tristní: V Mnichově například u velkých rozvojových projektů město stanovuje kvóty, kolik bytů musí být cenově dostupných. Běžně se tento podíl pohybuje mezi 30 a 50 procenty a developeři, kteří nesplňují tuto podmínku veřejného zájmu, nedostanou povolení k výstavbě. Město se současně velmi aktivně zapojuje do plánování a koordinace výstavby.

Helsinky mají politiku tzv. segmentované výstavby. Město vlastní většinu pozemků. Součástí dohody o prodeji developerům je předem stanovený podíl nájemního, vlastnického a sociálního bydlení. Obě města jsou v zásadě schopná saturovat poptávku. Podobných modelů spolupráce veřejného a soukromého sektoru v EU je mnoho.

Praha se postupně šplhá na špičku nejdražších měst pro vlastní obyvatele. Vyloučení nízkopříjmových domácností z centra města a stagnace mobility obyvatel (proto, že vlastnictví je méně flexibilní než nájem) je jedna stránka. Tou druhou je setrvalý tlak na ceny a výstavba projektů, které cílí na stále užší cílovou skupinu investorů i potenciálních nájemníků.

Dostupné bydlení je heslo mnoha politiků a s tím, jak se blíží volby, jej budeme slýchat stále častěji. V reálném politickém životě se ale zdá, že dělají všechno pro to, aby zachovali současný stav, kdy se nákup bytu stává hlavním a jediným způsobem zajištění na stáří.