„Bez aktivní role obcí a krajů dostupné bydlení nevznikne,“ říká Dušan Čížek z firmy Porr

Stavebnictví v Česku prochází výraznou proměnou. Digitalizace, nové technologie i udržitelnost dnes zásadně ovlivňují podobu a tempo výstavby. Mezi společnosti, které tyto změny aktivně utvářejí, patří Porr – jedna z největších stavebních firem u nás. Vedle rozsáhlých infrastrukturálních projektů se zaměřuje také na rezidenční výstavbu, při níž využívá inovace včetně robotického zdění nebo 3D modelování. O dostupnosti bydlení a vývoji oboru hovoří předseda představenstva Porr Dušan Čížek.

Co dnes nejvíce ovlivňuje vývoj stavebnictví u nás?

Je to kombinace technologického vývoje, ekonomických tlaků a proměny poptávky. Digitalizace zásadně mění způsob, jakým se stavby navrhují i realizují – běžně dnes pracujeme s detailními 3D modely, které provázejí projekt od návrhu až po správu budovy.

Zároveň roste význam udržitelnosti a energetické efektivity, a to nejen kvůli legislativě, ale i podmínkám financování ze strany bank. A neméně důležitým faktorem jsou lidé – bez vysoce kvalifikovaných odborníků by žádná z těchto změn nebyla možná. Profesionalizace a modernizace stavebnictví jsou proto nevyhnutelné.

Jak se tyto změny promítají do bytové výstavby, která je nyní v centru pozornosti?

Rezidenční výstavba dominuje celému segmentu, zejména v Praze, Brně a dalších velkých městech. V metropoli je aktuálně rozestavěno historicky nejvíce bytů a rozsáhlá výstavba se postupně přesouvá do okolních lokalit, například do Kladna, Kolína nebo Berouna, především kvůli cenám pozemků. Zatímco v Praze se prodejní ceny nových bytů pohybují zhruba mezi 170 až 180 tisíci korun za metr čtvereční, v těchto lokalitách jde zhruba o 100 až 120 tisíc. Lidé tak hledají kompromis mezi cenou a dopravní dostupností.

Dlouhodobě se mluví o nedostatku bytů. Co podle vás situaci nejvíce brzdí?

Často se zmiňuje složitý povolovací proces a legislativa, ale to je jen část problému. V Česku se loni zahájilo zhruba 20 tisíc bytů v bytových domech, což odpovídá asi jednomu procentu z jejich celkového počtu. To by vzhledem k běžnému demografickému vývoji nebylo špatné číslo.

Problém je, že poptávku výrazně zvyšují další faktory. Česko, a zejména velká města, jsou velmi atraktivní i pro zahraniční obyvatele. Byty se navíc staly investičním produktem a růst cen způsobil, že rodinné domy jsou v podstatě nedosažitelné. To vede k dalšímu růstu poptávky po bytech i v krajských městech, kterou nelze v krátkém čase uspokojit. Výsledkem je začarovaný kruh pokračujícího růstu cen. Vysoká ziskovost bytového developmentu v posledních letech zároveň žene vzhůru ceny pozemků, což se následně promítá do konečné ceny bydlení.

Jak by tedy měla vypadat role obcí a krajů v oblasti bydlení?

Měla by být zásadní. Bez aktivní účasti veřejného sektoru dostupné bydlení nevznikne. Ceny v Praze a Brně patří v poměru k příjmům k nejvyšším na světě a samotný růst komerční výstavby situaci nevyřeší.

Obrovskou část ceny bytu totiž tvoří samotný pozemek. Podle lokality je to až 30 procent developerských nákladů. Pokud ale obec nebo kraj dokáže poskytnout pozemek pro dostupné bydlení zdarma, může výrazně snížit vstupní náklady projektu.

Při správném nastavení se může celková pořizovací cena bytu dostat pod 65 tisíc korun za metr čtvereční. Město nebo kraj se tak u bytu o velikosti 45 metrů čtverečních dostane na cenu pod tři miliony korun.

Při nájemném kolem osmi tisíc korun měsíčně je pak možné plně pokrýt náklady na jeho financování. To je cesta, jak se přiblížit modelu dostupného bydlení bez masivních dotací, jaký známe například z Rakouska a dalších západoevropských zemí.

Co myslíte tím „správným nastavením“?

Veřejný investor na sebe nemá přebírat rizika, která nést nemusí. Není žádný důvod, aby zajišťoval stavební povolení, objednával projekt a na ten pak soutěžil dodavatele. Tento postup je zdlouhavý a nevede k žádoucímu výsledku.

Měl by jasně stanovit parametry projektu – počet bytů na příslušné parcele, požadavky na vzhled domů, rozsah případných komerčních ploch, řešení parkování a požadavek na zeleň. Jednotliví zájemci by ve výběrovém řízení nabídli závazné architektonické řešení lokality včetně pevné ceny bytů.

Velmi efektivní je také model převzetí financování i správy domů ze strany dodavatele, který pak nabídne kombinaci závazného architektonického řešení a nájemného.

Čím větší prostor dostanou zkušení dodavatelé v návrhu stavby a volbě technického řešení, tím levnější mohou být byty a nájemné.

Službu návrhu a stavby, tedy systém Design and Build, dnes naše společnost poskytuje komerčním developerům. Na nejlépe navržených projektech jsme schopni dodat byt za cenu kolem 50 tisíc korun za metr čtvereční obytné plochy, a to včetně rekuperace a podlahového topení.

Je možné, že byty v Česku v dohledné době zlevní?

Výrazné zlevnění komerčního bydlení očekávat nelze. Spíše naopak – realistické scénáře počítají s dalším růstem v závislosti na ekonomickém vývoji. Samotné stavební náklady se dnes pohybují zhruba mezi 50 až 75 tisíci korun za metr čtvereční. Zbytek ceny tvoří pozemek, který je v Praze a dalších velkých městech extrémně drahý. Dále do hry vstupují náklady na financování, projektovou přípravu, marketing a samozřejmě riziko a marže developera. Proto ani výrazná úspora na samotné stavbě spolu s pružnější legislativou nezajistí dramatický pokles koncové ceny. Pokud má být bydlení dostupnější, musí se řešit celý řetězec, nejen samotná realizace.

Jaké technologie nejvíce ovlivňují stavebnictví?

Klíčová je digitalizace a práce s daty. Běžně využíváme BIM modely, které umožňují přesně plánovat, koordinovat a řídit stavbu. Každý projekt má své digitální dvojče, které slouží i pro následnou správu budovy. Dále například testujeme robotické zdění pro zvýšení přesnosti i pracovního tempa.

Stále častější je používání systému Design & Build, kdy stavební firma zajišťuje projektový návrh i realizaci stavby. U soukromých zadavatelů se už dnes jedná o dominantní způsob zadávání zakázky, u veřejného sektoru jde bohužel o ojedinělé případy. Je to škoda, při správném nastavení může tento přístup snížit náklady investora až o 20 procent a zároveň výrazně zkrátit dobu výstavby.

Mluví se o nedostatku pracovníků. Jak to vnímáte vy?

Nedostatek kvalifikovaných lidí je jedním z hlavních limitů celého odvětví. Stavebnictví přitom nabízí stabilní zaměstnání, dlouhodobou perspektivu a nadprůměrné ohodnocení. Laická veřejnost to přitom neví a má o našem oboru zkreslenou představu. Například průměrná mzda dělnických profesí v naší společnosti dosahuje průměrné mzdy v celé ekonomice a platy našich techniků jsou výrazně nad průměrem platů vysokoškolsky vzdělaných pracovníků v jiných oborech.

Přibližně polovina našich zaměstnanců pracuje na technických pozicích a většina z nich má vysokoškolské vzdělání. Problém je ale v tom, že obor neumí dostatečně komunikovat svoje výhody a je vnímán jako nemoderní a nezajímavý.

Stavba

Stáhněte si přílohu v PDF

Může technologie tento nedostatek lidí nahradit?

Ne zcela. Technologie práci zefektivňují, ale nenahrazují lidskou odbornost. Stavebnictví je velmi variabilní obor, kde je každý projekt unikátní a vyžaduje koordinaci mnoha profesí. Automatizace a robotizace má své limity a bude spíše doplňkem než náhradou lidské práce. Budoucnost proto vidím v kombinaci moderních technologií a vysoce kvalifikovaných lidí.

Jaký vývoj očekáváte v následujících letech?

Současný stavební boom nebude trvat věčně, ale stavebnictví jako celek zůstane perspektivním oborem. Na rozdíl od jiných výrobků nebo služeb není stavbu možné dodat jinak než ji postavit v Česku našimi techniky a dělníky. Náš obor se tak, na rozdíl od jiných, nemůže odstěhovat například do Asie ani být kompletně nahrazen umělou inteligencí.

Stavebnictví samozřejmě čekají další rychlé změny. Bude se dál digitalizovat, využívat automatizace a robotizace a čím dál větší část procesů bude podporována nebo převzata umělou inteligencí. Poroste tlak na efektivitu procesů. Vždy však bude oborem s vysokou přidanou hodnotou lidské práce.

Text vznikl ve spolupráci s firmou Porr.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Stavba.