Jak vybrat výnosný projekt? V developmentu hraje prim lokalita a zdravé financování

Trh s realitami se mění. Zatímco dříve se prodalo téměř vše, nyní se kupující začínají specializovat. Dnes již například mladí lidé nekupují byt na celý život, ale z nemovitostí se stává obrátkové zboží na určitou životní etapu. „Kupují to, co jim momentálně vyhovuje. Po čase pak dosavadní byt pustí nebo se přestěhují,“ řekl Kamil Dunaj, ředitel developmentu ve společnosti BICZ, v debatě HN o realitách, která se konala na začátku června.

A změnila se také pečlivost kupujících při přípravě smluv před koupí, i v důsledku růstu cen nemovitostí a horší dostupnosti financování. „Dnes jsou lidé opatrnější, vyhledávají právní pomoc, více se zajímají jak o projekt samotný, tak o to, co se děje okolo. Transakce většinou bývá zprostředkována odborníky a zároveň využívají ještě externí kanceláře. Chtějí mít jistotu, že obsah smluv a způsob, jak je prodej připravený, opravdu odpovídají tomu, co bylo deklarováno,“ podotkl Filip Mestek z AK Sedláček Vaca & spol.

Podle třetího diskutujícího Ondřeje Šaiera, jednatele a finančního ředitele skupiny WIV group, by při rozhodování o nemovitosti měla být alfou a omegou lokalita. Protože nemovitost se dá upravit, ale nedá se přestěhovat. „Když máte špatnou lokalitu, doufáte, že se z ní ta dobrá jednou stane. Výnos hraje velkou roli ruku v ruce s lokalitou, jde o poměr nájmu versus pořizovací hodnoty. V Praze udělat dobrý výnos je téměř nereálné. Dříve se rozjel trend lokalit jako třeba Most, i když i tam už je hodně investorů a už to není takové jako před pár lety,“ popsal Šaier.

Dodal, že zní atraktivně koupit byt za vyšší stovky tisíc, jenže v těchto místech je vyšší míra delikvence. Nájemníci neplatí, byt zničí, a i když je to nominálně levná nemovitost, problémy s pronájmem ji tak prodraží, že nakonec už tak výhodná není. „To neznamená, že výhodné případy i v těchto lokalitách nejsou, ale investor musí zvážit, s čím do toho jde. Pokud chci, aby hodnota bytu kryla růst trhu inflačně, hraje hlavní roli lokalita. Pokud chci spekulativně koupit lokalitu, která teď dobrá není, ale v horizontu několika let může být, taková koupě může z pohledu ziskovosti být výrazně lepší než byt v Praze,“ zmínil Šaier.

Nejen Praha, ale obecně krajská města jsou prý sázka na jistotu. Z pohledu investorů také nemá příliš smysl stavět velké byty v centrech měst. Do centra jdou spíše mladí lidé a těm stačí menší bydlení, trendem jsou dokonce mikrobyty.

Bankovní financování ukazuje zdravý projekt

Při hledání pozemku se často stává, že se krásná lokalita tváří jako skvělá investice. Ale je třeba vzít v úvahu regulativy ze strany obcí. „I když podle územního plánu je pozemek určen k zastavění, může obec říct, že mají staré územní plány a že by to chtěli jinak. Příprava je důležitá, je třeba jednat se stavebním úřadem a s obcí a zjistit, jaký mají názor na danou lokalitu. Velmi často se stává, že řeknou třeba: My bychom si představovali, že střecha bude sedlová a že domy budou takto položené,“ upozornil Filip Mestek.

Diskutující řešili také finanční zdraví developerských projektů, respektive jak v nich nepřijít o peníze. „Pokud má projekt bankovní financování, je velká pravděpodobnost, že je zdravý a že se dokončí. Banka si projekt prověřuje ze všech stran, vyžaduje 25 až 30 procent vlastních zdrojů a předprodeje,“ připomněl Kamil Dunaj.

Filip Mestek dodal, že developeři nabízejí různé způsoby zajištění investorům. Může to být jak zástavní právo na nemovitosti, která se realizuje, ale také na jiné. „Doporučuji také podívat se na minulost developerské firmy, na dřívější projekty, které dokončila. Tím eliminujete možnost, že se to nemusí povést,“ poradil Mestek.

Největší strašák? Stavební povolení

Tématem diskuse byly také alternativní projekty, jako třeba stavba na brownfieldu nebo takzvané distressed nemovitosti, kdy se vlastník nachází v ekonomické nebo právní tísni. Typicky jde o nemovitosti zatížené exekucí, tudíž do koupě vstupuje věřitel, případně exekutor. „Vy se coby kupující nebavíte s jednou protistranou, ale s dalšími dvěma či třemi účastníky. Navíc v průběhu převodu vám tam může skočit další exekuce. Proto je třeba mít alternativní scénář. Pokud to jde, pouštět peníze až po přepisu a vyhodnotit si riziko. Jsou to jednoznačně rizikovější transakce, ale když dobře dopadnou, přinesou velmi pravděpodobně i vyšší zisk,“ shrnul Šaier.

Diskutující zmínili, že při stavbě projektu je nyní pro developery největším strašákem stavební povolení. Dunaj řekl, že nikdo na stavebním trhu si dnes netroufne spoléhat na to, že rychle povolení získá. „Občané, zejména sousedé, se naučili bránit a odvolávají se. Někdy je to doslova účelově, někdy oprávněně. Snažíme se s nimi komunikovat a těmto situacím předejít,“ přiblížil Dunaj. I když to však developer dělá, stejně se může stavební povolení na rok i dva zaseknout na stavebním úřadě.

Partnery debaty jsou společnosti BICZ, WIV group a AK Sedláček Vaca & spol.