Pět největších chyb při koupi investičního bytu. Pozor na skryté náklady i lokalitu

Češi mají k cihle a betonu téměř intimní vztah. Vlastní nemovitost nevnímají jen jako jistotu pro své bydlení, ale také jako jednu z nejbezpečnějších forem investice. Ještě před pár lety přitom stačilo koupit téměř jakýkoli byt a čekat. Ceny rostly dvouciferným tempem, nájmy zdražovaly a investice do realit působila jako téměř bezriziková sázka. Média navíc pravidelně přinášela příběhy lidí, kteří si postupně vybudovali portfolio bytů a výrazně zbohatli.

Mnoho zájemců o investiční byty se tímto pohledem řídí dodnes. Nemovitost kupují hlavně proto, že to dělají všichni kolem nich. Kolegové, známí nebo sousedé. Podléhají iluzi, že jim uniká poslední příležitost, a chtějí za každou cenu naskočit na rozjetou vlnu. Současný trh už ale vypadá jinak než před deseti lety. V mnoha českých městech, především ve velkých metropolích, rostly ceny nemovitostí v posledních letech podstatně rychleji než nájmy. Výsledkem jsou výrazně nižší výnosy z pronájmu, které už automaticky nepřebijí jiné investiční alternativy.

Ekonom UniCredit Bank Jiří Pour upozorňuje, že hrubá roční výnosnost nájemného by se v dlouhém období měla přibližovat výnosnosti bezpečných aktiv, například státních dluhopisů. A to se zohledněním rizikových prémií i očekávaného dlouhodobého růstu cen bytů. „Dnešní výnos desetiletého vládního dluhopisu ve výši 4,7 procenta se pohybuje poblíž námi předpokládaného dlouhodobého normálu. V takovém případě bych očekával cílovou hodnotu výnosnosti nájemného na úrovni šesti až sedmi procent, zatímco dnes se pohybuje okolo 3,6 procenta,“ uvádí Pour.

Investiční byt proto dnes vyžaduje mnohem důkladnější analýzu než v době, kdy rostoucí trh zhodnocoval téměř každou koupenou nemovitost. Právě v této změněné situaci investoři nejčastěji opakují pět zásadních chyb. Které to jsou?

1. Počítají jen hrubý výnos

Na papíře to vypadá jednoduše. Byt za pět mi­lionů korun, měsíční nájem 20 tisíc korun, tedy 240 tisíc ročně. Hrubý výnos 4,8 procenta. Právě v tom se ale realita často rozchází s excelovou tabulkou. Hrubý výnos je totiž z pohledu investora pouze teoretickou veličinou. „Investoři často počítají hlavně s pořizovací cenou, nájmem a očekávaným růstem hodnoty. V kalkulaci ale zapomínají na výpadky příjmů z nájmu, například kvůli neobsazenosti bytu nebo neplatičům. Tyto situace dokážou reálný výnos investice výrazně snížit,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO společnosti Hyponamíru.cz.

Profesionální investor, který spravuje portfolio bytů, na podobné položky zpravidla nezapomíná. Týká se to spíše méně zkušených lidí, kteří si s pomocí hypotéky pořídí dva nebo tři investiční byty. „Předpokládají, že zaplatí splátky hypotéky a budou inkasovat nájemné. A že cena nemovitosti poroste ročně o deset procent. Pravděpodobně si neuvědomí, že budou platit fond oprav, pojištění nemovitosti, že byt bude časem potřebovat rekonstrukci,“ popisuje jejich situaci místopředseda představenstva Gepard Finance David Eim.

Seznam nákladů přitom bývá překvapivě dlouhý. Vedle příspěvků do fondu oprav, rezervy na budoucí rekonstrukce a pojištění zahrnuje také daň z nemovitosti, daň z příjmů z pronájmu, náklady na hledání nového nájemníka nebo případné právní služby při řešení sporů s neplatiči. Podle odborníků je navíc realistické počítat s neobsazeností bytu v rozsahu pěti až deseti procent ročně. Jinými slovy, pokud investiční kalkulace vychází pouze za předpokladu plných dvanácti nájmů ročně, může se snadno dostat do problémů ve chvíli, kdy bude byt obsazený jen deset měsíců.

Rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem proto bývá značný. Zatímco hrubé výnosy se často pohybují mezi třemi a šesti procenty, po započtení všech nákladů je čistá výnosnost zpravidla výrazně nižší.

2. Kupují byt, ne lokalitu

Investoři často stráví hodiny nad půdorysem, výběrem nové kuchyně nebo velikostí balkonu. Přitom přehlédnou faktor, který o výnosu i budoucí hodnotě nemovitosti rozhoduje mnohem více než její vybavení: lokalitu. Dobrá investice není primárně otázkou konkrétní bytové jednotky, ale místa, kde se nachází. Interiér lze kdykoli upravit, opravit nebo kompletně přebudovat, polohu nemovitosti však změnit nelze.

„Důležité je sledovat, jestli má lokalita dlouhodobou schopnost přitahovat obyvatele. Silným signálem jsou pracovní příležitosti, přítomnost firem, vysokých škol, dobrá dopravní dostupnost, služby a občanská vybavenost,“ říká Majer.

Investoři často podceňují i kvalitu okolí. Nová restaurace nebo obchodní centrum sice mohou být příjemným bonusem, mnohem důležitější je ale dlouhodobý trend vývoje dané lokality. Obecně mají větší města a jejich dobře dostupné části lepší předpoklady než menší obce s omezeným pracovním trhem a slabší infrastrukturou. Tam, kam se lidé stěhují za prací nebo studiem, bývá poptávka po vlastním bydlení i nájemním bydlení zpravidla stabilnější.

Podobně uvažuje i Eim. „Nehledal bych skvělé kaufy. Stejně je většina lidí nenajde. Položil bych si otázku, zda bych tam sám chtěl bydlet. Pokud ano, pravděpodobně tam budou chtít bydlet i další lidé z mé sociální skupiny,“ říká.

3. Spoléhají na nekonečný růst cen

Generace investorů, která zažila mimořádný růst cen nemovitostí v posledních 12 letech, si snadno vytvořila dojem, že ceny bytů mohou růst prakticky bez omezení. Jenže historie ukazuje, že žádný trh neroste věčně stejným tempem. Příkladů ze světa, kdy bublina splaskla a ceny se vracely na původní úroveň dlouhá léta, je celá řada. 

Pour upozorňuje, že realitní trh je nevyzpytatelný a jakékoli dlouhodobé predikce jsou zatíženy značnou nejistotou. Otázkou zůstává, jak rychle bude trh k rovnováze popsané v úvodu směřovat. Současný stav může spíše připomínat období postupného návratu k rovnováze než další cenovou explozi. Podle Pourova scénáře by mohlo docházet k tomu, že nájmy porostou rychleji než ceny bytů. „V tomto scénáři by tak docházelo k vyfukování cenové bubliny na realitním trhu cestou pomalejšího růstu cen bytů oproti růstu mezd,“ říká ekonom.

Spoléhat jen na to, že koupený byt bude dál raketově zdražovat o deset či patnáct procent ročně, je čirá spekulace. Část investorů nicméně budoucí růst cen přeceňuje. Podle Majera se nejčastěji přeceňuje potenciál levných bytů v méně atraktivních nebo sociálně slabších lokalitách. „Nízká pořizovací cena sama o sobě neznamená dobrou investici. To, že tyto byty v minulosti výrazně rostly, neznamená, že stejný vývoj bude pokračovat i do budoucna,“ říká Majer. Jinými slovy: levný byt není automaticky výhodný byt.

4. Podceňují riziko nájemníka

V investičních kalkulacích bývá nájemník často zobrazen jako ideální postava. Platí přesně prvního, o byt pečuje a nikdy se nestěhuje. Skutečnost bývá pestřejší. Nájemník může odejít po několika měsících. Může poškodit vybavení, přestat platit. A v krajním případě může vzniknout spor, který se bude řešit měsíce.

Právě riziko neplatičů patří mezi nejvíce podceňované položky investičních kalkulací. Každý měsíc bez nájemného přitom znamená nejen ztracený příjem, ale často také pokračující výdaje na hypotéku, fond oprav nebo energie ve společných prostorách. Zkušení investoři proto věnují výběru nájemníků téměř stejnou pozornost jako výběru samotné nemovitosti. Prověřují příjmy, zaměstnání, historii plateb i případné exekuce.

Svět nemovitostí

Stáhněte si přílohu v PDF

5. Neřeší scénář, co když se něco pokazí

Optimistický scénář umí spočítat každý. Jenže investice by měla fungovat i ve chvíli, kdy se věci nevyvíjejí ideálně. Mnoho investorů nakupovalo byt s přesvědčením, že nájem bez problémů pokryje splátku hypotéky. Období vysokých sazeb ukázalo, že to nemusí být samozřejmost. Vedle změn úroků existují i další rizika. Změny legislativy. Dražší rekonstrukce. Vyšší náklady na energie. Nákladné opravy společných částí domu. Nebo nové regulatorní požadavky.

Majer upozorňuje, že zejména starší a energeticky náročné byty budou vyžadovat větší investice do modernizace. Takové výdaje dokážou původní kalkulace rychle změnit. Důležitá je proto rezerva. Nejen finanční, ale i psychologická. Investiční byt není spořicí účet. Vyžaduje aktivní správu, čas a schopnost zvládat období, kdy věci nejdou podle plánu.

I přesto může být i nadále zajímavým způsobem, jak zhodnocovat kapitál. Jen už nestačí koupit cokoli a čekat na růst cen. Éra snadných výnosů ustoupila době, kdy rozhodují detaily: správně spočítané náklady, kvalitní lokalita, realistická očekávání a schopnost počítat i s méně příjemnými scénáři.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Svět nemovitostí.