Člověk se nemá přizpůsobovat domu, ale dům člověku. Na brownfieldech stavíme čtvrti, kde lidé opravdu žijí

Bývalá fabrika či opuštěný industriální areál. Zanedbaná místa často uprostřed měst, do nichž se nikdo neodvažuje vstoupit. Slovenský developer Corwin právě tyto lokality vyhledává a přetváří je na moderní domy a čtvrti. A staví je podle nejpřísnějších ekologických pravidel. Před pár týdny otevřel Corwin v Lublani komplex Vilharia, který odborná veřejnost uznává jako nejzelenější a nejudržitelnější kancelářskou budovu ve Slovinsku.

„Ctíme také koncept Člověk na první místě. Tvar domů, bytů, chodníků i ulic uzpůsobujeme tak, aby to nebyla jen místa na přespání, ale čtvrtě, kde lidé rádi tráví volný čas,“ říká Jakub Dobrý, ředitel české pobočky Corwinu. V Praze společnost právě staví Dvory Vysočany, rozsáhlý projekt kombinující bydlení, administrativní prostory a obchody, který vzniká na pětihektarovém brownfieldu.

Corwin je známý tím, že staví na brownfieldech. Týká se to všech vašich projektů?

Naprostá většina našeho portfolia, ať už zrealizovaného nebo připravovaného, stojí na brownfieldech. Jde o různé typy: něco je starší průmyslový areál, něco továrna, jinde opuštěný průmyslový komplex. Na brownfieldech stavíme hlavně proto, že jejich přeměna je ten nejvíce udržitelný způsob rozvoje města. Výhodou je také jejich poloha – často se nacházejí přímo ve městě, existuje u nich dopravní i technická infrastruktura. Nevýhodou naopak je, že nemůžete do posledního detailu předvídat, co se v daném místě objeví. Sem tam vykopete třeba pět metrů vysokou podzemní stěnu, která se bourá tři měsíce. Zástavba těchto území vyžaduje také změnu územního plánu, což může trvat dlouho.

Stát i městské čtvrti často nabízejí dotační podporu na sanaci a stavbu na brownfieldech. Využíváte ji?

Nikoli, jsme soukromý investor a zásadní roli pro nás hraje čas. Rychlejší pro nás je, když projekt financujeme z vlastních prostředků.

Je brownfield levnější, nebo dražší než pozemek typu zelená louka?

Většinou dražší, a to právě kvůli své poloze často blízko středu města. Než však takový pozemek zakoupíme, prochází due dilligence procesem (důkladnou analýzou – pozn. red.), který může trvat i několik měsíců. Zjišťujeme všechny možné zádrhele, ať už to jsou právní záležitosti nebo technické problémy či třeba znečištění půdy. Ale ani nejlepším průzkumem se nedá odhalit všechno. Někdy až při začátku stavby objevíte podzemní tunel či staré zasypané koleje, což už se nám také stalo. Stává se také, že po demolici zůstane mnohem větší objem odpadu, než zpočátku kdokoliv předpokládal.

Developerské projekty společnosti Corwin

Dalších 7
fotografií

A recyklujete stavební odpad?

Ano, například u projektu Palma v Bratislavě se nám podařilo zrecyklovat 98 procent staré budovy. Železo se dá recyklovat jednoduše, beton jsme rozdrtili a použili na zásypy. Téměř veškerý materiál po demolici jsme využili na pozemku.

Dá se na brownfieldu postavit celá městská čtvrť?

Dá a právě to nás na rozměrech brownfieldů baví. Ať už je to Palma v Bratislavě nebo Dvory Vysočany v Praze, to jsou všechno pozemky o více než 50 tisících metrech čtverečních. Dávají prostor k výstavbě městské čtvrti, ovšem je zde nutností vystavět nejen bytové domy, ale i zázemí pro jejich obyvatele. V takovýchto projektech vznikají lokální náměstí a stavíme v nich občanskou vybavenost. Celé území zazeleňujeme novou výsadbou.

Problém pro Marka Dospivu a spol. Český „Svatý Mořic“ si zvolil odstup od developerů a velkých stavebních projektů

11. 10. 2026 ▪ 5 min. čtení

Spolupracujete s dánským urbanistou a architektem Janem Gehlem. Proč právě s ním a jak tato spolupráce reálně vypadá?

Naše spolupráce je velmi inspirující, blízká a neformální. Je například skvělé, že můžeme nad projekty diskutovat třeba i u Jana doma. On je jeden z nejlepších urbanistů na světě, jako první přišel s konceptem urbanismu, ve kterém je člověk na prvním místě – nejprve tvoříme interakce mezi lidmi, až poté domy. Díváme se na to, jak se člověk po konkrétním pozemku pohybuje, a podle těchto pohybů tvoříme tvary domů, jednotlivých vchodů i bytů a vytváříme vnitrobloky. Podle těchto principů jsme koncipovali i pražský projekt Dvory Vysočany.

Takže první si vytipujete nějaké body společenského setkávání a podle nich pak určujete podobu zástavby?

Ano, jsou to body, které vycházejí z genia loci konkrétního území nebo z budoucích napojení, třeba u Dvorů Vysočany to byla cyklostezka, která se napájí na páteřní cyklostezku vedoucí přes celou Prahu. Vyvodili jsme místo, které se stane hlavním náměstím, a kolem něho jsme vytvořili napojení cest, chodníků a dotvořili jsme podobu samotných bloků. Je velký rozdíl, když se díváte na veřejný prostor jako na něco, co je kolem budov, tedy nějaký zbytek prostředí, kde je třeba vysadit trávu a několik stromů, nebo když vysloveně přemýšlíte nad každým aspektem daného veřejného prostoru, zda má či nemá využití.

My se na veřejný prostor díváme jako na rozšíření bytu, rezident u nás dostává víc než samotný byt a v konečném důsledku vidíte, že lidé v prostoru fungují a žijí. Mají tam občanskou vybavenost v podobě kavárny či obchodu, je tomu přizpůsobená materialita povrchů, zeleň je kvalitní a zasazená tak, aby se v ní opravdu pobývalo. Je velký rozdíl mezi projektem, kde lidé jen přespávají, a tím, kde opravdu žijí.

Můžete zmínit více detailů, jak toho docílit?

Chceme docílit toho, aby obyvatelé daného místa zpomalili, když přicházejí z práce domů. Takže například variance fasád se mění, detaily oken i materiálů na chodnících také, jsou zajímavé, což vás po cestě domů zpomaluje, uklidňuje. Cítíte, že jdete domů si oddychnout. Nebo se zastavíte dole v kavárně na víno, nakoupíte si, vyzvednete si balík, u toho potkáte známého souseda a popovídáte si. Tohle je život, který člověka baví. Podle Jana Gehla úroveň detailu určuje, jak rychle se v daném místě pohybujete.

Když je fasáda každých dvacet metrů jiná, případně máte kolem bloku předzahrádky či obchody, všechno to na vás podvědomě působí a kolem takových míst neproběhnete v rychlosti. Tohle je filozofie, díky níž s Janem Gehlem spolupracujeme. Jeho manželka je psycholožka a začala se ptát, proč architekti nemyslí v první řadě na lidi. Čtyřicet let pak tento princip analyzoval a jeho ateliér v Kodani s ním nyní pracuje.

Spolupracujete před zahájením výstavby s občanskými sdruženími a městskými částmi? Ptáte se jich, co by v dané lokalitě místní lidé chtěli?

Výhoda i nevýhoda brownfieldů spočívá v tom, že si lidé již zvykli na to, co na nich je. Často se dopředu bojí každé změny, která za plotem nastane. Mnohdy chápou, že přeměnou brownfieldu zvyšujeme také hodnotu jejich nemovitostí v okolí. A ano, bavíme se s městskými částmi o tom, jak ony vnímají problémy konkrétního prostředí. Třeba ve Dvorech Vysočany byla součástí dohoda s municipalitou o tom, jaká školka tam má vzniknout.

Proti jednomu vašemu projektu na Slovensku však brojilo místní občanské sdružení Biely Kríž. Proč?

Máme zkušenosti s pozitivní i s negativní interakcí s občanskými sdruženími. V tomto konkrétním případě šlo o získání snadných politických bodů před volbami, zdržování projektu ve prospěch politické kampaně.

Rezidenční projekt Dvory Vysočany je ve výstavbě, v aktuálně prodávané fázi má nové majitele už 40 procent bytů. Je to více, nebo méně, než jste předpokládali?

Zájem o projekt nás těší a těší nás i zpětná vazba, kterou k němu dostáváme. Princip člověka ve středu jsme aplikovali i na podobu bytů a jejich dispozic. Dvory Vysočany již nyní nabízejí 80 různých dispozic, od 1+kk až po 4+kk a loftové byty, tedy aby si každý našel to své, aby se zde dobře žilo jak osmiletému dítěti, tak osmdesátiletému seniorovi. I v interiérech chceme, aby byl každý metr využit, ať už jako úložný prostor nebo pro jinou funkci.

Platí i zde aktuální realitní trend, že nejvíce jdou na odbyt menší byty pro single lidi?

Registrujeme zájem o všechny typy dispozic. Díky tomu, že jsme kladli velký důraz na kvalitu veřejného prostoru a urbanismus, který vytváří polosoukromé vnitrobloky, jsou v případě tohoto projektu velmi populární například také byty s předzahrádkami.

Klienti vnímají, že hodnota bytu spočívá i v prostoru venku. O byty zde mají zájem také lidé, kteří znají projekt opravdu zblízka – naši kolegové, obchodní partneři, architekti, se kterými spolupracujeme. Bereme to jako potvrzení, že mu sami věří a považují jej za kvalitní místo pro bydlení.

Kromě Česka působíte ve dvou dalších zemích, na Slovensku a ve Slovinsku. Na kterém z těchto trhů jdou byty nejvíce na odbyt?

V Česku jsme teprve od roku 2022, tedy celkem nově, a tak těžko můžeme porovnávat. Ale jako velkou sílu Prahy vidím například městské stavební předpisy, které neomezují výstavbu z pohledu světelné techniky v takové míře jako v Bratislavě a Lublani. Nebo i Metropolitní plán či další stavební legislativu, která nyní v Česku prochází vývojem.

V porovnání se Slovenskem a Slovinskem v českém prostředí vnímáme, že je tu podpora nové výstavby. Český trh je také velmi silný z pohledu zájmu o bydlení, je tu velká kumulovaná poptávka po bytech, představuje to tu pro nás velmi perspektivní trh a chceme se na něm dále rozšiřovat. Celkově v zemích, kde působíme, připravujeme projekty v hodnotě za více než 55 miliard korun a Praha toho bude důležitou součástí.

Text vznikl ve spolupráci se společností Corwin.