Jak rozložit kapitál, aby obstál v růstu i ve zpomalení

Trhy jdou nahoru i dolů a žádný investor je nepřechytračí. Rozhodující je, jak je portfolio postavené, než přijde zpomalení. Skupina BICZ ukazuje na vlastní praxi, jak vypadá diverzifikace v reálném světě: nemovitosti jako základ, fondy jako doplněk a provozní aktiva, která dávají smysl i mimo tabulky.

Když se investorů zeptáte, co je největší chyba, kterou u svého portfolia udělali, málokdo odpoví, že vsadil na špatné aktivum. Mnohem častěji zazní, že neměl dost rozložené riziko. Dokud trh roste, vypadá každá strategie chytře. Teprve zpomalení ukáže, na čem portfolio opravdu stojí.

Silné portfolio nestojí na tom, že se cyklům vyhne, ale na tom, jak je na ně připravené. Právě z této myšlenky vychází skupina BICZ, která kapitál nerozkládá jen mezi několik nemovitostí, ale do tří různých tříd aktiv. Každá z nich plní jinou roli a reaguje na jiné vlivy.

Proč nestačí „mít všechno v cihlách“

Nemovitosti patří k nejoblíbenějším formám dlouhodobého investování, a z dobrých důvodů. Mají hmatatelnou hodnotu, jsou vázané na konkrétní lokalitu a mohou nabídnout kapitálové zhodnocení i průběžný příjem z pronájmu. Bývají také vnímány jako určitá ochrana před inflací.

Přesto platí, že i nemovitostní trh má své cykly. Mění se úrokové sazby, dostupnost hypoték, ceny stavebních prací i ochota kupujících. Kdo má veškerý kapitál v jednom segmentu, jedné lokalitě nebo jednom projektu, je vystaven stejnému riziku najednou. A nemovitost se na rozdíl od akcie nedá prodat za pár minut.

Diverzifikace proto neznamená vlastnit mnoho položek. Znamená vlastnit věci, které se v různých fázích trhu chovají různě.

První pilíř: nemovitosti jako základ

Základem portfolia skupiny BICZ jsou nemovitosti. BICZ působí v rezidenčním developmentu i ve správě nemovitostí, vlastní i ve spolupráci s partnery. Nemovitost tu slouží především jako nástroj, jak kapitál dlouhodobě zhodnocovat, nikoli jako cíl sám o sobě. Skupina při tom nestaví na jediném typu projektu: vedle vlastního developmentu na několika menších projektech spolupracuje s dalšími partnery.

Vlastněte věci, které se v různých fázích trhu chovají různě. Například BICZ Park Golf v Hradci Králové generuje příjem, který není přímo závislý na prodejích bytů ani na vývoji cen nemovitostí.

Foto: BICZ

Pro investora z toho plyne praktická věc. Při posuzování nemovitostního záměru stojí za to ptát se, kdo ho financuje, v jaké je fázi a jak jsou nastavené vztahy s partnery. Důvěryhodný projekt obvykle nestojí jen na vizualizaci, ale také na tom, že obstál při kontrole banky, prověření rozpočtu a harmonogramu.

Přehled realizovaných a připravovaných záměrů je dostupný na bicz.cz/projekty.

Druhý pilíř: fondy a růstové investice

Druhou složkou jsou investice do fondů a venture projektů. Jejich role je odlišná. Nemovitosti drží portfolio pevně při zemi, zatímco fondy a růstové investice mu dávají potenciál, který nemovitostní trh sám nenabízí. Vystavují portfolio trendům v technologiích, službách nebo nových oborech.

Taková investice ale nese vyšší riziko a vyžaduje trpělivost. Proto ji skupina BICZ vnímá jako záměrný doplněk stabilního základu, nikoli jako jeho náhradu. Právě poměr mezi oběma složkami rozhoduje o tom, jak portfolio vydrží, když se jedné z nich nedaří.

Skupina při výběru takových investic pracuje opatrně. Neříká, že sází na každý trend ani že na něj sází celým kapitálem. Cílem je nevyhýbat se příležitostem a zároveň nevystavit celé portfolio jedné neúspěšné sázce.

Třetí pilíř: aktiva, která žijí i mimo tabulky

Třetí složku tvoří ostatní aktiva. Příkladem je BICZ Park Golf v Hradci Králové. Taková aktiva generují provozní cash flow, budují komunitu a posilují značku skupiny v regionech, kde BICZ dlouhodobě působí.

Pro investora je to zajímavé ze dvou důvodů. Za prvé jde o příjem, který není přímo závislý na prodejích bytů ani na vývoji cen nemovitostí. Za druhé se přes ně skupina dostává do kontaktu s lidmi a regiony, kde pak může lépe odhadnout, co je opravdu potřeba. Dlouhodobé působení v regionu je výhoda, kterou nelze nahradit tabulkou.

Co diverzifikace dokáže a co ne

Je důležité říct otevřeně, co diverzifikace nedělá. Riziko neodstraňuje, ale rozkládá ho. Pokles v jedné oblasti pak nemusí znamenat pokles celého portfolia, protože každá třída aktiv ­reaguje na jiné vlivy a v celku hraje jinou roli. Nezaručuje však výnos a nechrání před ztrátou, pokud se zhorší všechno najednou.

Dobře postavená struktura portfolia má podle skupiny BICZ tři vlastnosti:

● Je srozumitelná. Investor ví, v čem je jeho kapitál uložen a proč.

● Má jasné role. Každá složka má svůj úkol, ať je to stabilita, růst, nebo průběžný příjem.

● Počítá s horšími časy. Nespoléhá na to, že trh poroste donekonečna.

„Nestavíme na jednom pilíři. Cílem je rovnováha, která obstojí v různých fázích trhu, ať jde o růst, nebo o zpomalení,“ říká Milan Filo, předseda představenstva BICZ.

Jak se tři pilíře doplňují v praxi

Představte si tři různé fáze trhu. Když ekonomika roste a úrokové sazby jsou nízké, těží především nemovitostní projekty a růstové investice mají prostor k expanzi. Když sazby rostou a kupující váhají, nemovitosti se zpomalí, ale provozní aktiva dál generují příjem a investor má čas vyčkat na lepší podmínky. A když přijde období nejistoty, pomáhá právě to, že kapitál není vázaný na jediný scénář.

Nejde o to předpovědět, která fáze přijde. Jde o to, aby portfolio nemuselo hádat. Takový přístup vyžaduje disciplínu: nepřidávat do nejrychleji rostoucí části jen proto, že zrovna roste, a nevyprodávat pomalejší část ve chvíli, kdy je nejméně oblíbená.

Právě tuto disciplínu považuje skupina BICZ za důležitější než jakoukoli jednotlivou investici. Dlouhodobé výsledky se podle jejího přístupu nerodí z jednoho dobrého rozhodnutí, ale z toho, že se dobrá rozhodnutí daří opakovat.

Tři otázky, které si položit u vlastního portfolia

● Co by se stalo s mým kapitálem, kdyby se nemovitostní trh na dva roky zpomalil?

● Jak rychle bych se dostal k části prostředků, kdybych je potřeboval?

● Stojí moje portfolio na více než jednom zdroji výnosu, nebo jen na jednom, kterému se zrovna daří?

Pokud na některou z otázek neumíte odpovědět rovnou, je to dobrý důvod rozložení kapitálu znovu projít, nejlépe s nezávislým poradcem.

Jak se k této strategii dostat

Pro investory, kteří chtějí část kapitálu svěřit do profesionálně spravované struktury, nabízí skupina BICZ fond kvalifikovaných investorů BICZ FUND SICAV. Investuje do nemovitostních projektů a je určen výhradně kvalifikovaným investorům s minimální investicí milion korun. Podrobnosti, statut a rizika jsou dostupné na bicz.cz/fki.

Nejde o produkt pro každého a rozhodnutí by mělo vycházet ze statutu fondu a z osobní situace investora. Doporučujeme konzultovat ho s finančním a daňovým poradcem.

Na co si dát pozor

Při výběru jakékoli investiční strategie se vyplatí ptát se na tři věci. V čem přesně je kapitál investován? Kdo za tím stojí a s jakou historií? A jak se skupina chová, když se trh obrátí? Odpovědi na tyto otázky dělí promyšlenou strategii od slibu na papíře.

Hodnota investic může klesat i stoupat a návratnost původní částky není zaručena. Výkonnost v minulosti nezaručuje výnos v budoucnu.

Text má informativní charakter a nepředstavuje investiční doporučení ani nabídku k uzavření smlouvy.

Více o strategii a projektech skupiny najdete na bicz.cz.

Text nevyjadřuje názor redakce.