Kompenzace nájemného opravou

Kompenzace nájemného opravou

V pravidelné rubrice HN na dotazy odpovídají odborníci. Otázky můžete zasílat na adresu Dobrovského 25, 175 00 Praha 7.
Uzavřel jsem jako vlastník domu nájemní smlouvu na jeho část a zajímalo by mne, zda je možné, aby část nájemného byla kompenzována výdajem na opravy prováděné nájemníkem - tj. společností, která má část domu v pronájmu. Má to pro mne nějaké daňové dopady?
M. L. Prostějov
Především by bylo třeba vyřešit otázku, zda jste byl osvobozen od daně ze staveb (ušetřené finanční prostředky by bylo nutné použít na opravu domu apod.), protože některá zákonem uvedená osvobození od daně jsou vázána na splnění dalších podmínek. Pokud tomu tak nebylo, je třeba vycházet z platných předpisů, které upravují nájemní vztahy, a to je občanský zákoník a zákon o nájmu nebytových prostor.
Obecně se vychází z toho, že v uzavřené nájemní smlouvě by se tato problematika měla řešit. Jde-li o byty, které jste pronajal společnosti v době osvobození od daně, pak finančně vyjádřená hodnota oprav prováděných tímto nájemcem, která převyšuje smluvené nájemné, je zdanitelným příjmem. Nájemce bude kompenzovat výši těchto vložených finančních prostředků odpočtem od nájemného. Zdůrazňuji, že ke všem těmto stavebním úpravám je nutný váš předchozí písemný souhlas. To, co nájemce vloží do nemovitosti s vaším souhlasem, je vlastně vaším nepeněžním příjmem (výnosem) vedle normálního peněžitého plnění ve formě nájemného, a pro nájemce je toto daňovým nákladem.
Dalším aspektem je stavební povolení nebo sdělení stavebního úřadu o tom, že nic nenamítá k ohlášené stavební činnosti. I když to není předmětem vašeho dotazu, upozorňuji, že dokončenou stavbu, popř. její část schopnou samostatného užívání, nebo tu část stavby, na které byla provedena změna nebo udržovací práce, pokud tyto stavby vyžadovaly stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí.
Abychom se vrátili k věci, vaším nepeněžním příjmem jako vlastníka (pronajímatele) je kromě výše uvedeného i nepeněžní plnění nájemce nad rámec výdajů souvisejících s obvyklým udržováním. Ale vše musí být upraveno písemně v nájemní smlouvě nebo v dohodě o kompenzaci vložených finančních prostředků. V nájemní smlouvě (výpočtovém listě) by měly být specifikovány i služby, o jejichž úhradu se jedná - cena za topení, tzv. vodné, stočné, úklid společných prostor atd., popř. další služby, o nichž se s nájemcem dohodnete. Ceny služeb mohou být stanoveny na základě zvláštních předpisů, popř. jedná-li se o služby poskytované vámi jako pronajímatelem, jejich výše by se měla pohybovat ve výši cen v místě obvyklých. Ceny služeb a kompenzace jejich výše s vloženými investičními prostředky nájemce do vašeho majetku není obvyklým smluvním vztahem, spíše se doporučuje smluvně upravit vámi stanovenou výši nájemného a nájemcem hrazené náklady na opravy, úpravy, modernizaci ("změnu stavby"). K prokázání vynaložených finančních prostředků je nutné předložit finančnímu úřadu smlouvu o nájmu, která upravuje úhradu nájemného formou úhrady za provedené stavební práce (nebo zmíněnou dohodu) a doklady o povolení stavebních úprav.
Spolupráce mezi vámi jako vlastníkem a pronajímatelem nemovitosti a nájemcem, který jakýmkoliv oprávněným způsobem zasahuje do vašeho majetku, by měla být upravena na základě konzultace s daňovým poradcem.

JUDr. Marie Moravcová,
právnička