Prodej bytů do vlastnictví může začít

Prodej bytů do vlastnictví může začít

[*] Ministr Igor Němec odpovídá HN na množící se dotazy členů družstev související s nadcházejícími převody státních pozemků

Proč bylo nutné, aby vláda řešila novou právní úpravu vztahů ke státním pozemkům zastavěným družstevními domy a nebylo možné uskutečnit převody bytů do vlastnictví za dosavadních podmínek jejich užívání?

Hlavní důvody pro plošné řešení byly dva. Za prvé zákon č. 72/1994 Sb. ukládá družstvům s převodem bytu uskutečnit převod práv k pozemku. Pokud dnes stojí družstevní domy na státních pozemcích, mají ve valné většině upraven vztah ke státu tzv. právem trvalého užívání. Tento pojem již současná legislativní úprava nezná, a proto nebylo možné převést tento vztah na nového vlastníka bytu. Bylo nutné určit nové úpravy pro tyto vztahy, a protože jde o problém, který se dotýká velkého množství občanů této země, bylo nutné sjednotit postup státní správy, což byl druhý důvod, proč se tímto problémem zabývala vláda.

Proč vláda zvolila buď variantu převodu pozemků do vlastnictví za úplatu, nebo formou výpůjčky, a nepřistoupila k bezúplatnému převodu?

Jsem přesvědčen, že doby rozdávání státního majetku zadarmo jsou již za námi, není důvodu ke skupinovému zvýhodňování a vytváření diskusí ve veřejnosti, proč oni to dostali zadarmo a já si totéž musím kupovat. Státní pozemky se nepřevádějí bezúplatně ani v jiných případech, a proto je nutné zachovat premisu úplatného převodu. Způsobem výpočtu ceny jsme se snažili podpořit prodej bytů a tím transformaci družstev. Varianty prodeje a výpůjčky byly zvoleny z důvodu umožnění převodu vlastnictví bytu i těm, kteří přesto, že tato cena není podle mého názoru vysoká, nebudou na koupi pozemku mít.

Příslušný úřad, který má právo hospodaření k pozemku, může uzavřít s budoucím nabyvatelem bytu výpůjčku, která je bezplatná a případně v budoucnu je možné odkoupit tento pozemek za stejných podmínek jako dnes.

Kolem kupní ceny pozemku panuje ve veřejnosti stále mnoho nejasností. Podle čeho si družstevník, který hodlá převzít svůj byt i s pozemkem do vlastnictví, může cenu pozemku vypočítat?

Použijeme příkladu jednoho pisatele, pana Kraciny z Prahy. Pan Kracina bydlí v panelovém domě s devíti vchody a 255 byty. Dům má zastavěnou plochu asi 2500 m2. Tvorba ceny za 1 m2 pozemku je dána vyhláškou MF a případně cenovou mapou obce, v jejímž katastru se pozemek nachází. Pokud je cenová mapa pro kupujícího výhodnější, ukládá usnesení vlády státním orgánům použít tuto nižší cenu. Vyhláška MF určuje jako nejvyšší cenu 1700 Kč za 1 m2 a to v Praze, v ostatních lokalitách jsou výrazně nižší.

To znamená, že při maximální ceně 1700 Kč za 1 m2 a 9,8 m2 na byt v případě p. Kraciny vychází cena pozemku na jeden byt 16 660 Kč.

Mohou se v ceně pozemku, kromě polohy obce a počtu bytů v družstevním domě, odrážet ještě další cenové vlivy?

Základem pro výpočet je počet bytů, rozloha zastavěného pozemku a cena, jiné vlivy nemohou do tohoto výpočtu vstoupit. Je nutné ještě vysvětlit otázku tzv. pozemků věcně příslušných k objektu čili i k bytu. Vláda rozhodla, že tam, kde je vlastníkem takovýchto pozemků stát, bude na ně použito stejného mechanismu jako na zastavěný pozemek. Pod pojmem věcně příslušný si představovala přístupové cesty k objektu, plochy pro odstavení popelnic, prostory klepadel na koberce apod. Důvodem pro toto rozhodnutí bylo umožnit plnohodnotné užívání bytu bez možnosti omezování případných družstev vlastnících zbývající bytové jednotky. Přesná definice pojmu bude také obsahem metodického pokynu vydaného MF.

Jestliže se nejprve nabyvatel družstevního bytu rozhodne pro výpůjčku pozemku a později by z nějakého důvodu chtěl svůj pozemkový podíl přece jen získat do svého vlastnictví, bude to možné dodatečně udělat?

Ano, usnesení vlády není časově omezováno a je platné až do odvolání. Bude tak možné převádět tyto pozemky v budoucnu za stejných podmínek jako dnes.

Zůstane volba mezi výpůjčkou a úplatným převodem i pro toho družstevníka, který převod bytu odložil, např. až do doby splacení zvýhodněného investičního úvěru na byt?

Zcela jistě, usnesení vlády nerozlišuje ani časově, ani věcně mezi družstevníky, podmínky platí pro všechny družstevníky bez rozdílu.

Mezi družstevníky se objevuje požadavek, aby stát urychlil převody družstevních bytů do soukromého vlastnictví ze zákona, tedy vyvlastnění těchto bytů. Jak se na tento požadavek díváte?

Já tento požadavek chápu. Ohlasy družstevníků mi potvrzují názor o nevstřícnosti funkcionářů družstev při převodu bytů. Ti si kladou různé podmínky a zastrašují družstevníky možnými dopady vyplývajícími z vlastnických vztahů.

Ale revoluční doby jsou již za námi a stát má pevné mantinely na vstupování do těchto vztahů. Současná ústavní úprava neumožňuje státu, a je to dobře, tento zásah do vlastnických vztahů. Z ústavy jsou všechna vlastnická práva na stejné úrovni a požívají stejné právní ochrany. Základem konzervativní politiky je respektování vlastnických vztahů a zásah do nich je podmíněn celospolečenským zájmem, pouze ze zákona a na základě finančního vyrovnání. Největší devizou pravicové a konzervativní společnosti je jistota ve vlastnických vztazích.

Podmínkou převodu bytu do vlastnictví je uhrazení investičního úvěru a převodu pozemku. Kromě toho však některá družstva chtějí, aby před podpisem smlouvy o převodu bytu složil družstevník prostředky i za náklady spojené s převodem bytu. Je takový postup v souladu se zákonem?

Ano, máte pravdu, objevují se informace o snahách velkých družstev, např. SBD Vyšehrad nebo LBD Praha 9, podmínit podpis smlouvy o převodu bytu do vlastnictví zaplacením ať už zálohy na administrativní práce, nebo přímo uhrazením vzniklých nákladů s převodem. Je nutné upozornit všechny žadatele o převod bytu, že není možné podmiňovat podpis smlouvy o převodu ničím, co neukládá zákon č. 72/1994 Sb. Tento zákon v § 24 hovoří o "bezplatném převodu" a ukládá povinnost družstvu uskutečnit převod pouze na základě výzvy adresované družstvu.

Není tedy možné podmiňovat podpis smlouvy jakýmikoliv finančními nároky na družstevníka. Evidujeme i pokusy zkrátit zákonné lhůty pro předložení výzvy. LBD Praha 9 ukládá svým družstevníkům předložit výzvu do 31. 3. 1995 a nabádá je zrušit výzvy již uplatněné a předložit je na nových formulářích.

Všechny tyto pokusy jsou nezákonné a potvrzují neochotu družstev realizovat převody bytů. Výzvu není nutné potvrzovat, a pokud družstevník, který již družstvo vyzval, nereagoval do 31. 3. 1995 na zaslané prohlášení anebo nereagoval vůbec, nijak to nezbavuje družstvo povinností vyplývajících ze zákona 72/1994 Sb.

Jestliže nedojde k dohodě mezi jinými vlastníky pozemků, zastavěných družstevními domy, bude to znamenat, že tyto byty nebude možné vůbec do vlastnictví převádět?

Zákon č. 72/1994 hovoří jasně o převodu práv k pozemku z tohoto zákona, to znamená, že tam, kde je tento vztah v současné době nějakým způsobem upraven, přejde tento vztah automaticky na nového nabyvatele bytu. K jednání s majitelem pozemku může dojít ve dvou případech, a to že není tento vztah upraven vůbec anebo nový nabyvatel bytu by si rád upravil tento vztah jinak než současné družstvo. V prvním případě musí jednat současné družstvo a upravit si svoje vztahy se současným majitelem, v druhém případě je jednodušší si nechat převést byt na sebe a potom zahájit jednání s vlastníkem pozemku o jiné úpravě vztahů.

Kdy začnou okresní úřady uzavírat se zájemci o převod družstevních bytů smlouvu o užívání či prodeji pozemku?

Tato otázka by měla směřovat na Ministerstvo financí, které dostalo za úkol vypracovat metodiku pro realizaci usnesení vlády.

Objevují se i stesky vyčleňujících se malých družstev na různé výklady zákona ve vztahu k vymezení pojmu vypořádacího podílu majetku v minulém družstvu. Mohl byste nám osvětlit tento problém?

Vyčlenění družstva je další možnost, kterou dává zákon č. 72/1994 Sb., jak transformovat velká družstva. Je to zjednodušení pro rozčlenění družstev na menší a efektivnější správce bytového fondu. Prioritním záměrem zákona bylo umožnit individuální převod na družstevníka, proto je řešení vyčlenění družstva v zákoně řazeno až za úpravu vztahů jednotlivých družstevníků.

Problém vypořádání členských podílů v družstvu je pro vyčleňující se družstva podle mne upraven jednoznačně. Návaznost § 24 na § 29 je dána poslední větou v třetím odstavci § 29 "Vypořádání se provede v poměru součtu vypořádacích podílů členů nového družstva a členů dosavadního družstva". Vypořádání je zde vztaženo ne k předávanému majetku, ale k počtu členů a jejich podílu v družstvu, proto je nutné, aby dosavadní družstvo provedlo vypořádání podle § 24 s tím, že jeho partnerem pro vlastnické vztahy je vyčleněné družstvo podle § 29.

Úmysl zákonodárce je v tomto případě jasný, jde o zjednodušení procesu transformace, jinak by bylo samozřejmě možné, aby všichni členové družstva požádali o individuální vypořádání a pak založili družstvo nové, což by však celou transformaci pouze zdržovalo a množily by se chyby a soudní spory.

OLGA SKALKOVÁ