HYPOTÉKY V PRAXI (7): Čerpání, splácení (2. část)

HYPOTÉKY V PRAXI (7)

Čerpání, splácení (2. část)

Anuitní metody splácení patří mezi celosvětově nejrozšířenější formy splácení hypotečních úvěrů. Realizují se převážně těmito dvěma základními metodami:

a) metoda umořovatele (umořovacího koeficientu) a

b) metoda anuitního koeficientu.

Klasický umořovatel

Při použití klasického umořovatele se pro výpočet anuity vychází z velikosti úroku a z doby splatnosti hypotečního úvěru. Hodnoty umořovatele pro různou výši úroku a různé doby splatnosti lze nalézt v úrokových tabulkách. (Výpočet vychází z poměrně složitého vzorce, který zájemce může najít v různých příručkách. Zde jej kvůli stručnosti neuvádíme.)

Anuita se stanoví jako násobek celkové výše hypotečního úvěru a umořovatele:

A = U x u

kde A je anuita,

U je celková výše poskytnutého úvěru,

u je umořovatel (umořovací koeficient).

Metoda umořovacího koeficientu byla v určité podobě použita v tabulce sloužící pro orientační výpočet měsíční splátky v tomto seriálu, v části Hypotéky v praxi (2). Umořovatel tam byl vyjádřen v promile a v použitém příkladě - 800 tisíc Kč úvěr, 20 let splatnost, 11% úrok, se umořovatel pro měsíční anuitu rovnal 10,47 promile poskytnutého úvěru, měsíční anuita pak 8376 Kč měsíčně. (Ve Spojených státech amerických se pro umořovatele používá též název konstantní faktor.)

Anuitní koeficient

Při metodě anuitního koeficientu banka nabízí klientovi při dané úrokové sazbě, aby si sám zvolil, jaké procento splátky dluhu chce platit. Anuitní koeficient a se pak počítá velmi jednoduchým způsobem, a to jako součet zvoleného procenta splátek úvěru (jistiny) s a úrokové sazby i. Anuita A se pak vypočte jako násobek takto zjištěného koeficientu a a částky poskytnutého hypotečního úvěru U.

Anuitní koeficient a se tedy rovná:

a = i + s

a anuita se rovná

A = U x a/100

Použijeme-li údaje předchozího příkladu, pak nabídka banky by se lišila v tom, že namísto doby splatnosti by nabídla procento ročního úmoru (tj. splátky jistiny, splátky dluhu). Dejme tomu dvě procenta ročně.

Roční anuitní koeficient se bude v tomto případě rovnat 11 % úroku + 2 % amortizace = 13 %, měsíční anuitní koeficient jeho dvanáctině. Tedy zhruba 1,08333 procenta (nebo 10,8333 promile). Měsíční splátka je pak 1,08333 procenta z 800 tisíc Kč, což je přibližně 8667 Kč. Úvěr by byl zaplacen zhruba za 17 roků a 11 měsíců. Systém anuitního koeficientu je značně oblíben ve Spolkové republice Německo, ale nevyhýbají se mu ani jiné státy.

Z uvedeného vidíme, že z hlediska celkových úrokových nákladů vynaložených na čerpání a zejména pak splácení hypotečních úvěrů není jedno, jak se úvěry čerpají a splácejí a jak se úročí.

Možnost volby podle podmínek banky

Možnost volby konkrétního způsobu čerpání a splácení hypotečních úvěrů je do značné míry dána praxí příslušné hypoteční banky, jejími všeobecnými obchodními podmínkami a tím, jak a za jakých podmínek uzavře klient s bankou úvěrovou smlouvu. Právní úprava hypotečního bankovnictví však vytváří určitý prostor, ve kterém je možné se pohybovat. Je dobré být připraven a umět jej využít. Pro začátek alespoň dvě rady:

1. Při postupném splácení hypotečních úvěrů se doporučuje volit co nejkratší termíny splácení jistiny. Čím častější jsou splátky, tím nižší je celkový úrok, který dlužník zaplatí. V řadě zemí je z tohoto hlediska velmi oblíbený tzv. dvoutýdenní hypoteční úvěr. Název je odvozen od toho, že hypoteční úvěr se splácí ve dvoutýdenních intervalech.

Držme se již jednou použitého příkladu - 800 tisíc Kč hypoteční úvěr, úrok 11 procent, doba splatnosti 20 let. Při ročních splátkách by klient zaplatil na úrocích 1 209 209 Kč. Při měsíčních splátkách už jen 1 181 801 korun a při čtrnáctidenních splátkách dokonce jen 1 023 797 Kč.

2. Platí rovněž, že čím delší dobu úvěr čerpáme, tím větší zaplatíme úrok. Použijme výše uvedeného příkladu s tím, že čerpání trvá rok a půl, každého půlroku vyčerpáme 200 tisíc Kč. Čerpáme k začátku pololetí a ještě požádáme o půlroční odklad splátek. Za tato čtyři pololetí bychom zaplatili na úrocích o 110 tisíc Kč víc.

Při postupném čerpání hypotečního úvěru je tedy výhodné, pokud klient má takovou možnost a pokud na to banka přistoupí, začít se splácením úvěrů již v okamžiku čerpání první úvěrové tranše.

Různé způsoby placení úroků, různé způsoby čerpání a splácení úvěrů vedou k tomu, že skutečná výše zaplacených úroků se může odchylovat od toho, co by měl zákazník zaplatit při použití pouze nominální, ve smlouvě uvedené úrokové sazby. Navíc musí klient při jednání s bankou zaplatit řadu poplatků. Ještě se k nim dostaneme. Ty mu vlastně zdražují úvěr. Je to, jako kdyby platil vyšší úrok. Ve Spolkové republice Německo je dokonce zaveden systém zvaný "damnum", systém provize, kdy banka vyplácí klientovi ne sjednanou částku úvěru, ale tuto částku sníženou o určité procento. Bance to umožňuje snižovat úrokovou míru, klient má možnost si toto "damnum" odepsat z daňového základu.

Efektivní úrok

Proto je v některých zemích zaváděna povinnost pro banky spočítat tzv. efektivní úrokovou sazbu. Jako poměr toho, co klient na úrocích skutečně zaplatí, a toho, co od banky skutečně dostane. (V příkladě ad 2. s dvouletým čerpáním úvěru a půlročním odkladem první splátky by se při nominálním úroku 11 procent ročně efektivní úroková sazba pohybovala mezi 12 až 12,1 procenta.) Právní účinek tohoto výpočtu však není žádný.

Nyní tedy víme téměř vše rozhodující pro to, abychom mohli podepsat úvěrovou smlouvu a začít čerpat a splácet úvěr podle splátkového plánu. Co však, když nemůžeme nebo nechceme čerpat anebo nemůžeme splácet úvěr podle splátkového plánu? K tomu příště.

FRANTIŠEK PAVELKA,

Českomoravská hypoteční banka, a. s.

(Předchozí část seriálu byla zveřejněna v HN 12. října)