Vymezení rozsahu finanční účasti nájemce na úhradě oprav v bytě

Vymezení rozsahu finanční účasti nájemce na úhradě oprav v bytě

Podle § 687 odst. 2 občanského zákoníku hradí nájemce bytu drobné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou bytu, a to za předpokladu, že nájemní smlouva nestanoví něco jiného. Právní úprava dává přednost dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem o výši finanční účasti nájemce na opravách bytu (je tedy možná dohoda, že nájemce hradí i opravy v bytě, které nejsou drobnými opravami). Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu občanský zákoník přímo nevymezuje, ale odkazuje na zvláštní předpis. Tímto předpisem je s účinností od 13. listopadu 1995 nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník. Uvedené nařízení zrušilo v současné době již nevyhovující vyhlášku Ministerstva spravedlnosti č. 45/1964 Sb., kterou se prováděla některá ustanovení občanského zákoníku.

Pojem drobných oprav je vymezen v § 5 nařízení vlády. U drobných oprav a výměn uvedených v odst. 2 a 3 není rozhodující výše finanční částky na příslušnou opravu nebo výměnu. V § 5 odst. 4 je stanovena zásada, že za drobné opravy se považují i výměny drobných součástí předmětů uvedených v odst. 3; ani u nich není rozhodující výše nákladu. Finanční limit uvedený v § 5 odst. 5, tj. 300 Kč, se uplatňuje pouze v případech, že jde o opravu nebo výměnu součásti vnitřního vybavení bytu, kterou nelze zařadit do některé skupiny, uvedené v odst. 3 a 4 nařízení vlády. Zpravidla se bude jednat o netypické vybavení bytu, jako např. klimatizace apod.

Pokud se provádí na určitém předmětu několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na tyto související opravy. Případné požadavky na opravy v bytě vzniklé před účinností nařízení vlády č. 258/1995 Sb. je třeba posuzovat podle dřívější právní úpravy.

Pro potřeby praxe uvádíme některé příklady, kdy jde na jedné straně o drobné opravy či součásti předmětů, které hradí nájemce bytu, a na druhé straně o větší opravy či součásti, které již hradí pronajímatel.

Podlahy a podlahové krytiny

Nájemce hradí: všechny opravy vrchních částí podlah (dlažba, jiné krytiny, bez ohledu na druh podlahy - dřevěné, xylolit, dlažba) a opravy podlahové krytiny bez ohledu na její druh (PVC, Jekor apod.) včetně oprav podlah, balkónů, lodžií či teras, pokud patří k bytu. Pronajímatel hradí: celkovou výměnu vrchních částí podlahy nebo výměnu krytiny.

Okna a dveře

Nájemce hradí: opravy oken a dveří a jejich jednotlivých křídel, tmelení, zasklení oken, výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií či jejich opravy; těsnění oken i dveří, skleněné výplně. Pronajímatel hradí: výměnu oken nebo jednotlivých křídel oken a dveří.

Výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, osvětlovacích těles a domácích telefonů včetně elektrických zámků

Hradí nájemce, i když jsou umístěny mimo byt, ale slouží výhradně pro jeho byt.

Sporáky plynové a kombinované

Nájemce hradí: mazání kohoutů; výměnu trysek (s výjimkou výměny trysek při záměně plynu); výměnu hořáků; výměnu mřížek; výměnu knoflíků; výměnu vařidlové desky; výměnu termopojistky; výměnu dvířek trouby. Pronajímatel hradí: výměnu pečicí trouby; výměny termostatů trouby; výměnu topných tyčí.

Sporáky na tuhá paliva

Nájemce hradí: výměnu plátů; výměnu roštu; výměnu šamotování; výměnu kouřových rour a plechů; výměnu dvířek včetně dvířek pečicí trouby; ochranné nátěry. Pronajímatel hradí: výměnu ohřívačů vody (kamnovců); výměnu pečicí trouby.

Sporáky elektrické

Nájemce hradí: výměnu jednotlivých plotýnek, přívodní šňůry; výměnu dvířek u pečící trouby. Pronajímatel hradí: výměnu pečící trouby.

Plynové průtokové ohřívače (karmy)

Nájemce hradí: čištění (podle § 6 viz dále); výměnu termočlánku; výměnu těsnění; výměnu membrány, tlakového pera, ventilů a páky; výměnu regulačního zařízení hořáku; opravy plynových a vodních dílů; promazání; výměny termopojistky; výměna rour na odvod spálených plynů. Pronajímatel hradí: výměnu výměníků; výměnu plynových a vodních dílů; výměnu hořáků; výměnu pláště karmy.

Akumulační kamna

Nájemce hradí: výměnu ventilátorů, spínače. Pronajímatel hradí: výměnu termostatu; výměnu topných spirál.

Infrazářiče

Nájemce hradí: výměnu přívodní šňůry; výměnu termostatu; opravy a ostatní výměny. Pronajímatel hradí: výměnu celé topné spirály (tělesa).

Plynová topidla

Nájemce hradí: čištění před topnou sezónou (podle § 6); výměnu termočlánků; výměnu přívodu zapalováčku; výměnu příruby; výměnu knoflíků; výměnu termopojistek. Pronajímatel hradí: výměnu výměníků; výměnu plynových ventilů; výměnu kombinace; výměnu termostatů; výměnu hořáku; výměnu piezozapalovače.

Plynové kotle etážového topení

Nájemce hradí: čištění spotřebiče před topnou sezónou; výměnu membrán, těsnění; opravy termopojistek; veškeré prohlídky a seřízení všech termostatů; dotlakování expanzních nádrží (tlakových); výměnu napouštěcích ventilů. Pronajímatel hradí: výměnu čerpadla; výměnu ohřívacího tělesa; výměnu hořáku; výměnu tlakových expanzních nádrží; výměnu el. panelů; výměnu termopojistek; výměnu výměníků užitkové vody; výměnu pojistek vody; výměnu termostatů; výměnu třícestného ventilu.

U kotlů etážového topení na elektřinu bude nájemce hradit pouze opravy, které nepřesáhnou finanční limit 300 Kč.

Stejně tak bude hradit nájemce opravy pouze do 300 Kč, pokud se budou provádět opravy na přímotopných panelech.

V případě, že je byt vybaven dálkovým (ústředním) vytápěním, nehradí nájemce ani výměnu regulačního ventilu či termostatické hlavice za předpokladu, že mu pronajímatel neprokáže, že k poškození došlo v důsledku jeho neodborného či nešetrného zacházení.

Kuchyňské linky

Nájemce hradí: opravy příčlí, dvířek, případně výměnu skel atd.; výměnu zásuvek; výměnu úchytek, kování, klik; opravy a obnovu nátěrů (viz § 6); opravu ochranného rámu a dřezu; nástřik dřezu. Pronajímatel hradí: výměnu dřezu; výměnu pracovní desky (za předpokladu, že nutnost výměny nezpůsobil neodborným či nešetrným zacházením nájemce); výměnu dveří nebo celých křídel.

Vany a umyvadla

Nájemce hradí: všechny opravy van a umyvadel včetně nástřiku; výměnu dvířek u obestavěné vany; výměnu výtokového ventilu, kohoutu. Výměnu záchodové mísy bude hradit i nadále pronajímatel.

V případě vybavení bytu záchodem Combi, jsou mísa i nádrž považovány za samostatné předměty, jejich případnou opravu hradí nájemce, ale výměnu hradí pronajímatel.

Úplné vymezení drobných součástí nebylo možné provést, protože je v praxi příliš mnoho druhů a rozdílného provedení předmětů vnitřního vybavení bytu a jejich součástí. V případě sporu, zda se jedná o drobnou opravu či drobnou součást nebo ne, bude nutné vycházet z konkrétních podmínek. V krajním případě, nedojde-li k dohodě, může o sporu závazně rozhodnout pouze příslušný soud.

V § 6 nařízení vlády jsou definovány náklady spojené s běžnou údržbou bytu (k § 687 odstavec 2). Kromě malování a čištění, které byly uvedeny již v předchozí právní úpravě, jsou v nařízení vlády uvedeny i pravidelné prohlídky a čištění předmětů vnitřního vybavení bytu, zejména plynových sporáků, kuchyňských linek atd. Patří sem také vnitřní nátěry (včetně jejich obnovy) u dveří, oken, vestavěného nábytku, odhmyzování, deratizace, dezinfekce za předpokladu, že zdroj nečistoty nebo hmyzu je v bytech apod.

Na rozdíl od drobných oprav, výčet nákladů spojených s běžnou údržbou v § 6 není taxativní, jsou zde pouze uvedeny náklady na práce, které se nejčastěji provádějí, pro náklady spojené s běžnou údržbou bytu neplatí žádný finanční limit (ostatně neplatil ani v předchozí právní úpravě). Příklady: Pravidelné prohlídky a čištění předmětů. Čištění podlah včetně drátkování a broušení parket, broušení a lakování dřevěných podlah.

S využitím materiálu MH

připravil

Martin Jašminský