Při změně vlastníka nemovitosti dosavadní nájemní vztah zůstává

Z PRÁVNÍHO RÁDCE

Při změně vlastníka nemovitosti dosavadní nájemní vztah zůstává

Dotaz: Naše společnost je nájemcem nemovitosti a v souladu se svolením vlastníka obsaženým v nájemní smlouvě jsme dali nemovitost do podnájmu. Nyní však došlo k prodeji nemovitosti a nový vlastník tvrdí, že je nutné uzavřít s námi novou nájemní smlouvu, neboť ta stará je již neplatná, a zrovna tak již prý zanikla smlouva podnájemní, a my bez jeho svolení nesmíme uzavřít novou podnájemní smlouvu. Je tento názor nového vlastníka uvedené nemovitosti správný?
Odpověď: V první řadě se budeme věnovat otázce podnájmu. Pokud jde o nájemní smlouvu, kde je předmětem nájmu nemovitost, řídí se tato smlouva ustanovením § 663 a násl. občanského zákoníku. Ustanovení § 666 občanského zákoníku opravňuje nájemce dát pronajatou věc do podnájmu, nestanoví-li smlouva jinak. Můžeme tedy konstatovat, že svolení, které je podle vašich údajů uvedené ve smlouvě, je pouhou deklarací shora uvedeného ustanovení zákonného a samo o sobě právo podnájmu nezakládá - smlouva v daném případě může totiž podnájem zakázat (z čehož pak vyplývá případná sankce spočívající v právu odstoupení pronajímatele od smlouvy)...
Dalším problémem, o kterém píšete, je změna vlastníka pronajaté věci. I s touto eventualitou zákon počítá a upravuje příslušná práva a povinnosti účastníků v ust. § 680 odst. 2 občanského zákoníku. Zde se můžeme dočíst, že "dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele..." Odstavec 3 pak říká, že "dojde-li ke změně vlastnictví k nemovité věci, může z toho důvodu vypovědět nájemní smlouvu pouze nájemce, a to i tehdy, byla-li smlouva uzavřena na dobu určitou... Jasně zde tedy vidíme, že v žádném případě nedochází k zániku nájemní smlouvy, jejímu "zneplatnění" či jiným obdobným právním důsledkům. Jediné, co nastane, je přechod práv a povinností plynoucích z nájmu z převodce nemovitosti na nabyvatele.
Dnes tak často požadovaná "nová" nájemní smlouva od nových vlastníků nemovitostí nemá tedy vůbec právní opodstatnění. Pokud je uzavírána, může jít skutečně o novou nájemní smlouvu (v pravém slova smyslu), a nájemce musí být stejně pozorný, jako když nájemní smlouvu uzavíral poprvé. Ve druhém případě jde o jakousi "deklaraci" toho, že je zde nový vlastník, a tedy i pronajímatel. Otázku, zda o novém vlastníku nájemce ví, zda ví, komu a na jaký účet platit nájemné, můžeme ponechat stranou, neboť jen okrajově souvisí s právním problémem existence či neexistence právního vztahu s tím či oním pronajímatelem. Stručně řečeno: Původní nájemní smlouva neplatná není a nový vlastník není oprávněn požadovat od vás uzavření nové nájemní smlouvy.
Pokud jde o podnájem, můžeme například vyjít z toho, že jde o odvozený právní vztah, a to odvozený od nájemního práva. Jelikož nájemní právo nezaniklo, není zde důvod, proč by mělo zaniknout právo podnájemní. Pokud se vrátíme na začátek naší odpovědi, dovodíme dále, že nemůžeme v daném případě hovořit o výslovném souhlasu pronajímatele, ale pouze o příslušném ustanovení smlouvy, které obsahuje výslovný zákaz podnájmu. I zde tedy nemá nový vlastník právo požadovat od vás nové úkony...
[*] n n
Otázku a podstatnou část odpovědi jsme vybrali z rubriky Ptáte se - odpovídáme zářijového čísla měsíčníku PRÁVNÍ RÁDCE, které vychází v těchto dnech. Další články časopisu se zabývají mj. vývojem českého konkursního práva za poslední dva roky v judikatuře soudů, spornými body poslední novelizace obchodního zákoníku, zneužíváním důvěrných informací v souvislosti s akciemi apod. V příloze uveřejňuje časopis zákony upravující péči o zdraví a ochranu spotřebitele.
Pravidelný odběr časopisu vyřizuje úsek předplatného a. s. Economia v Praze 1, Na Florenci 19, PSČ 115 43. (vov)