Nejisté investice do nemovitostí. Před nákupem se zamyslete

Jedna ze základních investičních pouček nám říká, že výnosy minulé nejsou zárukou výnosů budoucích. Realita rozhodování většiny investorů je však jinde. Každý, kdo chce někam uložit své peníze, se zcela pochopitelně dívá i na to, jak se podobné investici dařilo v minulosti.

Zároveň platí, že pokud se investici dařilo nadprůměrně, tak tu správnou dobu, kdy investovat, jsem asi již propásl. Pokud přímka výnosu byla dostatečně rostoucí bez větších výkyvů, pocit, že nemohu prodělat, se o to více umocňuje. A to je přesně situace, kterou dnes vnímám na trhu rezidenčních nemovitostí.

Tento prudký růst v posledních letech některé investory zcela zaslepil. Jinak si neumím vysvětlit situaci, že v době, kdy nám tu řádí virus, který celosvětově ochromuje společnost i ekonomiku, se nám mnohdy za zcela nesmyslné ceny z trhu odbavují další a další nemovitosti. V době, kdy i ČNB ve své poslední Zprávě o finanční stabilitě upozorňuje, že nadhodnocení ceny nemovitostí se už ke konci minulého roku pohybovalo v závislosti na použitém přístupu od 15 % (valuační) do 25 % (obezřetnostní).

Někteří lidé se pak veřejně diví a nadávají na banky, že odhady jsou mimo realitu a oni by za svou vysněnou nemovitost měli zaplatit z vlastní kapsy daleko více, než čekali. Rozdíl mezi inzertní a odhadní cenou tak může minimálně v Praze dosahovat i milionových částek. Asi bych se před podpisem kupní smlouvy znovu zamyslel, zda jsou hloupé banky a jejich odhadci, nebo se chystám pod tíhou reality současného trhu nemovitost nesmyslně přeplatit.

Nákupy za současné ceny, pokud nepotřebuji akutně řešit svou bytovou potřebu, tedy nepovažuji za nejlepší nápad. Ale rozumím tomu, že velká část růstu hodnoty má své opodstatnění. Současná situace totiž vznikla hned z několika důvodů:

- přetlak poptávky v posledních letech = zásoba bytů, která na trhu byla, se rychle vyprodala,

- levné peníze = už poměrně dlouho si můžete půjčit za podinflační cenu peněz a úvěry byly a jsou relativně dostupné,

- zdravá ekonomika = všem se v průměru velmi dařilo, příjmy domácností rostly, nálada utrácet a investovat byla velká,

- spekulativní kapitál = zejména v Praze. I nadpoloviční většina bytů v nových projektech je prodána zahraničním investorům, případně jsou kupovány v hotovosti (takže to asi nebudou mladé rodiny),

- nutnost "někam" investovat = pozornost investorů šla pochopitelně i tímto směrem. Zčásti tažená touhou po vlastnictví něčeho hmatatelného, což my Češi jako investoři obzvlášť vyhledáváme,

- marketing developerů a realitních kanceláří v médiích = spousta lidí uvěřila, že současné ceny jsou vlastně normální.

Posledním argumentem pak může být i nedostupnost bydlení vzhledem k průměrnému příjmu. Už dnes jsou byty podle Deloitte Property Indexu z července 2020 nejméně dostupné z 23 sledovaných zemí v Evropě. Na průměrný 70m2 byt tak s průměrným příjmem vyděláváme 11,4 roku. Přitom evropský průměr je kolem sedmi let a třeba v takovém Portugalsku nebo Belgii se bavíme o době kolem 4 let.

Z těchto důvodů současné ceny nepovažuji za zdravé. Jakmile přijde ochlazení ekonomiky jako celku, musí nutně přijít pokles. První vlaštovky již vidíme − firmy i lidé začínají rekordně šetřit. Tím netvrdím, že ceny spadnou o polovinu. Než se zpomalení ekonomiky projeví v cenách na inzertních serverech, může to trvat ještě dlouho. Jak známo, nemovitostní trh na tyto změny reaguje se zpožděním.

Nemovitosti do portfolia zcela určitě patří. Ale mělo by se k nim přistupovat s rozumem. Třeba i proto, že lidská paměť je selektivní a s odstupem dvanácti let času od té poslední finanční krize se může zdát, že růst bude nekonečný. Já si však stále pamatuji dobu, kdy slevy desítky procent z těch ceníkových nebylo až tak těžké získat. A developeři v zoufalé snaze prodávat přihazovali i auta střední třídy. Tak ať nejste překvapeni, když se za pár let podobná situace může opakovat.

Související

24. 10. 2020

Kde čekat nejvyšší růst cen nemovitostí? Rozhodne stárnoucí populace, úroky i klimatické změny

24. 10. 2020

Investiční občasník Lidé čekají pokles cen bytů, ten ale nepřichází. Ekonomické zákonitosti ovšem platit nepřestaly, to se jen klíčové ukazatele jako nezaměstnanost...