Ač jsou minimálně v mediálních výstupech zástupci realitních kanceláří a developerů přesvědčeni, že růst cen nemovitostí bude nekonečný, je třeba o tom dost pochybovat. Nejen proto, že něco jako nekonečný růst u jakéhokoliv aktiva je věc přinejmenším nejistá. Především se ale oblast rezidenčních nemovitostí dnes jeví jako obrovská bublina. Bublina, která když třeba jen částečně splaskne, připraví půdu pro další pokles a na trhu se objeví opravdu mnoho zaskočených investorů.

Nedávno jste již předplatné aktivoval

Je nám líto, ale nabídku na váš účet v tomto případě nemůžete uplatnit.

Pokračovat na článek

Tento článek pro vás někdo odemknul

Obvykle jsou naše články jen pro předplatitele. Dejte nám na sebe e-mail a staňte se na týden zdarma předplatitelem HN+ i vy!

Navíc pro vás chystáme pravidelný výběr nejlepších článků a pohled do backstage Hospodářských novin.

Zdá se, že už se známe

Pod vámi uvedenou e-mailovou adresou již evidujeme uživatelský účet.

Děkujeme, teď už si užijte váš článek zdarma

Na váš e-mail jsme odeslali bližší informace o vašem předplatném.

Od tohoto okamžiku můžete číst neomezeně HN+ na týden zdarma. Začít můžete s článkem, který pro vás někdo odemknul.

Na váš e-mail jsme odeslali informace k registraci.

V e-mailu máte odkaz k nastavení hesla a dokončení registrace. Je to jen pár kliků, po kterých můžete číst neomezeně HN+ na týden zdarma. Ale to klidně počká, zatím si můžete přečíst článek, který pro vás někdo odemknul.

Pokračovat na článek

Od poslední finanční krize uplynulo 14 let. Krize, která se u nás projevila spíše jen ochlazenou poptávkou a recesí než skutečnou krizí, jakou jsme mohli vidět za našimi hranicemi. Od té doby jsme si užívali pohodová léta, kdy jsme se měli v průměru všichni skvěle. A zvykli jsme si na tento nový standard tak rychle, že dnes při sebemenším náznaku nějakého zhoršení mnoho lidí propadá hysterii a volá po okamžité státní pomoci.

Tento vývoj jde ruku v ruce se světem investic. Do nedávné doby platilo, že pokud jste nedali své peníze do úplného podvodu, dříve či později jste na svých investicích vydělali. Někdy více, někdy méně. Doba celosvětového chrlení nových peněz, různých pobídek, stimulů a balíků pomoci totiž držela při životě i zcela nezdravé firmy a projekty. A tak se nám na trhu nakupilo mnoho kapitálu, který způsobil obecně šílené cenovky všech aktiv. Dnešní vystřízlivění z tohoto divokého večírku můžeme vnímat i ve formě vysoké inflace. Tato doba k nelibosti mnohých končí, ale něco pozitivního na tom je: ukáže se totiž, kdo plaval nahý.

Ti, kdo neutráceli a investovali, se tak často vrhali do nájemního bydlení a držby nemovitostí. V naší kotlině zejména proto, že zde převládá názor, že nic není jistější než vlastnit byt. Což je opravdu lepší řešení než to, které volí polovina národa, když ukládá své peníze do drahých kovů. Na trh nicméně vstoupily dvě skupiny investorů. Té první můžeme říkat „investiční Pepíčci“. Lidé bez hlubší znalosti zákonitostí světa investic. Svá investiční rozhodnutí dělají spíše na základě pocitů a přesvědčení než na základě dat a analýz. Na trh vstupují se selským rozumem a jistou dávkou naivity. Svůj investiční byt kupovali za užití kupeckých počtů, kdy nájemník platí hypotéku a ještě něco málo zbyde. Což nějakou dobu skutečně fungovalo.

Druhou skupinou byli bohatí lidé, kteří svůj volný kapitál ukládali do nemovitostí z důvodu, že moc jiných příležitostí nebylo. Akciový trh byl podle mnoha měřítek přehřátý, kvalitní dluhopisy nesly nulové až záporné výnosy, bankovní depozita taktéž, a tak byl nemovitostní trh logickým přístavem.

Obě tyto skupiny tedy vkládaly do bytů více a více peněz, což zákonitě vedlo k silnému růstu cen. A když něco v minulosti hezky roste, najde se spousta dalších lidí, kteří se chtějí přidat. A přesně takto vznikají spekulativní bubliny.

Celé situace zároveň velmi chytře využili developeři, kteří dokázali přesvědčit veřejnost, že současné ceny jsou vlastně normální a bude jen hůř. Že by hrozně rádi stavěli a prodávali levně, ale to naše povolovací řízení trvá moc dlouho. Realitou je, že sice trvá dlouho, ale počet zahájených staveb je zcela v průměru Evropy. A i dnes, po onom omílaném zdražení práce a materiálů, jsou schopni stavět a dokončovat bytové projekty za nižší desítky tisíc korun na metr čtvereční. Takže prostor pro pokles cen tu určitě je, zatím jen chyběla jakákoliv motivace, proč by to měli dělat.

Lze to krásně ilustrovat cenami bytů jinde v Evropě. Už v loňském roce ukázala analýza společnosti Deloitte, že Češi potřebují na pořízení průměrného 70m2 bytu 12,2násobek svého ročního příjmu. To je druhý nejhorší výsledek v celé Evropě. Pro představu: v Německu je to šestinásobek, v Belgii nebo Portugalsku dokonce čtyřnásobek. Nemovitosti jsou tam 3x dostupnější, či chcete-li 3x levnější vzhledem k příjmu. A asi nemusím dodávat, že od loňského července, kdy byla tato studie publikována, nemovitosti opět dvojciferně zdražily.

Pokud bychom hledali novější data, v minulém týdnu byl publikován seznam zemí, které jsou nejvíce ohrožené realitní bublinou podle agentury Bloomberg. Tato analýza zkoumala několik parametrů (cena nemovitostí vůči měsíčním nájmům nebo vůči příjmům, meziroční růst cen a výše úvěrů) ve 30 zemích. Výsledek? Krásné druhé místo hned za Novým Zélandem.

Všeříkající je pak poslední Zpráva o finanční stabilitě, kterou zveřejnila ČNB předminulý týden. Podle ní byly ceny bytů ke konci roku 2021 cca o 40 procent vyšší, než by odpovídalo úrovni příjmů mediánové domácnosti a požadovaným výnosům z pronájmu.

Z těchto dat jasně vyplývá, že přesvědčení o dalším růstu cen nemovitostí je jen pouhým snem těch, kteří je potřebují prodávat.

Co tedy bude následovat? U „investičních Pepíčků“ se spekulativní kapitál na trhu drží zatím proto, že ještě nepřišlo refinancování hypoték, kdy se sazby vrátí na normální hladinu. A ano, hypotéka za 2 procenta p.a. nebyla normální hladina. Takže zatímco dnes na svůj 3milionový úvěr na 25 let platili 12 716 Kč, při 7 procentech už to bude 21 203 Kč. Pokud má někdo dojem, že tento rozdíl zcela přehodí na nájemníka, přeji mu hodně štěstí. Nájemní trh je sice aktuálně trochu pokřiven uprchlíky, ale i tak na něm zůstává zdravá konkurence. Tito lidé tak nebudou schopni a ochotni na svou investici doplácet tisíce korun měsíčně. Byt tak budou chtít prodat a pokusí se vydělat na růstu cen, který v mezičase nastal.

U skupiny bohatých lidí se tak již děje. Někteří své bytové portfolio již prodali, či alespoň velmi redukovali s tím, že se již svezli na růstové vlně a teď jen potřebují najít kupce, který je za tuto cenu koupí. Své utržené peníze dnes zpravidla drží v hotovosti na termínovaných produktech, protože i ty jim dnes doručí vyšší výnos než pronajímaná nemovitost. A s mnohem větším komfortem i jistotou.

Až si tyto zákonitosti uvědomí více lidí a tento odliv kapitálu ve větší míře nastane, někteří investoři budou hrozně překvapeni tím, že stejně jako dvojciferným tempem nemovitosti meziročně rostly, mohou stejným tempem i ztrácet. Bude to však chtít ještě několik let, než se ceny dostanou zase do normálních mezí. Doba pro investice do nich je však již pryč.

Pokud se chcete dozvědět více ze světa investic, naučit se investovat nebo si udělat pořádek ve svých financích, odebírejte newsletter Peníze HN, jako to dělá už přes šest tisíc našich čtenářů.