Ceny bytů už čtvrtý měsíc v řadě klesají. Na byt chtějte slevu, ceny mohou klesat i pět let. Nabídka výrazně převyšuje poptávku, majitelé musí kvůli prodeji i tři- až čtyřikrát zlevnit. Tyto novinové titulky už ani nenaznačují, rovnou bijí na poplach. Nemovitosti se jako už několikrát v historii mění ze zlatého telete jistě uložených peněz na něco, o co by si člověk raději neměl opřít ani kolo, aby o něj nepřišel.
Takže, jaká jsou fakta?
Co se týká statistik prodejů a cen, nejlepší pohled poskytují údaje z katastru nemovitostí, které uvádějí prodeje domů, starých a nových bytů. Pokles objemu prodejů za poslední půlrok až rok se v průměru pohybuje mezi dvaceti až třiceti procenty podle lokality a nabídkové ceny. Současně podle informací realitních kanceláří prudce roste nabídka nemovitostí na prodej a výrazně se protahuje doba, než se prodají. V případě bytů dokonce v průměru došlo k poklesu cen, které až do poloviny letošního roku stále rostly.
Pak jsou tu statistiky z bank. I ty potvrzují hluboký propad. Jak uvádí čísla České bankovní asociace Hypomonitor, objem poskytnutých hypoték v září meziročně klesl o neuvěřitelných 82 procent. Ve srovnání se zářím předminulého roku je objem nižší o tři čtvrtiny. Což se na poptávce nutně musí projevit.
Financování nemovitostí je také čím dál dražší. Průměrná úroková sazba z hypotéky se podle statistik Hypoindexu drží od července nad šesti procenty. Pokles z nejvyšších 6,28 procenta na aktuálních 6,2 procenta příliš nepomohl, u průměrné hypotéky znamená snížení měsíční splátky o 44 korun. Odborníci opatrně mluví o stagnaci ceny dluhu, konečné slovo má ale vždy centrální banka.
V kontextu uvedených statistik se zdá být pád cen nevyhnutelný. Dlužno dodat, že k obdobnému závěru s velmi podobnými statistikami dochází postupně celý vyspělý svět.
Pokud nezačneme regulovat poptávku, bydlení se nezlevní, říká vládní poradce
První otázka, která všechny zajímá absolutně nejvíc, je, jak moc velký pokles cen nemovitostí nás čeká. A druhá neméně zásadní otázka je, zda poté, co ceny skutečně klesnou, budou nemovitosti dostupné.
Nedávno jste již předplatné aktivoval
Je nám líto, ale nabídku na váš účet v tomto případě nemůžete uplatnit.
Tento článek pro vás někdo odemknul
Obvykle jsou naše články jen pro předplatitele. Dejte nám na sebe e-mail a staňte se na den zdarma předplatitelem HN i vy!
Navíc pro vás chystáme pravidelný výběr nejlepších článků a pohled do backstage Hospodářských novin.
Zadejte e-mailovou adresu
Zadejte e-mailovou adresu. Zadaná e-mailová adresa je ve špatném formátu.
Máte již účet? Přihlaste se.
Zpracování osobních údajů a obchodní sdělení
Využitím nabídky beru na vědomí, že mé osobní údaje budou zpracovány dle Zásad ochrany osobních a dalších zpracovávaných údajů, a souhlasím se Všeobecnými obchodními podmínkami vydavatelství Economia, a.s.
Přihlaste se,
nebo si jen přečtěte odemčený článek bez přihlášení.
Zdá se, že už se známe
Pod vámi uvedenou e-mailovou adresou již evidujeme uživatelský účet.
Děkujeme, teď už si užijte váš článek zdarma
Od tohoto okamžiku můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Začít můžete s článkem, který pro vás někdo odemknul.
V e-mailu máte odkaz k nastavení hesla a dokončení registrace. Je to jen pár kliků, po kterých můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Ale to klidně počká, zatím si můžete přečíst článek, který pro vás někdo odemknul.
Pokračovat na článekCena nemovitostí se podle teorie odvíjí od nabídky a poptávky (což je stavební zákon a obecně schopnost stavět a také demografické vlivy) a výše ceny peněz (úroková sazba ze všech úvěrů na bydlení). Podle Simona Frenche, hlavního ekonoma investiční banky Panmure Gordon, kterého oslovila agentura Bloomberg, se ale vývoj cen nemovitostí pohybuje v širší skupině zemí G20 obdobně. Podle něj je to „globální finanční cyklus, který má největší vliv na ceny“. Jinými slovy, důležité jsou podle něj spíše náklady na obsluhu hypotéky než domácí politika včetně počtu stavebních povolení a daní apod. Podle Frenche to potvrzují statistiky vývoje cen nemovitostí v USA, Velké Británii a Francii, které mají všechny velmi odlišné ekonomiky a trhy s nemovitostmi – přesto jsou jejich cykly cen nemovitostí v zásadě podobné.
A jak je to s cenou peněz? Průměrná výše úrokové sazby z hypotéky je podle statistiky České národní banky nyní nejvyšší od roku 2004. K šesti procentům se úroková sazba přiblížila v minulosti pouze jednou, a to v letech 2008–2009, nikdy však tuto hranici nepřekročila.
Pokud vezmeme „průměrný“ (2+1) starý byt v Praze v roce 2009, jeho cena byla cca 2–2,5 milionu korun. Průměrná mzda tehdy lehce převyšovala 22 tisíc. Splátka hypotéky na dva miliony korun se sazbou 5,8 procenta na 20 let pak vyšla zhruba na 14 tisíc korun. V roce 2022 tento byt stojí průměrně 7–7,5 milionu korun, průměrná mzda je 40 tisíc a splátka hypotéky na šest milionů se sazbou 6,2 procenta na 20 let skoro 43,7 tisíce korun. To v podstatě znamená, že jestli v roce 2009 musel člověk s hypotékou pojídat nejlépe studentskou stravu, teď potřebuje po večerech další práci, aby vůbec měl na splátku.
Částka, kterou člověk potřebuje na nákup domu, je nyní mnohem vyšší než v dobách minulé krize. A kdybychom se vrátili do minulosti, pak současná šestiprocentní sazba v poměru k cenám nemovitostí a příjmům by odpovídala tehdejším 13 procentům úročení na hypotéce.
Určitě platí, že v divokých devadesátých letech byly úrokové sazby výrazně vyšší a mzdy výrazně nižší. Současně ale platí, že tehdy nefungoval standardní hypoteční trh, nová výstavba skoro neexistovala a probíhala privatizace bytů za velmi nestandardní ceny i na tehdejší poměry. Stejně jako platí boomerské nářky, že tehdy dosahovaly úroky za úvěr na byt i patnácti procent, tak i to, že většina lidí se tehdy dostala k bytu za relativně nízkou cenu, a to i ve chvíli, kdy kupovali byty za tzv. odstupné neboli dekret. Sice to bylo řádově víc, než kolik platili šťastlivci v privatizovaných domech, o trhu se ale mluvit nedalo. Takže nechme naříkat boomery s třetím infarktem u snídaně v hotelu Kempinsky, když si dávají vejce Benedikt, a soustřeďme se raději na dnešní realitu.
Trh s bydlením – kvůli prudkému růstu cen samotných nemovitostí, jenž výrazně převýšil inflaci – se zkrátka stal mnohem citlivějším na změny úrokových sazeb. Současně platí všude na světě, že při dnešní výši úrokových sazeb a cen nemovitostí vychází podnájem jako dvakrát levnější varianta bydlení – i přes rychlý růst cen.
A jak se to promítne do cen nemovitostí? S rostoucími sazbami klesá částka, kterou si potenciální kupující může půjčit. Současně se zpřísňují podmínky pro úvěry (v Česku upravuje od dubna 2022 výši dluhu opět Česká národní banka). A k tomu si přiberme světovou situaci s drahými surovinami, energiemi atd. Developeři rychlým tempem dokončují nejvíc projektů za poslední roky. Na kolika ale pracují do budoucna? Při průměrně délce stavby včetně všech povolení, což v Praze trvá i deset let, nejde jen o aktuální počet zahájených bytů či stavebních povolení.
Pokles poptávky nutně vyvolá pokles nabídky. V mezidobí převisu, ke kterému vzhledem k přebytku bytů a výraznému ochlazení poptávky dochází právě teď, budeme svědky snížení průměrných cen. Na ty má vliv nejen nominální výše ceny, ale také inflace a objem uskutečněných obchodů. Jestliže trh spadne na polovinu (zbytek neprodává), ceny stagnují při inflaci kolem dvaceti procent a ceny hypoték zůstanou stále přes šest procent, těžko mluvit o masivním výprodeji bytů. I když nominálně nakonec některý byt může být i za polovinu původní nejvyšší nabídky.
