Prahu nahradila Varšava, pokud vysoké úroky vydrží dlouho, ceny nemovitostí čeká prudký pokles

Jestliže na konci loňského roku všechny instituce předpovídaly ekonomice propad, teď se zdá, že půjde o krátkodobou recesi, která záhy pomine. Promítl se tento optimismus i na trh nemovitostí?

Trh zůstává rozdělený. Ti, kteří tuší, že by mohli mít problémy, a chtějí se zbavit toxických nemovitostí, hýří při prodeji optimismem a drží ceny. Oproti tomu investoři předpokládají, že negativní tlaky, které na ekonomiku působí už druhým rokem, stále přetrvávají. A proto nechtějí akceptovat nabídku prodávajících za stávajících podmínek.

Uvnitř týmů převažuje pesimističtější nálada, poradenské firmy to zveřejňují natvrdo. Developeři ale stále tvrdí, že brzy bude dobře a není nutné, aby došlo k přecenění. Z našich analýz spíše vyplývá, že není důvod, abychom nakupovali za ceny minulých let, a vyvíjíme tlak na slevu.

Co podle vás nejvíc ovlivní trh nemovitostí v tomto roce?

Naprostou změnu trhu přinesl růst úrokových sazeb. Byli jsme dlouho zvyklí, že si půjčujeme za bankovní marži a základní sazba osciluje těsně nad nulou. Tato situace nahrávala těm, kteří nemají vlastní kapitál. Jejich strategií bylo nemovitost koupit, lehce upravit a okamžitě prodat. Ti spoléhali na nepřetržitý růst cen a ti mají také dnes největší problémy.

Objevily se už na trhu nucené výprodeje?

Zatím jich je minimum. V dalších měsících bude záležet na tom, kdy znalci promítnou do posudků tlak na vyšší výnosy a kdy banky začnou tlačit dlužníky do navýšení likvidity v případě porušení LTV (loan to value – podíl výše úvěru k zástavní ceně nemovitosti – pozn. red.) důsledkem poklesu hodnoty zajištění úvěru.

Zatím se nic neděje, ale pokud úrokové sazby zůstanou vysoké dlouho, nutně k tomu dojde.

Analýza

Investice do cihel aneb Proč zapomínáme, že v nejlepším vždy přiletí černá labuť

21. 2. 2023 ▪ 8 min. čtení

Jak velké je zpoždění znalců za realitou trhu?

Většina z nich už nemovitosti přecenila. Ne ale v té míře, ve které by měli. A samy banky nemají potřebu zasahovat do procesu splácení, pokud dlužník neporušuje žádné ujednání v úvěrové smlouvě.

Které nemovitosti vidíte jako toxické?

Jsou to jednoznačně nemovitosti, které byly nadhodnocené už při koupi. A nyní, kdy se mění vstupy, za kterých si investor tuto nemovitost pořizoval, mohou mít problémy jak na úrovni valuace, tak na úrovni cash flow. Jsou to ty, které investor kupoval, protože měl přebytek peněz a byl nucen koupit v podstatě cokoliv, aby dosáhl na výnos, který slíbil svým podílníkům. Nyní, když můžeme přebytek volné likvidity uložit u České národní banky za sedm procent, není důvod kupovat nemovitost, která podobné výnosy nenese, pokud nejde o nějakou výjimečnou příležitost, která se na trhu neopakuje často.

Některé nemovitosti jsou na prodej rok co rok, stále stejné a stále předražené.

Dá se říci, který typ nemovitosti čeká pokles cen?

Největší změnu čekám v případě kanceláří. Problémem není ani tak home office, který postupně mizí, ale to, že oceňování administrativních budov je velmi neflexibilní.

Na trhu dosud panuje shoda, že se kapitalizuje hrubý příjem z pronájmu nemovitosti, kdy rozdíl mezi hrubým a čistým příjmem z nájemného je až 20 procent, a to pouze z důvodu výše pobídek. Naopak z takto vytvořené hrubé kupní ceny se tyto pobídky odečítají v nominální hodnotě. V praxi to funguje tak, že například v Praze se z dohodnutého nájemného vrací nájemcům 20 až 25 procent ve formě nájemních prázdnin či dotace na úpravu plochy. To, co tedy reportují vlastníci budovy jako nájemné, potom není jejich čistý příjem.

Ve chvíli, kdy jde nemovitost na trh, počítá se cena podle dohodnutého hrubého nájemného, podle výše uvedeného systému. Výsledkem je rozdíl mezi očekávaným a reálným výnosem, který se pohybuje v řádu procentního bodu. To je v situaci, kdy trh klesá, významný rozdíl, který může vyrovnat pouze výrazný růst nájemného. A ten není možný u nemovitostí, které se nepohybují v takzvaném prime segmentu, tedy u těch, které nejsou nové či nesplňují požadavky investorů, nájemníků i financující banky.

Vidíte růst rozdílů mezi Prahou a regiony?

V regionech je neobsazenost vysoká a dnes se mění i situace v Praze. Už nejsme vnímáni jako ta nejlepší destinace pro podnikání. Řada investorů, když se rozhoduje o tom, kde umístí své sídlo v rámci středoevropského regionu, si raději vybere Varšavu, kde dostane v některých parametrech lepší podmínky a kde je také podstatně jednodušší proces povolování staveb.

V Česku musí majitelé staveb i developeři zvyšovat pobídky, aby získali nájemce. Navíc se řada nájemníků už nechce vázat na pět až deset let, jako to bylo běžné v minulosti. Nové, mladé firmy, především z řad IT, chtějí větší flexibilitu, kratší nájemní smlouvy, vybavení nábytkem a jsou ochotné za to zaplatit i vyšší nájemné. Majitel budovy tak může vydělat víc, banka ale tento typ smluv vnímá jako rizikový se všemi důsledky. 

Hitem minulých dvou let byla logistika, kde nejvíc rostly ceny i výnosy. Která část trhu ji nahradí nyní?

Vzhledem k přetrvávajícímu nedostatku skladů i k tomu, že nájemníci byli ochotní souhlasit v některých regionech i s třicetiprocentním navýšením nájemného, žádnou změnu neočekávám.

Maloobchodní tržby reálně i nominálně prudce padají. Máme se připravit na krachy obchodních center?

Maloobchod na tom není tak špatně, jak by vyplývalo z čísel. Bude i nadále docházet k rozevírání nůžek mezi dobrými a špatnými obchodními centry.

Problém je, když se obchodní centrum dostane do bludného kruhu, kdy mu odejdou prémioví nájemníci, přijde tzv. druhá sorta, která může platit až o polovinu nižší nájemné, a úplně na konci jsou velkoprodejny typu prodeje koberců. Tady už je jasné, že obchodní centrum se jen velmi obtížně dostane na předchozí čísla. 

Novinkou mezi investičními příležitostmi jsou nemovitosti určené pro sociální či zdravotní služby. Investujete do nich?

Jde o segment, který není závislý na ekonomickém cyklu, to je jeho výhoda. Nicméně je obsazený hráči, kteří rozumí nájemcům sociálních služeb, jejich systému financování. Protože ten je poskládaný z peněz od státu, dvou ministerstev a soukromých plateb klientů. Kdo tomu nerozumí, může lehce naletět a koupit draze. A když mu odejdou nájemci, zůstane mu budova, která je naprosto nepoužitelná pro jakékoliv jiné účely.

Provozovatelů a poskytovatelů sociálních služeb je málo a kapitálově jsou velmi silní, my se do toho v této době pouštět nebudeme. Zajímají nás případně čistě zdravotnická zařízení. Tady jde ovšem pouze o pronájem lékařům, nikoliv o zajištění kombinovaného provozu.

Trh komerčních nemovitostí za poslední tři roky spadl podle údajů CBRE o více než polovinu. Proč? Bude tento pokles pokračovat?

Částečně za to může pandemie a opatření proti ní a částečně válka. My jsme loni prodávali Karlovarská park, a když jsme vysoutěžili kupujícího, což byl americko-singapurský fond, a už bylo těsně před podpisem, přišel ze Spojených států pokyn, že zastavují všechny investice ve střední a východní Evropě.

Zahraniční kapitál začal vnímat region jako předražený a hned po začátku války jako rizikový. Nyní velcí hráči čekají na pokles cen kvůli vysokým úrokovým sazbám. A k němu zatím nedochází.

Dalším důvodem – a ten se týká především německých peněz – je fakt, že chtějí investice nasměrovat do tzv. zelených nemovitostí. Tedy do budov, u kterých se dá zlepšit ekologicko-sociální status. Sledují parametry, jako je například uhlíková stopa systému vytápění, spotřeba energií, zda má či nemá zelenou střechu či namontovanou fotovoltaiku a do jaké míry tam lidé jezdí autem či na kole, a řadu dalších věcí. Budov, které by odpovídaly jejich představám, je v Česku minimum. 

Realitní fondy byly doposud jednou z mála investic, které se podařilo v minulosti porazit inflaci. Bude to platit i letos?

Pokud neklesne inflace a centrální banka dál zvýší úrokovou sazbu, naroste podíl nucených výprodejů a přijde šok. Protože v tomto scénáři bude tlak na dlužníky výrazně vyšší než to, co vidíme doposud. Platí to pro všechny majitele nemovitostí včetně realitních fondů. A tady bych se orientoval podle toho, jaký mají poměr dluhu k vlastnímu kapitálu. Protože čím víc jsou zadlužení, tím víc jsou citliví na změnu úrokových sazeb. 

Dá se očekávat, že fondy zkrachují, případně výrazně omezí možnost výběru peněz?

Pokud by retailové fondy (tedy ty určené pro širokou veřejnost) omezily výplatu, reputačně to nesmírně poškodí celý sektor, může dojít k runům na fondy a celá jejich pověst bude na minimálně dalších deset let nenávratně zničena. Takže toho bych se neobával.

K čemu může dojít a pravděpodobně dojde, je pokles výnosů. Ve chvíli, kdy rostou úrokové sazby a řada typů nemovitostí se musí přecenit směrem dolů, dojde k poklesu výnosů fondu – pokud to nedokáže nahradit růst nájemného.

Co se týká fondů kvalifikovaných investorů, mají běžně několikaletý investiční horizont a po tu dobu jejich podílníci nemohou vybírat své peníze. 

Vláda zvažuje prudké zvýšení majetkových daní, promítne se to do cen nemovitostí?

Ne, pokud nepůjde o nějaký mnohonásobek, jde stále o minoritní položku.

Na co si mají dát pozor ti, kteří chtějí nyní investovat do realitních fondů?

Podíval bych se na to, co má daný fond v portfoliu. Záleží také na tom, kdo a jak toto portfolio oceňuje, co to je za lidi a jaké mají znalosti. Dobrým signálem je také historie a stabilita managementu, pokud je tam velká fluktuace, jde o varovný signál. A konečně je důležité vědět, jak je dlouhá investiční perioda, tedy jak dlouho je fond uzavřený pro výběry peněz. To je informace, jak budu moci pracovat s penězi. A také bych se koukal na celkový vývoj trhu, investovat na vrcholu nedává smysl. 

Jak ale poznat vrchol?

Něco napoví křivka z minulosti, i když historie se nikdy neopakuje. A pak záleží na tom, co se děje v reálné ekonomice. Pokud vidíme přesun výroby z Číny a Ukrajiny, je logické, že poroste poptávka po skladech, a růst jejich cen tedy dává smysl. Pokud ceny rostou jenom proto, že je na trhu hodně volných peněz a málo investičních příležitostí, může se stát to, co se může dít právě teď. Ve chvíli, kdy peníze dojdou, respektive kdy se objeví jiná zajímavá investiční příležitost, klidně na termínovaném účtu, ochladne poptávka po nemovitostech a s tím i ceny.