Přišel čas zamyslet se nad tím, kam přesunout část peněz ze spořicích účtů nebo termínovaných vkladů, kde výnosy v posledních měsících klesají. A jako zajímavá alternativa se nabízí nemovitostní fondy, u nichž naopak odborníci očekávají, že výnosy začnou znovu narůstat. Fondy nezahálely a využily uplynulé období k novým investicím, zároveň se jim zlevňuje financování a ceny nemovitostí v jejich portfoliích by měly začít opět růst.
„V loňském roce fondy následkem situace na realitním trhu přistoupily k přecenění nemovitostí směrem dolů. Tím došlo obecně ke snížení výkonnosti realitních fondů. V letošním roce se v souladu s mírným snižováním úrokových sazeb situace pomalu otáčí. Domnívám se, že další přecenění nebude potřeba. Naopak si myslím, že se pro mnohé fondy otevírá možnost k výhodným nákupům,“ říká Zdenka Klapalová, jednatelka poradenské společnosti Knight Frank.
Realitní fondy jsou nástroje kolektivního investování, které umožňují zhodnocovat peníze na nemovitostním trhu. Češi si je oblíbili hlavně v době nízkých úrokových sazeb na spořicích účtech, kdy jako jedny z mála investičních nástrojů nabízely zajímavé výnosy. Vstupní poplatek se v nich průměrně pohybuje do tří procent. Výstupní poplatek se pak liší podle toho, po jaké době chce člověk své peníze zpět. U naprosté většiny institucí je po třech letech nulový. Fondy si zpravidla účtují ještě další poplatky, jejich výnosy jsou však o ně očištěné.
Data o realitních fondech sbírají a analyzují Hospodářské noviny ve spolupráci s Institutem strategického investování (ISTI) při Fakultě financí a účetnictví na pražské VŠE. Základním kritériem pro zařazení fondu do žebříčku TOP realitní fondy je možnost veřejné nabídky podílových listů či investičních akcií jednotlivých fondů.
V kategorii pro takzvané kvalifikované investory (FKI), kteří jsou schopni investovat alespoň milion korun, byl za celý loňský rok nejvýkonnější fond CB Property Investors, který razí smíšenou strategií, kdy se zaměřuje na logistiku, retailové parky, ale také nemovitosti určené k bydlení. Loni fond nabídl zhodnocení 19,1 procenta. „V posledním kvartálu minulého roku se nám podařilo dokončit a zkolaudovat dva největší objekty v logistickém areálu v Liberci. Současně jsme úspěšně zahájili provoz domova pro seniory v Ivančicích,“ uvádí Peter Bečár, partner Crowdberry (CB Property Investors je součástí této investiční platformy). Strategií fondu je zvyšovat cenu držených nemovitostí jejich modernizací, zvýšením užitkové plochy, transformací budov na jiný účel nebo zvýšením příjmů z provozu nebo pronájmu.
V rámci žebříčku se vyhodnocují i průměrné roční výkonnosti za poslední tři roky a zde se v kategorii FKI umístil nejvýše WOOD & Company Retail podfond, jenž se zaměřuje především na investice do obchodních center. Za tři roky fond investorům přinesl ročně v průměru 12,7 procenta a dokázal tak pokrýt i vysokou inflaci. „Je sice pravda, že ekonomicky se země nedostala na předcovidou úroveň, ale u nás byly nákupy silné. V případě Harfy měli třeba za loňský první kvartál naši nájemníci o 40 procent vyšší obrat než v prvním čtvrtletí roku 2019, do té doby nejsilnějším. Nenaplnila se ani obava na trhu, že se nákupy masivně přesunou do online prostředí,“ vysvětluje úspěch fondu Jiří Hrbáček místopředseda představenstva realitního fondu Wood & Company.
Vstoupili jsme do logistiky, chceme vydělat na trendu deglobalizace, říká Hrbáček z fondu Wood & Company
Retailové fondy, tedy ty určené drobným střadatelům investujícím pravidelně například stovky korun, jsou více regulované. Jejich výnosy tak bývají nižší. Největší zhodnocení nabídl rezidenční fond Mint, který doručil výsledek osm procent. „Rok 2023 byl pro nás úspěšný z hlediska spuštění pronájmů v novém projektu v Plzni-Skvrňanech, který máme po 12 měsících obsazený z 95 procent s úrovní nájmů nad naším původním očekáváním. V brněnském, plně pronajatém projektu se nám dařilo a nadále daří skokově navyšovat nájemné v důsledku průběžné obnovy vnitřního vybavení bytů. A v Praze jsme úspěšně po dvou letech od akvizice vypořádali akvizici Vysočanského mlýna s Metrostav Development. Všechny tyto faktory hrály ve výkonnosti důležitou roli,“ uvádí Radim Bajgar, partner skupiny Mint.
Na tříletém horizontu si odnesl první místo fond Creditas Nemovitostní, jenž zhodnotil prostředky ročně o 9,1 procenta. Co se týče letošního roku, tak jsou ve fondu optimisty. Už v březnu proběhla akvizice Business Parku Trmice a fond se dívá i po dalších příležitostech. „Plánujeme další akvizici, která by se měla uskutečnit v létě. Náš fond se zaměřuje na komerční nemovitosti, proto jsou pro nás primárním cílem logistické a průmyslové areály nebo retail parky. Nebráníme se však ani jiným typům komerčních nemovitostí. Vzhledem k postupnému snižování úrokových sazeb se dá očekávat, že na trhu dojde spíš v závěru letošního roku k oživení investiční aktivity, která se pozitivně propíše do zhodnocení investic,“ říká Petr Škoch, předseda představenstva Creditas investiční společnosti.
Fondy zahrnuté do žebříčku mají portfolia v souhrnné hodnotě okolo 177 miliard korun. Meziročně jej tak dokázaly navýšit asi o desetinu oproti roku 2022. „Hodnota nemovitostního portfolia českých fondů stále roste, což je dáno i novými akvizicemi v daném období,“ říká David Mazáček, ředitel ISTI.
Ani poklesy výnosů navíc Čechy neodradily od toho, aby do realitních fondů ukládali své peníze. „Počet klientů roste kontinuálně od doby, kdy jsme začali žebříček sestavovat, dá se to přisuzovat konzervativnosti českých investorů, kteří preferují nemovitostní investice ať už do vlastního bydlení či realitních fondů. Dále klesá výnosnost termínovaných vkladů v bankách což vede k hledání alternativ, nemovitostní fondy jsou vzhledem ke své dosavadní stabilitě vnímány trochu jako bezpečný přístav,“ vysvětluje Mazáček.
Zájmu o přesun peněz do nemovitostních fondů by mohla nahrát například také možnost odkládat si peníze na penzi v rámci takzvaného Dlouhodobého investičního produktu. Jde o nástroj spuštěný od letošního ledna, jenž s daňovým zvýhodněním umožňuje Čechům, aby si investovali na penzi po své vlastní ose. Zařadit do portfolia tak mohou právě i nemovitostní fondy.
