Růst cen nemovitostí vede do krize

Ceny nemovitostí v Česku šplhají nahoru a rostou podstatně rychleji, než rostou ceny zboží nebo služeb. A podobně to vypadá v naprosté většině evropských zemí. Ceny nemovitostí přitom nejsou součástí spotřebitelského koše, z něhož se vypočítává inflace, kterou sledují centrální banky v hledáčku svojí základní funkce − tedy udržení cenové stability. A to je problém. Centrální banky sice vývoj cen nemovitostí vnímají již několik desetiletí jako důležitý fenomén, ale dosud nedošly k tomu, jak na růst cen nemovitostí reagovat v rámci měnové politiky. Po zkušenostech evidentního podcenění rizika americkou centrální bankou v předkrizovém období došlo k vytvoření nové zásuvky velkého pracovního stolu centrálních bank. Tato zásuvka je poměrně nová a jmenuje se péče o finanční stabilitu, obsahující opatření takzvané makroobezřetnostní politiky. Centrální banky na růst cen nemovitostí nyní reagují otevřením této zásuvky, v níž mají mimo jiné i nástroje ke zpřísnění poskytování hypoték. A je tomu tak i v Česku.

ČNB jde cestou zpřísnění doporučení pro banky týkajících se přípustné výše úvěru ve vztahu k hodnotě zastavované nemovitosti. To by nemělo znamenat ani pro banky ani jejich klienty faktický problém, protože přece takzvané stoprocentní (či jim se blížící) hypotéky, kdy si klient vezme úvěr na celou hodnotu zastavované nemovitosti, představují ve většině případů skutečný morální hazard. Toto řešení ovšem nechává poněkud stranou příčinu růstu cen nemovitostí a zájmu o hypotéky, tedy podstatu problému. Centrální banky tak obcházejí základní otázku, jaký podíl mají na růstu cen nemovitostí důsledkem toho, že srazily úrokové sazby na nulu a drží je tam již několik let. Tím připravily střadatele, kteří preferovali mít peníze uloženy u bank s relativně rychlou dostupností a vysokou mírou jistoty o jakékoli bezrizikové, byť skromné zhodnocení jejich úspor.