Sklady a výrobní haly jsou v Brně pro firmy dražší než v Praze. Dominanci developera CTP začínají nabourávat noví hráči

Léta se developer CTP těšil dominantní pozici na brněnském trhu průmyslových nemovitostí. Teď mu ji ale začíná nabourávat silná konkurence. Nedaleko Brna začala nadnárodní společnost Prologis po letech průtahů stavět velký logistický areál. Ještě větší projekt připravuje další z lídrů českého trhu Panattoni hned u brněnského letiště. Zda povede konkurence k poklesu nájmů průmyslových prostor, které jsou v Brně vyšší než v Praze a jsou nejdražší v celé republice, ukáže teprve čas.

Areál s názvem Prologis Park Brno vzniká 10 kilometrů jižně od Brna u obce Syrovice a zabere téměř 26 hektarů. Developer na nich plánuje postupně zbudovat tři haly, které několika firmám dohromady poskytnou 90 tisíc metrů čtverečních. První z nich by měla být hotová do konce tohoto roku a Panattoni ji údajně staví spekulativně − bez předem zajištěných nájemců.

Poloha areálu přímo na dálnici D52, tedy spojnicí mezi Brnem a Vídní, se nabízí firmám, které potřebují snadnou dostupnost na Slovensko, do Rakouska, ale i na další trhy.

Vedle skladů by v něm mohla být lehká výroba.

Prologis staví budovy na pozemcích, o které se léta soudil s firmami z daňových rájů. V roce 2009 za ně developer zaplatil společnosti Deveplan čtvrt miliardy korun. Ta ale o rok později zkrachovala a insolvenční správce kupní smlouvu popřel, protože se o ně z pozice věřitelů přihlásily firmy z daňových rájů s neznámými vlastníky. Soudní spory skončily teprve loni.

Přicházejí noví developeři

U moravské metropole začne v dohledné době stavět další velký hráč v oboru průmyslových nemovitostí. Developer Panattoni připravuje na pozemcích u mezinárodního letiště Brno-Tuřany areál, jenž nabídne celkem 105 600 metrů čtverečních skladových ploch. Pozemky zajistila česká investiční skupina Accolade, jež se loni v listopadu stala vlastníkem společnosti Letiště Brno. Accolade s Panattoni spolupracuje na výstavbě řady průmyslových zón.

Stavba areálu Brno Airport Logistic Park ještě neběží, probíhají ale už přípravné práce týkající se technické infrastruktury. Výhodou budoucího logistického parku je bezprostřední blízkost letiště, a tedy jeho vhodnost pro společnosti, které zajišťují leteckou přepravu zásilek.

"Oba developeři (Prologis a Panattoni, pozn. red.) brzy na brněnském trhu nabídnou prostory a vytvoří konkurenci pro stávající hráče," komentuje Ferdinand Hlobil, vedoucí pronájmu průmyslových ploch pro střední a východní Evropu v poradenské společnosti Cushman & Wakefield.

Brno je velmi populární mezi určitými typy zahraničních investorů a nová nabídka průmyslových prostor podle něj určitě napomůže dalšímu rozvoji trhu.

Město má mezi investory pověst malého Silicon Valley. Zasloužil se o to velkou měrou Sir Frank Lampl, britský byznysmen českého původu. Právě ten v 90. letech minulého století pomohl založení brněnského Technologického parku, připomíná Hlobil. "Do něj postupně přicházeli zahraniční investoři a Brno z toho dosud těží," doplňuje.

Na Brněnsku je proto dnes hodně výrobních firem, ale logistiky tam je podle něj dnes relativní nedostatek.

"Rostoucí konkurence mezi developerskými skupinami vytvoří soupeřící prostředí, z čehož budou ve formě výhodnějších nájemních podmínek těžit jak stávající, tak nově příchozí nájemci," míní Marek Sýkora, konzultant firmy 108 Agency, jež zprostředkovává pronájmy průmyslových prostor.

S tím ale nesouhlasí Jaroslav Kaizr, šéf pronájmů pro Česko a Slovensko v poradenské firmě Savills. "Tržní nájemné se na brněnském trhu v podstatě nezmění, přírůstek zásoby není velký," říká. Kaizr několik let pracoval pro developera CTP, jenž v Brně a okolí postavil a vlastní téměř 87 procent všech nových skladů a výrobních hal. Druhý nejsilnější hráč v tomto regionu − společnost Cromwell Property Group − ovládá méně než pět procent celkové nabídky.

O sklady a výrobní haly mají firmy zájem, jinak by je developeři nestavěli. V Brně je však, jak podotýká Kaizr, dlouhodobý nedostatek pozemků a nepronajatých je jen minimum budov. "Důležitým faktorem je i momentální nedostatek lidských zdrojů v některých lokalitách, zaměstnavatelé tedy nemají vlastně tolik možností na výběr," říká Kaizr.

Brno je dražší než Praha

Takzvané základní nájemné (bez různých slev) v nových halách se podle Kaizra bude v okolí Brna dlouhodobě držet na 3,75 až 4,50 eura za metr čtvereční na měsíc. Nájmy průmyslových prostor jsou tu dražší než v pražské aglomeraci, což rozhodně neplatí pro kanceláře ani byty. Za poslední rok činí tento rozdíl 5 až 10 centů na metr čtvereční měsíčně v závislosti na typu prostoru, uvádí Hlobil.

Na konci prvního čtvrtletí 2018 bylo v Česku nepronajatých jen 4,2 procenta z přibližně 7,2 milionu metrů čtverečních moderních průmyslových ploch. Poptávku táhnou v letošním roce výrobní společnosti. Ukazují to údaje uskupení Industrial Research Forum, jež sdružuje čtveřici předních realitních agentů v zemi. V tuzemských halách se půjde stále častěji cestou větší automatizace kvůli nízké nezaměstnanosti a také dosažení vyšší efektivity.