VŠE o... bezvýznamnosti Airbnb pro trh s byty

Přibývá tvrzení, že regulace Airbnb vyřeší bytovou krizi v Praze. I kdybychom tuto formu podnikání zakázali, nevyřešíme vůbec nic. Protože ve skutečnosti jsou kořeny bytové krize naprosto jinde a jsou daleko hlubší, než aby je ovlivnily krátkodobé pronájmy.

K prosté reprodukci bytového fondu v Praze, tedy přirozenému nárůstu počtu bytů, který by srovnal stav nabídky a poptávky, je potřeba ročně dokončit alespoň tři tisíce bytů (údaje se liší, některé zdroje uvádějí pět tisíc). V posledních letech je v Praze dokončováno ročně pět až šest tisíc bytů (2017: 5846, 2016: 6092, 2015: 5211, vše data ČSÚ). Probíhá tedy prostá reprodukce a "něco navíc".

Ale aby se ceny nemovitostí v hlavním městě stabilizovaly, bylo by v příštích pěti letech potřeba dokončit každý rok asi deset až dvanáct tisíc bytů. Ovšem počet alespoň se blížící hladině deset tisíc bytů byl v Praze dokončen naposledy v roce 2007 (9422).

A teď si vezměme, že tehdejší růst HDP byl pomalejší než současný, stejně tak je to s růstem mezd, k tomu máme nyní výrazně nižší nezaměstnanost. Přesto i při počtu devět tisíc bytů za rok šly ceny výrazně nahoru. Tedy proč se divit, že nyní rostou ještě rychleji než v přehřáté ekonomice let 2007 a 2008, když místo tehdejších 9,4 tisíce bytů bylo loni dokončeno necelých šest tisíc? Není divu, že naše hlavní město je v disciplíně "růst cen bytů" nejlepší v EU.

Leckdo vidí řešení v regulaci nebo zákazu Airbnb a dalších společností, které organizují krátkodobé pronájmy. Odhady říkají, že je v Praze něco mezi 11, možná až 15 tisíci byty v systému Airbnb a jemu podobných. Z toho lze předpokládat, že tak 3−4 tisíce jsou skutečně v režimu sdílené ekonomiky, tedy že se jedná o pronájmy na části roku nebo jde o pokoj v bytě a podobně. Zbylé byty jsou skutečně "vyautované". I kdyby se tento počet (maximálně 11 tisíc) obratem "vrhnul" na trh dlouhodobých pronájmů, nebude to mít zásadní vliv − dočasně to možná ceny nájmů sníží, ale během pár měsíců by to trh vstřebal.

Je třeba vědět, že v Praze je celkem téměř 600 tisíc bytů. V systému Airbnb a podobných je tedy zapojeno cca 1,5, v nejodvážnějších odhadech maximálně dvě procenta bytů. To není cenotvorné množství.

A nyní pozor − odhady se různí, ale něco mezi 30 a 40 tisíci byty v Praze není využíváno. Buď jsou ve "vybydlených" domech držených na spekulaci, nebo jsou ve špatném stavu samy o sobě, u části jsou neujasněné majetkové poměry. Podobně skutečně velké množství stavebních pozemků nemá vydáno stavební povolení a některé jsou v režimu "stavební parcely" již dlouhá desetiletí. Odhady jsou rozdílné, ale dosti často se uvádí, že jde o pozemky s poten­ciálem mezi 80 a 120 tisíci byty.

A konečně − v různých fázích nekonečných stavebních řízení je v Praze asi 900 projektů s celkově více než 40 tisíci byty. Rekordmany jsou projekty, které čekají na povolení déle než devět let. Průměrná doba povolovacího řízení na projekt s rozsahem přibližně 100 bytů se z relativně nedávných 3,5 roku zvýšila již na více než pět let, a to neustále roste. Pokud se nic nezmění a v tuto chvíli požádá developer o schválení projektu, stavba započne nejpravděpodobněji za sedm let.

Proti tomu je Airbnb z hlediska dostupnosti bydlení marginální a zástupný problém.