V poslední době se stále častěji setkáváme s realizací projektů na tzv. brownfieldech. Co k tomu investory vede?
Roland Hofman, předseda dozorčí rady manažerské a investiční skupiny M.L. Moran: Brownfield, ať už se jedná o opuštěnou industriální stavbu nebo celý komplex výrobních hal, je naším historickým a architektonickým dědictvím. Odkazem našeho průmyslového a společenského rozvoje, který v době přítomné bohužel mnohdy představuje kontaminovaného strašáka, bránícího rozvoji území. Přitom může působit zcela opačně, doslova pozitivně − dokáže totiž mírnit důsledky suburbanizace, využívat již zastavěného území, šetřit odvody z veřejných rozpočtů na podporu výstavby zcela nových industriálních hal a zázemí, energii, dopravu a tak dále.
Přesto donedávna developeři dávali přednost výstavbě "na zelené louce"…
Není divu. Revitalizace brownfieldu je totiž činnost odborná, komplikovaná a riziková. Vyžaduje dlouhodobou specializaci; ne každý investor či developer je tak schopen revitalizaci uskutečnit. Přípravná fáze je technicky složitější, nákladnější, rozsáhlejší a mnohem delší, než je tomu v případě greenfieldů. Do procesu revitalizace brownfieldů vstupuje řada speciálních disciplín, politických účastníků i zájmových skupin. V úvahu je třeba vzít i to, že všechny typy brownfieldů mají vzhledem k časové, finanční a expertní náročnosti jeden společný zásadní problém − cestu k získání dotací. Neexistuje jeden dotační titul, a tak investoři musí mezi jednotlivými programy doslova lovit. Plánovaný záměr využití brownfieldů je navíc limitován zaměřením a požadavky toho či onoho ministerstva. Při tom všem musíte vnímat stavební i environmentální aspekty. Mít kvalitní, reálný investiční záměr, jasnou strategii navýšení příjmu (a tím pádem i hodnoty) brownfieldu. Regenerace brownfieldu je přitom významně přínosnější, než zabíraní plochy a výstavba na zelené louce. Navyšuje hodnotu nemovitostí a pozemků v okolí, obvykle při nižších nákladech na infrastrukturu. Nehledě na zachování historických, kulturních a přírodních hodnot.
Na brownfieldech se v současné době rozvíjejí nemovitosti určené nejenom pro průmysl a logistiku, ale také pro bydlení. Mají tyto dva segmenty realitního trhu z hlediska developmentu nějaká specifika?
Pokud se původně průmyslový areál či budova revitalizací promění na bytové jednotky, kompletně "odpadává" původní průmyslová funkce. Musí se změnit územní plán, což vyžaduje víceré administrativní kroky. Mění se infrastrukturální napojení, je třeba vytvořit nové zázemí či občanskou vybavenost a mnoho dalšího. Někdy je ovšem tato změna žádoucí. Ne každý brownfield je totiž ve stavu možné potenciální záchrany; v takovém případě je skutečně lepší jej kompletně zbourat a − pokud to více zapadá do charakteristiky a života okolí − vybudovat bytový, případně polyfunkční komplex. Postup revitalizace brownfieldu pro industriální versus bytové účely rozhodně odlišný je, a to komplexně.
Jaká kritéria musí podle vás brownfieldy splňovat, aby stálo za to příslušné pozemky či nevyužívané areály koupit a revitalizovat je?
Za klíčové kritérium považujeme smysluplnost a prospěšnost rozvoje. Užitečnost revitalizace daného objektu (včetně výroby!) v souvislosti s historickými kořeny, místní komunitou, vzdělaností, prosperitou lidí. Dalším faktorem jsou všeobecná kritéria − napojení na kvalitní infrastrukturu, možnost rozšíření výroby, prostor pro výstavbu komfortního zázemí pro zaměstnance, spolupráce s místními municipalitami a další. Významným kritériem je i potenciál výroby. Jeho posouzení je hodně subjektivní; nám se podařilo již několikrát úspěšně investovat do míst, jejichž atraktivitu jiní odmítali přijmout.
