Očekávání versus realita

Vývoj realitního trhu se neodhaduje snadno, závisí totiž na řadě faktorů. Podstatná je ekonomická situace a makroekonomické parametry. Důležitou roli hraje míra rizika, predikce budoucího vývoje, inflační očekávání, dostupnost finančních prostředků a jejich cena, výše úrokových sazeb, objem disponibilních zdrojů a mnoho dalšího. V důsledku letošní čerstvé zkušenosti s pandemií koronaviru ovšem víme, že jakékoliv očekávání či odhady do budoucna se kvůli nepředvídatelným okolnostem mohou změnit. A to naprosto zásadně.

Investiční trh v roce 2020 ovlivňují dva hlavní faktory: v první řadě je to celosvětová pandemie covidu-19 a s ní spojené restrikce týkající se cestování do zahraničí. V druhé řadě pak přetrvávající nedostatek prémiových produktů určených k veřejnému či neveřejnému, takzvanému off-market, prodeji.

Je příznačné, že se již delší dobu očekávalo zpomalení trhu a v diskusích padaly otázky, zda pokles úrokových sazeb a růst cen nemovitostí, ať již komerčních či rezidenčních, má svoji hranici. Diskurz loňského roku, kdy jsme žili brexitem, ale náhle vystřídaly obavy o zdraví jednotlivce, rodiny, společnosti. Mimořádná opatření přijímaly v souvislosti s šířením nemoci covid-19 nejen vlády, ale také instituce. Zejména mezinárodní společnosti reagovaly obratem. Důsledky těchto opatření na sebe nenechaly dlouho čekat, ať už to bylo střídání pracovních týmů, posílení práce z domova, regulace cestování, změny v pracovním prostředí…

Vše má své plusy i minusy

Veškeré tyto faktory logicky přímo ovlivňují tuzemský realitní trh. Investoři si kladou otázky týkající se stability příjmu kancelářských ploch a jejich využití. Vnímají výrazný pokles příjmů jak některých retailových klientů, tak celého sektoru orientovaného na turismus a cestování. Zejména pak v Praze. Na druhou stranu je patrný rozvoj služeb souvisejících s virtuální komunikací či některých prodejen a provozoven, jimž se zvedaly tržby i v době koronavirových opatření. A v neposlední řadě vidíme také rozmach domácího cestovního ruchu.

Na zájemce o reality silně působí nejistota, tedy negativní sentiment a obavy z dopadu aktuální situace na jednotlivé subjekty, domácnosti, podnikatele i společnost. To vede k současné debatě o cenách nemovitostí. Již od počátku pandemie se na trhu objevují názory, že v důsledku nepříznivé ekonomické situace ceny nemovitostí plošně klesnou, a tedy že se otevírá příležitost k výhodným nákupům. Podle analytiků Knight Frank je ovšem realita jiná, nutno říci, že mnohem složitější.

Myslím, že trh opět hledá rovnováhu. Jejím výsledkem bude stabilizace cen zejména těch produktů, které jsou dlouhodobě udržitelné.

Trendy a výzvy

Na trhu je aktuálně velké množství finančních prostředků, které je mimořádně obtížné alokovat. Konzervativní finanční investice jsou prakticky bez výnosu a za vyšší úložky se platí. Tento stav působí logický tlak na poptávku po reálných aktivech, přičemž ale na trhu evidujeme dlouhodobý nedostatek realitních produktů.

Dlouhé a velmi komplikované stavební řízení vede k limitům na straně nabídky. Developery brzdí i nedostatek kvalitní pracovní síly a růst cen materiálů. V komerční sféře je na trhu řada fondů s apetitem investovat do realit. Vedle toho se drobní střadatelé oprávněně obávají o hodnotu svých úspor a hledají možnosti jejich bezpečného umístění. Na straně poptávky evidujeme i solventní fyzické osoby se zájmem o vlastní realitní portfolio. Mnohé společnosti také uvažují o výhodách investice do vlastního sídla.

Dalším výrazným trendem posledních měsíců, které v Knight Frank registrujeme, je rostoucí zájem investovat do nájemního bydlení. Spolupracujeme s mnohými realitními fondy, které se na tento produkt cíleně zaměřují. I developeři si uvědomují dlouhodobou hodnotu svých bytových portfolií a přestávají mít zájem rozprodávat jednotlivé byty ve svých dalších projektech. Tím může být nabídka nových bytů k prodeji ještě více omezena. A zajímavých lokalit ubývá.

Vítězem doby koronavirové je nepochybně příměstská logistika. I tak je ale nedostatek vhodných průmyslových nemovitostí na trhu daleko výraznější, než tomu je v ostatních segmentech. Vyhledávaným typem nemovitostí jsou také ty, které mají potenciál rozvoje, nemovitosti v regionech a pochopitelně i nemovitosti se stabilizovaným výnosem. Množství volných peněz působí tlak na poptávku, neboť je bude nutné dříve či později alokovat. Proto mnozí majitelé nevidí důvod ke kompromisům.

Domnívám se, že trh opět hledá rovnováhu. Jejím výsledkem bude stabilizace cen zejména těch produktů, které jsou dlouhodobě udržitelné a mají zajištěný výnos. Totéž platí pro projekty k výstavbě. Nesdílím obavu, že aktuální praxe zavádění home officu zásadně změní poptávku po kancelářích. Inspirativní a technologicky patřičně vybavené pracovní prostředí naše domácnosti nenabízí. Jsem přesvědčena o tom, že zájem o kolektivní i individuální investice do realit poroste, neboť reality nadále zůstávají bezpečným způsobem zhodnocení peněz a jejich výnos lze řádnou péčí pozitivně ovlivnit.

Článek byl publikován v komerční příloze HN Reality.