V Česku jsou tři tisíce prázdných domů. K životu je vrátí i změna funkce

Tisíce nevyužívaných budov hyzdí své okolí, přispívají ke vzniku sociálně vyloučených lokalit a znehodnocují sousední nemovitosti. Jak to změnit? O tom byla pondělní diskuse Hospodářských novin.

"V Praze je velmi mnoho domů pronajímaných přes platformy, jako je například Airbnb. Teď jsou prázdné a jsem velice zvědavý na to, co s nimi současná situace udělá," prohlásil s narážkou na dopady covidu‑19 Petr Zeman, předseda výboru pro územní rozvoj, územní plán a památkovou péči na pražském magistrátu. Zeman je přesvědčen, že počet prázdných domů může v turistických městech jako Praha nebo Český Krumlov skokově vzrůst, podobně jako se tomu stalo, když armáda opouštěla vojenské areály nebo když průmyslové podniky přesouvaly výrobu do Asie.

Znovuzrození díky skautům

Další z diskutujících, podnikatel Martin Louda, by problematiku prázdných domů rozšířil také o domy, které se nějak využívají, ale svoji funkci už neplní. Jejich provoz už sice není ekonomický, přesto se je majitelé snaží držet v chodu. Mezi takové budovy řadí například sídla ministerstev. Louda coby spolumajitel někdejšího Domu odborových svazů v Praze, jenž nese od roku 2019 název Dům Radost, opírá svůj názor o vlastní zkušenosti.

"Tento dům pro mě spadal do kategorie prázdných domů, už když jsme jej kupovali. Předchozí majitelé, odborové svazy, budovu prodávali z jednoduchého důvodu – nebyli ji schopni dlouhodobě obsadit a dům jim dlouhodobě generoval ztrátu," líčí Louda.

Prázdných domů v majetku Prahy podle odhadu Petra Zemana ubývá. V celém Česku jich je podle portálu Prázdnédomy.cz, jehož je Zeman zakladatelem, kolem tří tisíc. "Máme docela dobře zmapovanou Prahu, jednotlivé kraje už ale méně," připouští Zeman, který kvůli záchraně nevyužívaných domů vstoupil do politiky. Jako příklad znovuzrození památkově chráněné budovy uvádí léta nevyužívané radniční domy na Malém náměstí v centru Prahy, kde se v roce 2015 usadil Skautský institut a kreativci. Desfourský palác nedaleko Florence zase město svěřilo Muzeu hlavního města Prahy.

"Teď zkoušíme nový přístup u areálu Orionka. Rádi bychom, aby se bývalá tramvajová vozovna na pražských Vinohradech dočasně pronajímala," říká Zeman. Několik let by tam mohlo fungovat komunitní centrum – do doby, než se město rozhodne, jak využít areál dlouhodobě. Oživit by mělo časem postupně i Výstaviště či areál Pražské tržnice.

K chátrání domů přispívá i v tuzemsku nechvalně proslulá délka povolovacích procesů. Pokud je prázdná budova navíc pod památkovou ochranou, její životaschopnost se typicky snižuje ještě více. "Pokud obě strany stojí na svých argumentech a nikdo nechce ustoupit, současný investor ve svůj záměr s největší pravděpodobností přestane věřit, prodává nemovitost dál a ta dál chátrá," říká Louda. Přirozeně také památkáři neradi vidí dlouhodobě nevyužívaný dům. "Když chátrá, může dojít ke ztrátě kvalit a hodnot, pro které byl třeba prohlášen kulturní památkou," podotýká Jan Holeček, vedoucí odboru péče o památkový fond z Národního památkového ústavu.

Prostor k posouvání hranic

David Wittassek z ateliéru Qarta architektura by byl rád, kdyby se u památkových budov rozlišovalo mezi například klášterem a budovou komerčního významu, kde je podle něj větší prostor pro posouvání hranic. Holeček ale namítá, že památkáři objekty posuzují individuálně a především podle jejich hodnoty. Když investor kupuje památku, musí si být vědom určitých omezení, shodují se Holeček se Zemanem.

"Aby dům přežil, je v mnoha případech potřeba změnit jeho funkci. To je i případ Domu Radost," říká architekt Wittassek. Jeho ateliér pro investora zpracovává návrh rekonstrukce a větší část diskuse se točila právě kolem této ikonické stavby. Ta podle Holečka představuje jednu z nejvýznamnějších veřejných funkcionalistických staveb Prahy a republiky vůbec. Její zahraniční ohlas byl ve své době srovnatelný snad jen s vysílačem Ještěd. Navrhli ji architekti Josef Havlíček a Karel Honzík pro Všeobecný penzijní ústav. Donedávna byla budova z 30. let minulého století známá jako Dům odborových svazů. S názvem Dům Radost přišli až noví vlastníci – Louda s rodinou Valových. Investoři nemovitost koupili přibližně za miliardu korun, další miliardu si podle jejich odhadu vyžádá její celková rekonstrukce.

Původně dům sloužil především pro kancelářské účely. Noví vlastníci dlouho přemýšleli o nové, udržitelné funkci.

"Když investor kupuje takovou nemovitost, snaží se najít dlouhodobé koncepční řešení v řádech desítek let," říká Louda. Architekti navrhují multifunkční využití. V polovině domu mají být byty, v té druhé různým poměrem služby, kanceláře, kino či sportovní vyžití. Wittassek odkazuje na průzkum mezi občany Prahy 3, kteří dnes dům vnímají jako bariéru. Přidáním nových funkcí do budovy, od společenských přes relaxační až po sportovní, ji pomohou veřejnosti zpřístupnit. K tomu je však podle investora a jeho architekta nutné doplnění nových částí.

Změnu funkce Domu Radost připouští i zástupce památkářů Holeček. "Památky umožňují určité možnosti, ale ne všechno. Když plánujete rekonstrukci takového objektu nebo jeho využití, musíte mu ji šít na míru, a ne obráceně," říká Holeček.

Podle Loudy je technický stav domu z větší části na hraně své morální životnosti, v případě například fasády i za ní. "V roce 1984 byla podle posudku určena životnost fasády na dalších přibližně 30 let, tedy do roku 2014," popisuje Louda. "V současné době musíme odstraňovat její havarijní části, které z domu samovolně padají," pokračuje.

Holeček souhlasí s tím, že dům jednoznačně potřebuje celkovou rekonstrukci a čím dříve se s ní začne, tím lépe. Architekti a památkáři se přou hlavně o nástavbu. A pak také o využití okolí domu. Pro památkáře je důležité zachování otevřeného prostoru na lecorbusierovském půdorysu. "Dvory by měly zůstat z velké části volné, jejich možnost zastavování je spíše omezená. Zároveň jsme přesvědčeni, že by zde nemělo docházet k nástavbám objektu," říká Holeček. Louda ale argumentuje tím, že volný prostor byl zastavěn většinou technickým zařízením, které v současné době vůbec nefunguje.

Jedinečný, nebo ošklivý?

Aby dům fungoval, musí splňovat platné předpisy a normy. Například v době vzniku domu se vůbec nehledělo na provozní náklady, tedy spotřeby energií. "My se zabýváme budovou nejen z hlediska památkové péče, ale i jejích provozních nákladů pro investora," říká Wittassek. Pro architekty byly výzvou například prostory před výtahy, které jsou z pohledu současných požárních předpisů jen těžko využitelné; navrhují tam proto galerii.

"Zachováváme například kinosál Přítomnost, který býval historicky společenským sálem," popisuje Wittassek. Architekti by rádi ušetřili zásahu také zasedací místnost s takzvanými telefonními budkami v předsálí. A baví se rovněž o možnosti zachování jednoho celého patra budovy s byty, aniž by se do něj zasahovalo. Podle podnikatele Martina Loudy jde o to, aby se dům podařilo zachránit a aby přinášel do lokality i města hodnotu. "Byli bychom rádi, aby se dům stal znovu středem zájmu, a to nejen lidí z Česka, ale i ze zahraničí," říká Louda.

Dům považují za významný milovníci architektury a odborníci, laická veřejnost jej ale označuje za ošklivou komunistickou stavbu. Alespoň to podle Loudy ukázal průzkum, který si investor nechal zpracovat v Praze 3. "Chtěl bych, aby se konverzí toho domu a celkovou modernizací ukázalo, že tomu tak není a že má svou hodnotu," říká Louda. A kdy se s rekonstrukcí začne? "Povolení se počítají na razítka a my jich máme 65 ze 67. Chybějící dvě razítka jsou od památkové péče," dodává Louda.

Partnerem debaty byla Obec architektů.