Nájemci průmyslových areálů vyhlížejí nové lokality s kvalitní infrastrukturou

Za koronavirové krize slavily triumf. A ani dnes, v časech, kdy část realitního trhu paralyzují vysoké hypotéky a dusí dvouciferná inflace, si moderní průmyslové a skladové areály na nedostatek zájmu ze strany uživatelů stěžovat nemohou. I přes velký počet nově dokončovaných projektů se totiž průměrná míra neobsazenosti stále drží na tak nízké úrovni, že se v mnoha lokalitách, a to nejen v hlavním městě, dá mluvit o stoprocentní zaplněnosti.

 A právě převis poptávky, s nímž se zavedené průmyslové lokality potýkají, otevírá prostor pro další perspektivní místa, v nichž developeři budují moderní areály, které dokážou požadavky nájemců uspokojit.

Růst cen se zastavil. Stále jsou ale vysoké

Jen za loňský rok se výměra tuzemských moderních průmyslových a skladových ploch rozrostla o jeden milion metrů čtverečních. Jde o číslo rekordní, představující největší objem, který se kdy v průběhu jednoho kalendářního roku na našem území dokončil.

Dalších zhruba 230 tisíc metrů přibylo za letošní první kvartál. Celková plocha tak v Česku dosáhla jedenácti milionů metrů čtverečních.

Podle Blanky Vačkovy, vedoucí oddělení průzkumu trhu ve společnosti JLL, navzdory složité makroekonomické situaci český industriální trh svoji silnou pozici v prvním čtvrtletí roku 2023 potvrdil. Po loňském poněkud slabším závěrečném čtvrtletí totiž vzrostla jak čistá poptávka, tak absorpce, tedy změna v obsazení prostor, a významná část projektů, které jsou ve výstavbě, již má předem zajištěny nájemce.

„Z tohoto důvodu neočekáváme, že by letos došlo ke znatelnějšímu nárůstu neobsazenosti, která se stále drží na nízké úrovni,“ přibližuje nejbližší budoucnost průmyslových a skladových areálů Vačkova. A dodává, že výrazné zdražování, které tento segment zasáhlo v uplynulém roce, kdy ceny meziročně povyskočily o třicet procent, již nepokračuje. I tak jsou ale ceny průmyslových a skladových ploch historicky nejvyšší.

Poptávka se stabilizovala

Aktuálně je na území Česka ve výstavbě 1,2 milionů metrů čtverečních průmyslových ploch, z nichž by naprostá většina – zhruba milion metrů – měla být dokončena ještě letos. Vysoká nabídka a výrazný podíl spekulativní výstavby by tak sice mohly – spolu se silnou, ale již ne tak masivní poptávkou, která se pomalu navrací k předpandemickému stavu – v průběhu roku vést k mírnému zvýšení míry neobsazenosti, nicméně podle analýzy společnost CBRE se z 1,53 procenta volných ploch, které trh vykazoval v závěru letošního prvního čtvrtletí, dostane maximálně ke dvěma až třem procentům.

Skutečnost, že poptávka po moderních průmyslových a skladových prostorách nijak neslábne, potvrzuje Karel Pospíšil, projektový manažer v developerské společnosti Redstone, která na hranici městského okruhu Olomouce od loňského listopadu buduje rozsáhlý projekt East Park Olomouc.

 „Už v době přípravných a terénních prací jsme ze strany potenciálních nájemců přicházejících ze všech segmentů trhu – tedy výroby, logistiky, maloobchodu i e‑commerce – zaznamenali velký zájem o informace týkající se konkrétních parametrů projektu. Se zahájením stavby pak tato poptávka ještě vzrostla,“ říká Pospíšil.

Příležitost pro připravené

K nejvytíženějším a samozřejmě i nejdražším lokalitám již tradičně patří hlavní město Praha, jeho okraj a středočeský metropolitní prstenec. Tam všude v současné době poptávka výrazně převyšuje nabídku. Nájemci proto hledají nová místa a projekty, ležící na území republiky ve strategicky situovaných oblastech a v blízkosti významných dopravních uzlů.

Jedním z takových perspektivních míst je právě město Olomouc, které v segmentu průmyslových a logistických areálů patří k velmi rychle se rozvíjejícím lokalitám. Její atraktivita spočívá v dobrém dopravním napojení, a to jak na západ republiky, tak především na tři sousední země – Polsko, Rakousko a Slovensko. A samozřejmě i v kvalitním zázemí, které krajská metropole firmám, jež zde podnikají, poskytuje.

Pro nájemce má ale Olomouc ještě jednu nespornou výhodu. Díky množství vysokých a středních škol nabízí široké spektrum profesí místních absolventů. „V myslích mnoha lidí je zakořeněno, že tento typ areálů na pracovní trh přináší hlavně pozice vhodné pro dělnické profese. A že je možné si v nich pronajmout pouze velké, až obří haly. To samozřejmě lze, nicméně v rámci moderních průmyslových parků, jakým East Park Olomouc je, vznikají flexibilní prostory, ve kterých místo pro svoje podnikání najdou nejen společnosti působící v oblasti logistiky či různých typech výroby, ale také výzkumná a vývojová centra, autosalony, rozmanité showroomy a samozřejmě i kanceláře. A tyto firmy kromě různě velkých ploch pochopitelně shánějí také pracovníky s rozmanitou kvalifikací,“ popisuje výhody lokality Pospíšil.

Trend, kdy nové areály již zvládnou uspokojit i poptávku po prostorách s výměrou dosahující jen několika set metrů čtverečních, zmiňuje analýza společnosti Prochazka & Partners.

„Dříve bylo pro malou úspěšnou firmu těžké najít si kvalitní prostor s menší výměrou. Dnes už tomu tak není. Řada industriálních developerů začíná u velkých měst budovat malé kvalitní jednotky, splňující náročné energetické standardy, jejichž výměry se mohou pohybovat od 300 do 800 metrů čtverečních,“ říká Petr Narwa, Head of Transaction & Consulting Services ve společnosti Prochazka & Partners. A dodává, že v segmentu průmyslových a skladových areálů se jedná o podobný fenomén, jakým je coworking v případě kanceláří – menší firmě s kapitálem totiž dává možnost začít ihned fungovat v exkluzivních prostorách.

Udržitelnost jako jasný benefit

Růst míry neobsazenosti, byť pro tento rok nejspíš jen nepatrný, a poptávka po flexibilních prostorách i nových perspektivních lokalitách s dobrým napojením na dálniční síť ale nejsou jedinými aspekty, které musí developeři průmyslových a skladových areálů při přípravě svých projektů brát v potaz. Kvůli zvyšujícím se nákladům totiž nájemci i případní kupující dávají přednost nemovitostem, garantujícím úspory ve spotřebě energií i v provozu.

„Pokračuje výstavba projektů mířících na udržitelné standardy, které představují benefity, díky nimž jsou nájemci schopni dosáhnout úspor energií. A to je v dnešní době velmi vítaný faktor,“ přibližuje trend Blanka Vačkova. A dodává, že stále důležitější jsou také certifikace – konkrétně BREEAM.

Tento trend potvrzuje i Michal Bílý, vedoucí oddělení průzkumu trhu ve společnosti 108 Agency. Podle něj je dnes certifikace pro průmyslové nemovitosti usilující o kvalitní nájemce nutný předpoklad.

Sílící zájem klientů o environmentálně šetrné aspekty výstavby a energetickou úspornost provozu vnímají i ve společnosti Redstone. „Důraz proto klademe nejen na flexibilní uspořádání hal a vnitřních prostor, ale i na systematické využívání energeticky šetrných řešení a technologií. Mimo jiné tak počítáme i s instalací fotovoltaických panelů na všech střechách jednotlivých hal,“ dodává Karel Pospíšil.

Článek vznikl ve spolupráci se společností Redstone.