Zájem o komerční reality klesá, trh neoživili ani domácí investoři

Trh komerčních nemovitostí je stále ve znamení významného poklesu investiční aktivity. Podle statistik významných realitních poradenských kanceláří se jedná o meziroční pokles v řádech desítek procent. Trh částečně zachraňují čeští investoři. Ani ti ho ale ještě nebyli schopni plně oživit a ustanovit nové trendy v oceňování nemovitostí a jejich propsání do kupních cen.

Již delší dobu se na trhu objevují akviziční nabídky, které výrazně nekorespondují s očekáváním prodávajících. Žijeme v době, kterou ovlivňují dříve neznámé nebo již zapomenuté vlivy cenotvorby, jako je vysoká míra inflace, válka v Evropě, rozkolísaný trh s energiemi a vysoká zadluženost státu. Někteří účastníci trhu si přesto nejsou schopni nebo ochotni tuto realitu  uvědomit a reflektovat. Některé výpočty kupních cen, které jsem měl možnost od různých investorů v minulosti vidět, vůbec nepracovaly s modely, kdy budou peníze dražší než nízké jednotky procent a kdy tržby nájemců kontinuálně neporostou, stejně jako chuť vkladatelů stále investovat do realitních fondů.

Rozhovor

Propad cen komerčních nemovitostí nečekám. Na trhu je hodně domácích peněz připravených k investování

8. 9. 2023 ▪ 18 min. čtení

Jako by byla úplně zapomenuta finanční krize po pádu Lehman Brothers, kterou přesně takový přístup spustil. Tehdy to bylo však ještě způsobeno liknavostí bank, které se však dnes chovají významně obezřetněji. Je zřejmé, že ti, kteří nepočítali s vlivy, jako je zvyšování úrokových sazeb a související zvyšování výnosových měr nemovitostí, nejsou připraveni akceptovat tržní realitu.

Mnohdy ani nemohou bez toho, aby přiznali bankám nebo svým investorům, že jejich minulý oceňovací přístup byl hodně jednosměrný. Je jen otázka, jestli stávající kapitalizační míry, které jsou mnohdy o 100 bazických bodů vyšší, než byly před rokem, jsou již novým tržním standardem nebo ještě budou korigovány zmenšenými přílivy peněz investorů do nemovitostních fondů. Může nastat i situace, že tento tok bude záporný.

Samozřejmě je zde ještě otázka vlivu tzv. covidových peněz, kdy globální zásoba likvidity narostla opravdu obřím způsobem a tyto peníze ještě mohou relativně na dlouhou dobu zbrzdit výraznější změny na realitním trhu. Nejdůležitějším faktorem je však budoucí chování centrálních bank a jejich vůle držet základní sazby na vyšší úrovni. Tak aby investování do nemovitostí opět dávalo smysl a nebylo hnacím motorem inflace, kdy investoři kupují jakoukoliv nemovitost prakticky za libovolnou cenu s jistotou, že ji bez práce prodají významně dráž.