Problémy realitního trhu dopadly i na výnosy nemovitostních fondů. Doba, kdy střadatelům zhodnocovaly vklady o desítky procent, je minulostí. Nejúspěšnější fondy sice stále umí doručit dvouciferný výnos, trh jako celek ale výrazně přibrzdil. I v dalších měsících se navíc bude potýkat s negativním vlivem vysokých úrokových sazeb.
„Celkově se v letošním roce dá očekávat, že výnosy nemovitostních fondů budou ve srovnání s předchozími dvěma roky spíše nižší. Klíčovou roli pro další vývoj v nadcházejících měsících bude hrát dynamika cen komerčních nemovitostí, yieldy (poměr hodnoty nemovitostí a výnosu z nájmu – pozn. red.) a vývoj úrokových sazeb,“ říká Miroslav Linhart z poradenské společnosti Deloitte, který se věnuje nemovitostem a stavebnictví.
Realitní fondy jsou nástroje kolektivního investování, které umožňují zhodnocovat peníze na nemovitostním trhu. Češi si je oblíbili hlavně v době nízkých úrokových sazeb na spořicích účtech, kdy jako jedny z mála investičních nástrojů nabízely zajímavé výnosy. Vstupní poplatek se v nich průměrně pohybuje do tří procent. Výstupní poplatek se pak liší podle toho, po jaké době chce člověk své peníze zpět. U naprosté většiny institucí je po třech letech nulový. Fondy si zpravidla účtují ještě další poplatky, jejich výnosy jsou však o ně očištěné.
Data o realitních fondech sbírají a analyzují Hospodářské noviny ve spolupráci s Institutem strategického investování (ISTI) při Fakultě financí a účetnictví na pražské VŠE. Základním kritériem pro zařazení fondu do žebříčku TOP realitní fondy je možnost veřejné nabídky podílových listů či investičních akcií jednotlivých fondů.
V kategorii pro takzvané kvalifikované investory (FKI), kteří jsou schopni investovat alespoň milion korun, byl v letošním druhém čtvrtletí nejvýnosnějším fond Realia Fund. Za dvanáct měsíců dosáhl zhodnocení 15,2 procenta. Retailové fondy, tedy ty určené drobným střadatelům investujícím pravidelně například stovky korun, jsou více regulované. Jejich výnosy tak bývají nižší. Největší zhodnocení nabídl fond Schönfeld & Co Nemovitosti s výsledkem 12,4 procenta.
„Celkově je na agregovaných datech za celý sektor patrný jasný pokles výnosnosti posledních 12 měsíců jak u retailových, tak u FKI fondů, tento pokles trvá již od roku 2022 u FKI fondů, u retailových fondů k poklesu dochází od roku 2023,“ říká ředitel ISTI David Mazáček. „Podíváme-li se ale na tříletou výnosnost, pak změny jsou zcela minimální,“ dodává.
Hodnotu nemovitostí zachraňuje růst nájmů, shodují se manažeři realitních fondů
Vliv na pokles výnosů měly především vysoké úrokové sazby, které v posledních měsících zvyšuje i Evropská centrální banka. To představuje problém pro fondy s eurovým financováním. Drahé úvěry budou trápit české nemovitostní fondy i nadále. Mírné zlepšení by mohlo přijít na přelomu roku, kdy podle expertů může začít se snižováním sazeb Česká národní banka. Úleva však nebude velká. Sazba by podle odhadů měla klesat pozvolna z nynějších sedmi procent k hranici 5,5 procenta v polovině příštího roku. ECB navíc o snižování eurových sazeb nemluví vůbec.
Největší zpomalení zažívají fondy zaměřené čistě na průmyslové reality, tedy výrobní haly a sklady. Mezi ty patří například fondy společností Accolade a Arete, které měly v minulosti rekordní výnosy až kolem 30 procent za rok. Nyní se dvanáctiměsíční výnos velkých fondů tohoto typu propadl ke dvěma až třem procentům.
„Stejně jako jsme transparentně přeceňovali naše nemovitosti směrem nahoru, nyní stejně přeceňujeme, když jejich hodnota klesá. Věřím, že v pětiletém horizontu doručíme investorům to, co slibujeme. A ani letošní výsledek by nakonec nemusel být špatný,“ prohlásil Milan Kratina, výkonný ředitel Accolade. Fond skupiny uvádí očekávaný průměrný roční výnos sedm procent.
Podle Linharta z Deloitte v Česku stále nepůsobí tolik fondů, aby se z nich daly pevně stanovovat trendy v jednotlivých realitních segmentech. „Je pravda, že průmyslové nemovitosti byly v posledních letech tažené rozvojem sektoru e-commerce, který nyní spíše stagnuje. Na druhou stranu je pozitivní, že míra obsazenosti průmyslových hal a skladů zůstává vysoká. Podle našich dat zůstalo na konci druhého čtvrtletí v České republice neobsazeno pouhých 1,7 procenta dostupných prostor. To pro fondy vytváří příležitost pro další zvyšování nájmů o vyčíslenou inflaci,“ uvádí Linhart.
Fondům zaměřeným na průmyslové nemovitosti může v dalších měsících pomáhat i sílící trend, kdy se firmy snaží přesouvat výrobu z Asie do Evropy. K tomu si potřebují pronajímat nové haly, kterých je v Česku stále nedostatek.
Chcete vědět, co se děje v české a světové ekonomice? Co si o aktuálních trendech myslí lidé z byznysu, majitelé firem a jejich šéfové? Každý týden v pátek vám naši top autoři přinášejí výběr toho nejlepšího a pohled z byznysové strany. Odebírejte Byznys newsletter.
