Hodnotu nemovitostí zachraňuje růst nájmů, shodují se manažeři realitních fondů

Nemovitostní fondy jsou mezi Čechy oblíbeným nástrojem, skrze nějž zhodnocují své peníze. V době nízkých úrokových sazeb dokázaly investorům pravidelně zajišťovat dvouciferné výnosy. Jenže doba hojnosti minulý rok skončila a manažeři fondů se potýkají s novými výzvami. Kvůli vyšším sazbám těžko hledají investiční příležitosti a zároveň musí řešit dražší financování. Ne pro všechny jsou ale současné úroky špatnou zprávou.


Například takzvané retailové realitní fondy, které jsou určené pro drobné investory zhodnocující prostředky od stovek korun měsíčně, díky tomu mohou své výnosy navyšovat. Podle dat projektu TOP realitní fondy, která HN sbírají ve spolupráci s Institutem strategického investování při VŠE, činil vážený roční výnos těchto fondů v letošním prvním čtvrtletí 7,51 procenta. Dokonce tak předstihl fondy kvalifikovaných investorů, určené movitějším klientům, které mají výhodu ve slabší regulaci.

„Retailové realitní fondy nevyužívají pákový efekt bankovního financování. Každý rozumný retailový realitní fond si drží rozumnou likviditu, což nám dnes pomáhá. Protože ukládáme peníze téměř za sedm procent, přičemž například na průmyslových nemovitostech jsou výnosy třeba 6,2 procenta,“ říká Jaromír Sladkovský, generální ředitel Raiffeisen investiční společnosti. Ten se spolu s Josefem Eimem z Českomoravské nemovitostní a Róbertem Idésem z Arete na konci září zúčastnil debaty HN o současné kondici nemovitostních fondů.

Realitní fondy jsou nástroje kolektivního investování, které umožňují zhodnocovat peníze na nemovitostním trhu. Vstupní poplatek se v nich průměrně pohybuje do tří procent. Výstupní poplatek se pak liší podle doby, po jaké člověk chce své peníze zpět. U naprosté většiny institucí je po třech letech nulový. Fondy si zpravidla účtují ještě další poplatky, jejich výnosy jsou však o ně očištěné.

Navzdory nejisté budoucnosti realitního trhu stále přibývá lidí, kteří v nemovitostních fondech zhodnocují své peníze. Na konci března narostl počet investorů ve srovnání s posledním čtvrtletím loňského roku zhruba o 10 tisíc na 320 tisíc. A realitní fondy by jim i nadále měly být schopné přinášet zajímavé výnosy. „Ve střednědobém horizontu očekáváme stabilní výkonnost realitních fondů,“ říká ředitel ISTI David Mazáček.

Rozhovor

Propad cen komerčních nemovitostí nečekám. Na trhu je hodně domácích peněz připravených k investování

8. 9. 2023 ▪ 18 min. čtení

Ačkoli některým fondům výnosy klesly, žádný ze sledovaných se zatím nedostal do ztráty ani nezkrachoval. Realitní krizi také zvládají bez větších výkyvů hodnot svých portfolií. A to přesto, že trh se nyní přiklání spíše ke kupujícím, kteří mohou tlačit na slevy.

„Tržní hodnota nemovitostí vyjádřená ve výnosech klesla o více než 20 procent. Ale nemusí to nutně znamenat pokles celkové hodnoty našich portfolií. Kompenzují nám to zvýšené nájmy,“ konstatuje Róbert Idés, spoluzakladatel skupiny Arete, zaměřené na průmyslové nemovitosti, který byl dalším z hostů debaty.

Podle Josefa Eima, místopředsedy představenstva Českomoravské nemovitostní, se také projevuje rozdíl proti krizi, která přišla po roce 2008. Hodnota nemovitostí v té době prudce klesala o desítky procent. „Tehdy zde byla velká většina trhu vlastněná zahraničním kapitálem, a když tyto fondy dostaly pokyn z Ameriky prodat vše ve východní Evropě, tak to musely udělat. A proto padala hodnota nemovitostí,“ uvedl v debatě Eim.

Proti tomu čeští investoři mají tendenci své nemovitosti držet výrazně déle. Nyní je jejich přesvědčení navíc umocněné obavou, že by museli prodávat se slevou. A tak pokud vyloženě nemusí, například kvůli nutnosti splatit dluh bance, neprodávají.

Idés se však domnívá, že na trh postupně dorazí vlna prodejů od firem, které se realitám primárně nevěnují. Typicky jde o výrobní nebo logistické firmy, které vlastní své haly a sklady. Vysoké úrokové sazby je podle Idése časem přimějí, aby svůj koncept přehodnotily a nemovitost prodaly. Následně v ní mohou zůstat v nájmu.

Sladkovský tvrdí, že realitní fondy ochlazení ekonomiky odolávají i kvůli specifickému českému realitnímu trhu. „Pokud bychom měli trh jako na západ od hranic, tak bychom pokles cen viděli okamžitě. Ale nájemci nemají dostatek alternativ,“ říká. Silnější krizi očekává za pět až deset let, kdy i český trh bude výrazně rozvinutější než dnes.

Dalším pozitivem podle Sladkovského je, že komerční nemovitosti se zpravidla obchodují v eurech. Jejich kupci tak sledují spíše úrokové sazby nastavované Evropskou centrální bankou, které nejsou tak vysoké jako korunové. Potíže by na realitní trh podle něj přišly, pokud by koruna vůči euru výrazně oslabila.

Prostředí vyšších úrokových sazeb nicméně mění uvažování fondů o investičních příležitostech. „Dnes jsem ochotný přijmout nižší výnos, když vidím, že cena za nemovitost odpovídá nákladům developera. A věřím, že až začnou klesat úrokové sazby, dokážu nemovitost za dva až tři roky refinancovat a zajistit větší výnos pro klienty,“ konstatuje Eim.

Další velkou změnu bude pro fondy znamenat zavádění ekologických pravidel známých pod zkratkou ESG. Zatímco požadavky na zelené střechy nebo fotovoltaiku jim starosti nedělají, část trhu se obává, aby banky například pod tlakem evropských pravidel nezačaly preferovat určité typy nájemců. ESG pravidla totiž mají dopad nejen na to, zda fond úvěr vůbec dostane, ale také na výši úrokové sazby, kterou platí.

Partnery debaty jsou Raiffeisen investiční společnost, Českomoravská nemovitostní a Arete.