Trh realitních fondů doznal po letech klidu prvních zásadnějších změn. Zatímco fondy zaměřené například na maloobchodní parky nebo kanceláře doručují svým investorům nadále výnosy kolem deseti procent nebo i více, velcí hráči vlastnící a stavící výrobní haly a sklady zažívají útlum. Výrazně na ně dopadly potíže e-shopů a na ně navázaných logistických společností. Právě ty byly v uplynulých letech tahounem poptávky po skladech.
Nejlépe je propad čistě průmyslově zaměřených nemovitostních fondů vidět na společnostech Accolade a Arete. Tedy dvou firmách, jejichž fondy byly ještě před rokem na špičce žebříčku HN a peníze svých investorů zhodnocovaly mimořádným tempem kolem 30 procent za 12 měsíců. Na konci letošního prvního čtvrtletí fond Accolade dosáhl pětiprocentního výnosu za 12 měsíců, Arete pak doručilo 2,5 procenta. Fond Jet Industrial Lease si sice udržel dvouciferné výnosy, když nabídl zhodnocení 16,8 procenta, i v jeho případě je ale vidět zpomalení. Ještě ve třetím kvartále se také blížil 30 procentům.
„Lidé kvůli přetrvávající vysoké inflaci a zvýšeným životním nákladům méně utrácí za zbytné zboží a částečně se vrátili do kamenných obchodů, poptávka e-commerce po skladových prostorách tak kvůli nižším odbytům klesá,“ konstatuje konzultant Ondřej Míček z realitněporadenské společnosti Savills. Fondům zároveň ztěžují život vysoké úrokové sazby, které jim prodražují financování.
Realitní fondy jsou nástroje kolektivního investování, které umožňují zhodnocovat peníze na nemovitostním trhu. Vstupní poplatek se v nich průměrně pohybuje do tří procent. Výstupní poplatek se pak liší podle doby, po jaké člověk chce své peníze zpět. U naprosté většiny institucí je po třech letech nulový. Fondy si zpravidla účtují ještě další poplatky, jejich výnosy jsou však o ně očištěné.
Češi si nemovitostní fondy oblíbili hlavně v době nízkých úrokových sazeb na spořicích účtech, kdy jako jedny z mála investičních produktů nabízely atraktivní, leckdy i dvouciferné výnosy. I nyní část z nich poráží inflaci. Ukazují to data projektu TOP realitní fondy, která sbírají a analyzují Hospodářské noviny ve spolupráci s Institutem strategického investování (ISTI) při Fakultě financí a účetnictví na pražské VŠE.
Realitní fondy
Jde o specializované struktury, které pořizují komerční nemovitosti – logistické parky, výrobny, kanceláře, hotely, obchodní centra či bytové domy. Nemovitosti kupují tyto fondy za peníze od stovek až tisíců svých vkladatelů a také s využitím úvěrů od bank.
Budovy ve vlastnictví mají zpravidla dlouhodobé nájemníky a z těchto nájmů pak vkladatelům plynou stabilní výnosy.
Celkové zhodnocení fondu se skládá právě z příjmů z nájmů a také z růstu hodnoty nemovitosti. Tu stanovují pravidelně nezávislí znalci. Výsledné skutečné zhodnocení se ale investoři dozvědí až na konci investičního období, když je majetek z fondu prodán.
Fondy pro takzvané kvalifikované investory (jde o klienty, kteří mají na investici jeden milion korun a více) jsou většinou výkonnější, protože na rozdíl od fondů pro běžné investory mají ze zákona volnější pravidla pro nakládání s majetkem.
Samy velké realitní fondy zaměřené na průmyslové nemovitosti nicméně věří, že útlum brzy překonají. „Letošní rok je kvůli tlaku na pokles cen nemovitostí specifický, přesto stále věříme, že se k investorům dlouhodobě budou dostávat zajímavé výnosy, kterým napomáhá postupné zvyšování nájemného díky inflačním doložkám i nově podepsané nebo prodloužené nájemní vztahy,“ říká Milan Kratina, výkonný ředitel investiční společnosti Accolade.
Vlastní bydlení bude brzy dostupnější. S levnějšími hypotékami se vrátí nákupní horečka
Podle poradců útlum na trhu s průmyslovými realitami nemusí trvat dlouho. Investorům nahrává stále vysoká obsazenost hal a skladů. Na konci prvního čtvrtletí bylo v Česku volných jen 1,4 procenta prostor. Díky tomu lze snáze pokračovat ve zvyšování nájmů. Zároveň postupně začíná sílit poptávka po výrobních halách od společností, které chtějí přesunout svoji produkci z Asie do Evropy. Česko přitom patří k lokalitám, které na tomto trendu mohou výrazně vydělat.
„Vidíme i významný nárůst firem, které hledají prostory pro uskladnění solárních panelů, tepelných čerpadel nebo komponentů pro výrobu větrných elektráren,“ dodává Míček.
V kategorii pro takzvané kvalifikované investory (FKI), kteří jsou schopni vložit do fondů alespoň milion korun, byl v uplynulém čtvrtletí nejvýnosnějším fond společnosti Crowdberry. Ten má sice v portfoliu také logistické areály, ale doplňuje je například retail parky nebo zdravotnickými zařízeními. Zároveň na trhu působí výrazně kratší dobu než například zmíněná skupina Accolade, má tedy lepší podmínky k výraznému růstu. Crowdberry nabídlo investorům dvanáctiměsíční zhodnocení 22,6 procenta.
Retailové fondy, tedy ty určené drobným střadatelům investujícím pravidelně například stovky korun, jsou více regulované. Vysokých výnosů tak dosahují složitěji než FKI. Největší zhodnocení nabídl fond skupiny Creditas. Ten má v portfoliu převážně sklady, k vysokému výnosu 11 procent mu ale pomohly mimo jiné úspěšné akvizice v uplynulém roce a zhodnocení volných peněz.
Kromě zmíněných fondů se dařilo zvyšovat výnosy i těm zaměřeným na maloobchodní parky. Například fondy skupiny ZDR vykázaly dvanáctiměsíční zhodnocení 10,5 procenta v případě FKI a 8,1 v případě fondu určeného drobným střadatelům. Retailovým parkům paradoxně nahrála snaha lidí ušetřit. Jejich nájemci jsou z velké části obchody s levným zbožím. A právě takzvané diskonty jsou nyní mezi Čechy populární.
„V tomto ekonomicky složitém období se více prosazují prodejny orientované na nižší cenové hladiny, jako jsou například Pepco, Action, NKD, KiK nebo Tedi,“ uvedl Tomáš Drtina, řídící partner výzkumné agentury Incomind.
Navzdory nejisté budoucnosti realitního trhu stále přibývá lidí, kteří v realitních fondech zhodnocují své peníze. Na konci března narostl počet investorů ve srovnání s posledním čtvrtletím loňského roku zhruba o 10 tisíc na 320 tisíc. A realitní fondy by jim i nadále měly být schopné přinášet zajímavé výnosy. „Ve střednědobém horizontu očekáváme stabilní výkonnost realitních fondů,“ říká ředitel ISTI David Mazáček.
Indexy sestavované ISTI ukazují, že zamrzlý nemovitostní trh více dopadá na fondy určené kvalifikovaným investorům. Vážený roční výnos FKI klesl z 19,35 procenta v prvním čtvrtletí loňského roku na 7,40 procenta v tom letošním. Retailové fondy naopak vykázaly vyšší výkonnost, když se z 4,47 procenta dostaly na 7,51 procenta.
„Jednoletý výnos u FKI od prvního čtvrtletí 2022 poměrně strmě klesá, což je pravděpodobně způsobeno zvýšením sazeb ze strany ČNB. V důsledku zvýšené repo sazby klesají v Česku ceny nemovitostí a současně mají fondy dražší dluhové financování,“ říká Mazáček. Retailové fondy na vysokých sazbách naopak zčásti vydělávají, protože musí povinně držet část prostředků v rychle zpeněžitelných aktivech s minimálním rizikem. „U těchto aktiv byl v minulých letech výnos blízký nule a retailové fondy dosahovaly výnosností kolem pěti až šesti procent. Po navýšení sazeb centrální bankou se výnosnost i těchto aktiv zvýšila a retailové fondy z toho dnes těží,“ dodává Mazáček.
Oběma typům fondů pak nahrává i to, že na českém trhu neprobíhá velké množství transakcí. Při ocenění jejich portfolií tak chybí srovnání s aktuální tržní hodnotou. I proto zůstávají hodnoty budov ve vlastnictví fondů stabilní. Pokud klesají, je to jen velmi mírně.
V Česku je zároveň stále nedostatek kvalitních budov, které si nájemci mohou pronajmout. Slabší konkurence tak umožňuje snáze zvyšovat nájemné. „Zatímco v USA nebo Evropě se bojovalo o zákazníky slevami, v Česku se dařilo nájemné zvyšovat. To je jeden ze zásadních faktorů toho, proč se u nás v případě aktuálních valuací nebavíme o poklesu,“ konstatuje Jiří Skotnica, šéf valuačního oddělení poradenské společnosti RSM. Dodává však, že zatím není jasné, zda ceny nemovitostí začnou růst dříve, než se velká část současných majitelů dostane pod tlak prodávat rychle a se slevou kvůli splatnosti dluhopisů nebo úvěrů u bank.
Chcete vědět, co se děje v české a světové ekonomice? Co si o aktuálních trendech myslí lidé z byznysu, majitelé firem a jejich šéfové? Každý týden v pátek vám naši top autoři přinášejí výběr toho nejlepšího a pohled z byznysové strany. Odebírejte Byznys newsletter.
