Otázka, kolik je potřeba bytů, je a bude v Praze silné téma. Přitom přesná odpověď neexistuje. Jisté je jen to, že současné tempo nové výstavby není dostatečné.

Otázka by přitom měla být formulována přesněji: Kolik nových bytů v Praze je třeba, aby… Aby ceny bytů přestaly růst? Aby ceny rostly jen mírně? Aby ceny bytů klesly? Aby se srovnatelné parametry dostupnosti bydlení dostaly na úroveň srovnatelného města? Aby byl zajištěn sociální smír? Pokaždé by se mohlo jednat o trochu jiné číslo, které by však vycházelo z různého uchopení faktorů nebo vlivů, ze kterých se hledaný počet nových bytů skládá.

Některé demografické faktory se projevují vlastně nepřímo. Prodlužování délky života znamená také větší počet jednočlenných domácností ve vyšších věkových skupinách, sňatky nebo i rozvody a rozchody manželství a nesezdaných párů generují znovu potřebu řešit bydlení. Přirozený běh života, narození dětí dalších v pořadí generuje potřebu většího prostoru a stejně tak v čase rostou nároky na „luxus“ v podobě velikosti bytů. Ovšem v protikladu k cenám bydlení a dispozic bytů, které jsou dávány na trh, aby cena jednotky alespoň opticky byla nižší. Což v důsledku generuje početně menší domácnosti v nových bytech.

K tomu už se pak samozřejmě přidávají nově příchozí do Prahy (za příležitostmi, prací a studiem), kteří takřka kontinuálně vytvářejí tlak na nájemní i prodejní ceny bytů. A k tomu všemu se bytový fond musí přirozeně obnovovat, některé byty nebo i domy, byť třeba jen dočasně, z trhu mizí, protože procházejí rekonstrukcemi nebo jsou nahrazovány novými. Ve městě jako Praha ještě musíme přidat dynamicky se měnící množinu bytů, které jsou poskytovány ke krátkodobým pronájmům a standardního bytového trhu se neúčastní.

Za každý z těchto faktorů bychom po důkladnějších analýzách mohli dosadit odhad konkrétního čísla – od stovek až po několik tisíc bytů – a celkově bychom se jistě dostali daleko přes 10 tisíc bytů, které by bylo třeba v Praze doplňovat, aby se všechny tyto vlivy trochu utlumily nebo dostaly do rovnováhy s dalšími ekonomickými podmínkami. A k tomu všemu uvedenému by bylo správné ještě započítat všechny nakumulované deficity bytů z minulých let, které proti zvolené optimální úrovni nebyly postaveny.

Na základě dat ze sčítání lidu 2021 se můžeme podívat na jeden z faktorů, který může vnést nečekané světlo na permanentně diskutované téma. V roce 2021 bylo podle sčítání lidu v Praze evidováno celkem 308 tisíc jednočlenných domácností, což představuje 46 procent ze všech sečtených pražských domácností. Toto číslo by bez dalších souvislostí nemuselo být dramatické. Například v Mnichově je podle údajů z roku 2020 jednočlenných domácností více než 54 procent a ve Vídni činil v roce 2021 tento podíl asi 49 procent.

Klíčová je však dynamika změny proti roku 2011, kdy jednočlenných domácností v Praze bylo 224 tisíc, tedy relativně 39 procent. Za 10 let tedy došlo v Praze k absolutnímu nárůstu o 82 tisíc jednočlenných domácností, a to nepřekvapivě na úkor dvoučlenných (těch přibylo absolutně jen asi sedm tisíc) a tříčlenných, kterých dokonce více než 11 tisíc ubylo.

Pojďme si takový dramatický nárůst jednočlenných domácností zhmotnit z hlediska prostorových nároků – tedy teoreticky promítnout do celkového počtu m² bytů, které by byly pro takto „vzniklé“ jednočlenné domácnosti třeba. Představme si 82 tisíc jednočlenných domácností při předpokládané ploše 30 m² na jednočlennou domácnost, což je celkem 2,4 mil. m², děleno průměrnou velikostí postaveného nového bytu, třeba 50 m², máme 48 tisíc bytů za 10 let – jako hypotetická prostorová potřeba pro vznik takového počtu jednočlenných domácností. Proti tomu bylo od roku 2011 do roku 2020 v Praze dokončeno přibližně 60 tisíc nových bytů. Při této úvaze by teoreticky nová výstavba ani zdaleka nestačila na pokrytí  plochy potřebné pro nové jednočlenné domácnosti.

Modelové výpočty vycházející z těchto dat mohou být různé a vstupní parametry nastaveny jinak, ale základní otázka zní: Když se razantně zvýší počet domácností vůči počtu obyvatel (oficiálně podle sčítání 2021 vs. sčítání 2011 v Praze přibylo absolutně pouze 33 tisíc obyvatel), kolik m² bytů je třeba do města dodat?

Navíc v roce 2024 jsou údaje ze sčítání lidu a bytů již tři roky staré. Můžeme tedy dynamiku změny v Praze extrapolovat a předpokládat, že nyní máme už možná 90–100 tisíc jednočlenných domácností? Bylo desetiletí 2011–2021 obdobím zásadní změny v tomto ohledu a v dalších letech se tento trend zpomalí? Pravděpodobně ano, ale nevíme to, budeme to vědět cca v roce 2033, možná 2032, až budou známy výsledky sčítání lidu v roce 2031, pokud se bude konat.

Víme také, že přibylo do Prahy 100 tisíc obyvatel za poslední dva roky, a přitom se navenek nic dramatického nestalo. Znamená to, že tyto jednočlenné domácnosti zodpovědně ubytovaly uprchlíky z Ukrajiny? To je nadsázka – to se asi nestalo.

Ve velkých městech, jako je Praha, se neviditelně děje mnoho „zvláštních“ věcí – prodlužuje se naděje dožití, což je veskrze pozitivní jev, ale pokud jeden z manželů zemře nebo se pár rozdělí, senioři dlouho žijí v bytě samostatně. Na druhé straně se do Prahy stěhují lidé v mladém produktivním věku nebo tu zůstávají po studiu. Tím je celková věková struktura Prahy stále „omlazována“. Dle podrobných dat – do rozložení jednočlenných domácností podle věku přibylo téměř 10 tisíc jednočlenných domácností ve věku 75+, celkem ve věku 65+ přibylo za těchto 10 let 24 tisíc jednočlenných domácností. A ve věku 40–49 let přibylo celkem 22 tisíc jednočlenných domácností ve srovnání s rokem 2011.

V porovnání se srovnatelnými městy regionu bude Praha v příštích letech trend zmenšování domácností dále ještě dohánět a tyto domácnosti budou „spotřebovávat“ metry čtvereční bytových ploch. V Praze tedy takto neviditelně budou vlastně byty ubývat, a to i v případě, kdy by se počet obyvatel neměnil. Je třeba na tento silný vliv nezapomínat v diskusích, jestli a kolik bytů vlastně potřebujeme.

Autor je demograf, ekonom, pracuje v Pražské developerské společnosti

Baví vás číst názory chytrých lidí? Odebírejte newsletter Týden v komentářích, kde najdete výběr toho nejlepšího. Pečlivě ho pro vás každý týden sestavuje Jan Kubita a kromě jiných píší Petr Honzejk, Julie Hrstková, Martin Ehl a Luděk Vainert.

Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články. Nyní první 2 měsíce jen za 40 Kč.

  • Veškerý obsah HN.cz
  • Možnost kdykoliv zrušit
  • Odemykejte obsah pro přátele
  • Ukládejte si články na později
  • Všechny články v audioverzi + playlist