Důvody k poklesu cen nemovitostí neexistují, právě naopak. Doba je tak vhodná k jejich nákupu, shodují se experti

Poslední dva roky nebyl zájem o nakupování rezidenčních nemovitostí v Česku nijak veliký. Vysoké úrokové sazby, drahé energie či potraviny a s tím související pádivá inflace znamenaly, že klienti zamýšlené pořízení vlastního bydlení oddalovali. Situace se však začíná obracet. Vidět je to například na rozmrazeném hypotečním trhu, kdy už lidé nákup vlastního bydlení nadále neoddalují a akceptují i vyšší cenu peněz. Část realitních expertů a investorů v zemi se tak shoduje, že nyní nastala ideální doba ke koupi bytů a domů, protože jejich ceny do budoucna porostou.

Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí v Česku?

Ceny si sice prošly v posledních dvou letech určitou korekcí, týkalo se to ale spíše méně žádaných lokalit a energeticky vysoce náročných nemovitostí – u nich ceny i klesaly. U hospodárnějších bytů a domů hlavně ve velkých městech a v jejich okolí však docházelo spíše ke zpomalení růstu cen, případně šlo maximálně o jejich stagnaci. A právě v těchto exponovaných oblastech ceny opět porostou.

„Když se podíváme speciálně na Prahu a další krajská města, ceny zde půjdou nahoru. Lidé v nich chtějí bydlet, míra nezaměstnanosti je zde nízká a ve značné části těchto měst jsou také univerzity a další školy, takže i studenti zvyšují poptávku po bydlení, byť primárně nájemním,“ říká Lukáš Blažek, obchodní ředitel investiční společnosti Ronda Invest.

V ostatních tuzemských regionech, kde není zájem tak velký, bude docházet k mírnějšímu růstu, případně stabilizaci cen. Jejich pokles je nyní patrný spíše jen u rekreačních nemovitostí, jako jsou chaty a chalupy. Lidé se jich zbavují po covidovém období, kdy v nich viděli únik před karanténami a přeplněnými městy a také v nich „ukládali“ peníze před přicházející inflací.

„Co dále poroste, jsou ceny pozemků, hlavně v okolí velkých měst. Stavební parcely jsou investiční příležitostí pro lidi, kteří mají volné prostředky,“ myslí si Vít Endler, generální ředitel crowdfundingové společnosti Fingood.

Podle něj se na realitním trhu stalo něco trošku jiného, než co by se dalo z pohledu ekonomického cyklu očekávat. Endler vidí největší rozdíl mezi ekonomickými krizemi z předchozích let a tou z roku 2008 v tom, že zatímco před čtrnácti lety se lidé ve velkém začali zbavovat nemovitostí a jejich cena tak šla prudce dolů, nyní se byty a domy na trh nedostaly.

„Lidé si je podrželi a nabídka nijak výrazně nevzrostla. Dopad tak byl významně nižší, než se očekávalo. O plošném poklesu cen tak nemohla být řeč. Lidé si za poslední dva roky navíc zvykli na to, že hypotéka stojí okolo pěti procent, a smířili se s tím, že dlouhodobě se budou úroky pohybovat okolo tří čtyř procent. Tím se rozmrazil trh a ceny nemovitostí to bude opět šponovat nahoru,“ říká Endler.

Srovnání cen uvnitř

Covidové vystřízlivění. Ve kterých krajích zlevňují chaty a chalupy a kde se ceny drží vysoko

12. 9. 2024 ▪ 5 min. čtení

Jeho slova potvrzují i poslední statistiky České bankovní asociace. Podle nich banky a stavební spořitelny poskytly v srpnu letošního roku hypoteční úvěry za více než 32 miliard korun. Oproti červenci jde o dvouciferný nárůst objemu, meziročně jde o 130 procent. Srpnové číslo je z pohledu objemu nejvyšší od ledna roku 2022. Ruku v ruce to jde i s poklesem průměrné hypoteční sazby u nových úvěrů. Ta poprvé po více než dvou letech poklesla pod pět procent a činila přesně 4,98 procenta.

Blažek se společně s Endlerem a Janem Rejchou, majitelem a generálním ředitelem společnosti Rellox zabývající se prodejem zahraničních nemovitostí, zúčastnili debaty Hospodářských novin. V ní diskutovali o budoucnosti realitního trhu v Česku a také o tom, zda je nyní vhodný čas na nákup nemovitostí.

Nastala vhodná doba na nákup?

Dalším prorůstovým faktorem u nemovitostí je pak dlouhodobě problém na straně nabídky, kdy v porovnání s ostatními zeměmi trvá extrémně dlouho povolování staveb. „V Polsku trvá schvalování šest měsíců, v Česku je to i šest let. Proto jsou ceny tak vysoko. Kdo staví, musí započítat čas, cenu peněz a podobně. Nízká nabídka a vysoká poptávka rovná se růst cen. Dokud se to nevyřeší, moc důvodů ke změně trendu nebude,“ říká Endler. 

Ke zlepšení situace nedošlo ani poté, co vstoupil v platnost nový stavební zákon. Problémů v poslední době naopak spíše přibývá, například poté, co ministerstvo pro místní rozvoj zahájilo digitalizaci stavebních úřadů, což v konečném důsledku kvůli technickým potížím povolování ještě více prodloužilo.

Vzhledem k tlaku na cenu je tak podle expertů momentálně vhodná doba na nákup. „Je to rozhodnutí každého jedince, který si to musí vyhodnotit sám, ale když se podíváme na růst cen, nový stavební zákon a problémy se schvalováním staveb, vychází z toho další prodlužování povolovacích řízení. Pro člověka, který uvažuje o koupi nemovitosti ať už pro vlastní bydlení, nebo na investici, nyní nastala vhodná doba, “ říká Blažek.

Pro Endlera je pak nemovitost dlouhodobou investicí. „Pokud se na to podíváme z pohledu ceny aktiva a ceny peněz, vidíme, že zatímco hodnota nemovitosti dlouhodobě spíše poroste, cena peněz bude v následujících několika letech spíše klesat. Čili z dlouhodobého hlediska by se měla taková investice vyplatit,“ říká s tím, že je spíše jen otázkou, o kolik nemovitosti v dalších letech zdraží.

Jaká je situace v zahraničí?

Trend růstu cen nemovitostí je ovšem patrný i v ostatních zemích Evropy. Nejvíce se daří realitním trhům tam, kde je dlouhodobě silný a fungující cestovní ruch. „Španělsko dlouhodobě roste, pořád jsou ale ceny pod maximem z let před hypoteční krizí (výše zmíněná krize v roce 2008 – pozn. red.). V celostátním srovnání jsou 16 procent pod tímto vrcholem. Byť existují oblasti – například region Costa del Sol a další části jižního Španělska –, kde ceny prakticky dorovnaly ty před hypoteční krizí a někde jsou dokonce nad touto úrovní,“ přidává pohled zvenčí Rejcha.

Mezi dalšími destinacemi, kde rostou ceny nemovitostí, zmiňuje další turisticky exponované země, jako je Chorvatsko, kde jde meziročně až o 13 procent. Speciální případ mimo Evropu je pak Dubaj. Ceny nemovitostí v arabském emirátu stoupají hlavně kvůli plánovanému rozšíření letiště al-Maktoum, které se má stát jedním z největších na světě. Plánovaná investice dosahuje okolo 35 miliard dolarů (asi 795 miliard korun), čímž se letiště stane nejdražším na světě. Tamní vládci si od toho slibují výrazné oživení cestovního ruchu, ročně by mělo letiště odbavit okolo 260 milionů lidí. „Je ovšem otázka, jestli už tam na nákup nemovitosti není příliš pozdě. Ceny půjdou ještě rok či dva nahoru, ale pak zamíří velice pravděpodobně dolů,“ říká Rejcha.

Naopak investičně zajímavé je podle něj Polsko, které v poslední době využilo svého potenciálu a významně nakoplo ekonomický růst. „S tím se sveze i realitní trh, meziročně očekáváme nárůst cen okolo 15 procent, což je nejvyšší číslo v rámci EU.“ Opačný problém mají v sousedním Německu, kde šly ceny naopak o 10 procent dolů a počet transakcí poklesl dokonce o 50 procent. „Ovšem čistě investičně, co je lepší – trh, který jede a šlape, nebo ten, který nejede a zřejmě se ale zase brzy zmátoří? Podle mě se vyplatí sledovat oba a až následně se rozhodovat, který pro mě skýtá větší investiční potenciál,“ dodává Rejcha.

Partnery debaty jsou společnosti Fingood, Rellox a Ronda Invest.