Plánujete investiční byt? Nové tratě změní smýšlení o práci i bydlení, říkají experti

Ten, kdo zvažuje koupi bytu jako investici, pravděpodobně plánuje držet tuto nemovitost i desítky let. Zároveň zpravidla jde o velkou finanční zátěž, proto je důležité se už na začátku strategicky dobře rozhodnout, a to i z pohledu trendů, které do Česka přichází a budou zesilovat. Z diskuse Hospodářských novin vyplynulo, že se v Česku zásadně promění způsob, jak lidé kombinují práci a bydlení. Lze očekávat, že třeba v Praze poroste zájem o mikrobyty, zatímco ve větších městech stojících na trasách budoucí rychlodráhy nemusí být špatný nápad pořídit si větší nemovitost pro celou rodinu.

Nová rychlodráha změní mnohé

„Byty se zmenšují, třeba i 2+kk už dnes není 60 metrů čtverečních, jste spíše někde mezi 45 a 55 metry. Před rokem jeden developer jako první postavil na Smíchově mikrobyty s výměrou 19 metrů čtverečních a hned se po nich zaprášilo,“ pojmenovává Kamil Dunaj, ředitel developmentu BICZ, jeden z trendů, které budou podle diskutujících v Česku nadále sílit. Lze očekávat, že se lidé uchýlí třeba k modelu koupit si mikrobyt v Praze, zde přespat dvě tři noci a pak se vrátit do většího obydlí mimo Prahu.

Podle Jana Lébla, výkonného ředitele firmy Energetická výstavba, je dalším dnes běžným modelem případ, kdy rodina už vlastní nějaký byt v Praze třeba o dispozici 2+kk a ten následně prodá. „Něco málo doplatí nebo si vezme částečnou hypotéku a koupí si třeba dům se zahrádkou v dojezdové vzdálenosti do Prahy,“ uvádí Lébl a zmiňuje, že v minulosti byl typickým příkladem únikové destinace Beroun, dnes se rychle rozvíjí Kladno a zbudování rychlodráhy proces ještě umocní. V Kladně se aktuálně staví tisíce bytových jednotek.

Do Prahy z Pardubic, nebo ze Zličína?

Zprovoznění sítě vysokorychlostních tratí pak lze podle aktuálních plánů očekávat do deseti až patnácti let. „Dělali jsme si průzkum a zajímavé je, že lidem dnes nevysvětlíte, že z Pardubic na hlavní nádraží v Praze ­budete za 40 minut. Oni jsou fixovaní na vzdálenost 100 kilometrů. Ze Zličína do centra je to dnes také kolem 40 minut, ale lidé to berou tak, že je to co by kamenem dohodil, protože Zličín je přece pořád v Praze. Myslím si, že za 15 nebo 20 let se ale uvažování změní, neboť vše uvidí na vlastní oči,“ říká Dunaj.

„Určitě budou z vysokorychlostních tratí těžit Brno, Pardubice, Ostrava nebo Olomouc. Když ve Francii zavedli TGV do Bordeaux, které je asi 500 kilometrů od Paříže a jízda vlakem trvá dneska zhruba dvě hodiny, tak během dvou let v Bordeaux vzrostly ceny nemovitostí o polovinu,“ říká Richard Morávek, zakladatel a ředitel skupiny Redstone. Podle Lébla je pak zajímavá i Jihlava, kde je podle něj slušný výnos z nájmu na metr čtvereční.

Zmíněná města by mohla profitovat také z příchodů dalších lidí z vesnic a periferií. „Okrajové obce třeba v pohraničí se vylidňují, takže můžete vidět na realitních serverech spoustu docela hezkých nemovitostí, které jsou ale někdy neprodejné,“ říká Dunaj. Zkrátka nikdo je nechce, protože dané obce nedokážou nabídnout dostatečnou občanskou vybavenost nebo pracovní příležitosti, a tak mladí lidé odchází jinam. Jejich od­chodem se ale situace zhoršuje, a tak se některé obce mohou ocitnout v utahující se smyčce.

Města mají růst do výšky

Co se ale bude dít v Praze? Ceny nemovitostí budou růst i nadále, shodují se všichni oslovení. „Před měsícem jsme spustili jeden náš projekt a zájem předčil očekávání. Během měsíce jsme zvedli ceny o pět procent a zájem nepolevuje,“ říká Dunaj. „Cena není daná jen výškou stavebních nákladů, ale také tím, jak dlouho trvá projekt postavit, jaké jsou povolovací procesy, musíte promítnout i veškerou ekologickou legislativu. To všechno bude výstavbu nadále prodražovat,“ myslí si Morávek a nečeká, že by mohly jít ceny nových bytů dolů.

Sám Morávek je pak zastáncem zahušťování měst, tedy aby rostla do výšky. „Je to jediný způsob, jak nakládat šetrně s půdou, protože pokud se budeme rozrůstat nekoordinovaně mimo aglomerace, budeme mít problémy s dopravou,“ říká Morávek. Pro zajímavost v rámci diskuse Lébl dodal, že u jednoho jejich projektu zhruba za rok vzrostla cena pozemků, kde jej stavěli, o deset procent. Možností, jak růst do výšky, jsou také nadstavby nebo vestavby, nicméně zde bývá podle panelistů potíž, aby se vlastníci na stavbě dohodli.

Podle Dunaje čekají zásadní změny také centrum Prahy. „Myslím si, že v Praze zažijeme podobný trend jako na Západě a zejména v centru změní místní byty své uživatele. Pro střední třídu s rodinami bude nedosažitelné zde bydlet, a tak se postupně vystěhují do periferií. A nahradí je mladí lidé, kteří se sem uchytí po škole, budou mít na vysoký nájem, budou si chtít užít bydlení v centru, ale pak za tři nebo čtyři roky odsud odejdou, jakmile se rozhodnou založit rodinu,“ domnívá se ve své predikci Dunaj.