Praha otevře brownfieldy, vznikne na nich až 200 tisíc bytů, slibuje náměstek primátora Petr Hlaváček

Architekt a urbanista Petr Hlaváček je už deset let nedílně spjatý s pražským Metropolitním plánem. Projekt, který má nastavit nová pravidla pro výstavbu v hlavním městě, za tu dobu prošel tisícovkami připomínek a námitek, které vznášeli developeři, politici i veřejnost. Letos se práce blíží ke konci. Nový územní plán projde posledním kolem projednávání a na přelomu roku by jej měla schválit i pražská politická reprezentace.

V době bytové krize je přitom nahrazení dvacet let starého dokumentu životně důležité. Měl by odblokovat léta zanedbané brownfieldy a velké rozvojové plochy pro výstavbu až 200 tisíc nových bytů. Vedle toho Hlaváček založil také městskou developerskou firmu. Sklidil kvůli tomu hodně kritiky. Letos by ale mohla po letech příprav začít výstavba prvních nových městských bytů, které nahradí dříve privatizovaný bytový fond.

Jedno z největších témat posledních let je stále se zhoršující dostupnost bydlení v Praze a potažmo i v dalších velkých městech v Česku. Rozvoj Prahy spadá do vaší gesce jako náměstka – co děláte pro to, aby se situace zlepšila?

Už před časem jsme si vytyčili tři základní pilíře, protože platí známé pravidlo, že židle musí mít alespoň tři nohy, aby stála. Prvním pilířem bylo založení Pražské developerské společnosti, která dostala za úkol výstavbu nájemních bytů na městských pozemcích. Celkem teď pracuje na osmi tisících bytech v majetku města. Druhým pilířem je koordinace stavebních záměrů v rámci změn územního plánu čili vkládáme požadavky města na kvalitu a komplexnost občanské vybavenosti, veřejných prostranství a parků. A třetí pilíř spočívá v metodice spoluúčasti investorů na rozvoji hlavního města. Jinými slovy kontribuce developerů, tedy finanční příspěvky nebo jiné plnění, které slouží k financování infrastruktury.

V jaké fázi jsou přípravy výstavby městských bytů?

Pražská developerská společnost loni podala žádosti o stavební povolení nebo územní rozhodnutí zhruba pro 450 bytových jednotek. Jde o projekty v Praze 4, Praze 5 a Praze 8 a Dolních Počernicích. Celkové náklady na jejich výstavbu odhaduje na dvě miliardy korun. První povolení v optimistickém scénáři očekává letos, takže ještě do konce mého funkčního období v roce 2026 by se jich mohlo rozjet nebo postavit kolem dvou stovek. Je to důležité i proto, abychom ukázali, že ta firma funguje.

Brownfieldy

Obživlé brownfieldy. Na místě továren rostou desetitisíce bytů

6. 6. 2024 ▪ 9 min. čtení

Je pravda, že už při jejím zakládání byla mezi soukromými developery slyšet skepse, že město nebude umět stavět.

Ono je to těžké, každý je v této věci hrozně chytrý… Ale pak ti stejní lidé na jednu stranu v novinách naříkají, že čekají na povolení 12 let, aby pak v jiných novinách říkali, jak je Praha neschopná a neumí stavět.

Kdo vlastně bude tyto městské byty stavět?

Po vydání stavebního povolení musí magistrát vypsat výběrová řízení na generálního dodavatele staveb. Výstavba by pak měla trvat zhruba jeden a půl až dva roky.

Zní to trochu jako paradox, že Praha bude stavět vlastní byty. Není to tak dávno, co se jich naopak zbavovala. Byla chyba, když se většina městských bytů privatizovala?

Jsem ze starší generace, takže privatizaci „paneláků“ moc nekritizuji. Beru to jako součást vyrovnání se s minulostí. Navíc přispěla k tomu, že třeba na rozdíl od Paříže nemáme problém s tím, že by sídliště nějak drasticky inklinovala k sociálnímu pádu. A bez privatizace by se nestalo, že teplárny přijdou na to, že je najednou potřeba podstatně méně teplé vody k vytápění, protože se domy během pár let všechny zateplily.

Kolik bytů aktuálně spravuje magistrát a městské části?

Počet drasticky klesl, dnes je jich zhruba 30,6 tisíce. Celkem je v Praze na 620 tisíc bytů, takže podíl obecního bytového fondu je velmi nízký – 4,5 procenta. Mělo by to být 15 až 20 procent.

Bude město umět nové nájemní byty efektivně spravovat? Nedávno jsem viděl studii Institutu plánování a rozvoje, podle které jsou tisíce městských bytů neobsazených.

Většinou jsou to byty ve správě městských částí. Osobně si myslím, že by bylo lepší, kdyby všechny městské byty spravovala jedna organizace. Měla by to být firma, právní forma je k diskusi, protože ne všech 57 městských částí má kapacity spravovat byty. Některé to naopak dělají velmi dobře. Tato debata ale zatím neprobíhá.

Kdo bude vlastnit nově postavené městské byty?

Domy se povolují na městských částech, takže v některých dohodách s nimi počítáme. Nějaké procento bytů jim dáme, aby měly politickou motivaci.

Jak se bude vybírat, komu byty pronajmete?

Důležité je zajistit, aby měli dostupné bydlení lidé, kteří pracují pro město, a také křehké skupiny obyvatel. Nechci je nazývat sociální, protože v české, lehce xenofobní společnosti to vyvolává nežádoucí konotace. Ale evidentně existují křehké skupiny obyvatel – mámy a tátové s dětmi, lidé, kteří žijí sami, senioři a podobně.

Kolik se bude platit nájem, když má jít o dostupné bydlení?

Bude nižší než tržní. Nájem městských bytů by ale měl pokrýt náklady na údržbu bytů i jejich okolí. Předpokládáme, že město nemá mít z bytů za každou cenu zisk, ale nesmí tvořit ztrátu.

Zpět k pilířům, co obnáší ten druhý, o kterém jste mluvil?

Personálně i technologicky jsme posílili odbor územního rozvoje. Připravili jsme digitální program na připomínkování Metropolitního plánu. Takže máme digitální verzi toho, o co se marně snažilo ministerstvo pro místní rozvoj. S informacemi se v ní dá pracovat ve vrstvách – námitky a připomínky městských částí, vlastníků pozemků a veřejnosti se propisují do výkresů. Zároveň řešíme s investory, jak by výstavba na jejich pozemcích měla vypadat, a vždycky to pak probíhá ve veřejném projednávání. Lidé si zvykli na to, že tam nevznikne nic, o čem by nevěděli. Díky tomu se opravdu výrazně snížil tlak veřejnosti proti nové výstavbě. Snažíme se to dělat slušně.

Jak dlouho díky digitalizaci trvá změna územního plánu? Developeři si dříve stěžovali, že je to záležitost až deseti let.

Podařilo se to zkrátit v průměru do tří let. Čili jsme na odboru územního rozvoje udělali opravdu velký pokrok.

Jak daleko jste s přípravou Metropolitního plánu? Kdy se podaří ho konečně dokončit a schválit?

Letos po prázdninách dáme plán do posledního veřejného projednání, aby v září všichni viděli, jak jsme zpracovali ty tisíce připomínek a námitek. Pak budou městské části i investoři mít možnost poslat do digitalizovaného systému svoje námitky, ale předpokládáme, že ty zvládneme zpracovat už velmi rychle. A na začátku roku 2026 bychom chtěli Metropolitní plán schválit. Je pro město obrovsky důležitý. Plán bude digitální a připravený na další změny. Město je živý organismus a pořád se něco mění. My například už teď pracujeme na projektu na hlavním nádraží, ale ten ještě v Metropolitním plánu nebude, i když se objevily tlaky, abychom jej do plánu zapracovali. Jenže jde o velký, primárně infrastrukturní projekt – bude tam železniční uzel a metro D. Není to o bytech Penty, které budou stát nad nádražím.

Ovšem byty od Penty zároveň budí největší vášně…

Ano, ale i kdyby se tam žádné nepostavily, musí se celá akce zkoordinovat. Protože ty věci v podzemí budou stát obrovské peníze a jsou pro Prahu strašně důležité. Hlavně železniční uzel. Udělám malou odbočku. Pražané jsou, co se dopravy po městě týče, velice zodpovědní. Většina jezdí metrem. Ale co nám dělá problémy, jsou Středočeši. Bydlí z mnoha různých důvodů v regionech kolem Prahy, hlavní město je potřebuje, ale přetěžují dopravu. Když chcete ráno jet třeba z Kolovrat do Prahy, nevejdete se do vlaku. A uzel na hlavním nádraží násobně zvýší kapacitu dopravy. Vloží se do toho vysokorychlostní tratě a udělá se propojení příměstské dopravy pod Prahou.

Metropolitní plán má „odblokovat“ mnoho rozvojových území, brownfieldů. Spočítali jste, kolik se tam postaví bytů?

Bude tam prostor zhruba pro 200 tisíc bytů.

Zmiňoval jste finanční spoluúčast investorů, která hlavně v minulosti budila odpor. Mimo jiné zazněl argument, že když developeři městům platí jakousi de facto daň z podlahové plochy postavených bytů, dál to zdraží bydlení.

My samozřejmě nechceme, aby se celá suma spoluúčasti propsala do cen bytů. Od lidí, jako jsou bývalí guvernéři ČNB Miroslav Singer a Zdeněk Tůma, mám informace, že existuje určité „magické“ procento, které se na koncových cenách bydlení neprojeví. Oni mluví zhruba o třech procentech. Jinými slovy, když bude spoluúčast do tří procent nákladů projektu, je velká šance, že je investoři „rozpustí“ v rámci konkurenčního boje ve svých nákladech nebo na úkor marže. Faktem je, že potřebujeme v Praze také probudit konkurenci, probudit trh, aby fungoval.

Budou platit kontribuce investoři i v případě projektů, které budou v souladu s Metropolitním plánem? Protože dnes se kontribuce platí při žádosti o změnu územního plánu a do jisté míry jsou cenou za to, že se projekty urychlí.

Nevyhnou se jim, nikdo nedostane nic zadarmo. Změny, které dnes procesujeme jako změny územního plánu, které jsou projednané a schválené, mají všechny plánovací smlouvu, která určuje finanční spoluúčast. A ty změny, které se buď nestihnou, nebo aktéři budou neaktivní, budou mít v metropolitním plánu kolem sebe značku, že výstavba je podmíněná plánovací smlouvou, a tedy i spoluúčastí.

Mluvilo se také o tom, že místo kontribucí by mohli investoři kompenzovat náklady města na infrastrukturu tak, že by na město převedli část bytů. Platí to stále?

Jednání o této formě plnění probíhají asi ve třech lokalitách, ale nemůžu zatím s jistotou říct, jestli se touto cestou nakonec půjde. U už uzavřených dohod jsme nakonec upřednostnili infrastrukturu a občanskou vybavenost.

Byli byste ochotní za nějakých okolností kontribuce zrušit? Třeba kdyby se provedla změna rozpočtového určení daní a město by dostalo část z DPH, která se odvádí z výstavby?

Mluvil jsem o tom kdysi s Dušanem Kunovským (majitel developerské společnosti Central Group – pozn. red.), který takové řešení navrhoval. Říkal jsem mu: Když to zařídíš, okamžitě kontribuce zrušíme. Když jsem to ale konzultoval s Miroslavem Singerem, ten mi řekl: Petře, to je bezvadný nápad, a až ti to nějaký ministr financí schválí, tak nám ho ukaž.

Jinak řečeno, je to nereálné.

Ano.

S blížícími se volbami se dostupnost bydlení řeší víc než za celé první tři roky volebního období. Někteří politici se jezdí dívat do Vídně. Vy jste se zahraničím inspirovali?

V žádném případě nechci kritizovat Vídeň, protože každý má nárok na svoji cestu. Ale je to složité a překvapuje mě, že Vídeň víc lidí, třeba levicových politiků, podrobněji nestuduje. Protože Vídeň už městskou výstavbu, kterou my teď spouštíme, opustila a celé to hodili na investory. Funguje to zhruba tak, že celý dům je majetkem investora. Třetinu nájemních bytů ale obsazuje město pod regulovaným nájmem. Další třetinu nájemníků vybírá investor, ale také pod regulovaným nájmem určeným městem. Rozdíl je jen v tom, že si sám určuje parametry, komu byt pronajme. No a jen třetina bytů se dává na běžný trh.

A tahle třetina to všechno platí.

Přesně tak. A já to považuji za časovanou bombu. Jsem přesvědčený, že dostupné bydlení klidně může narušit sociální dohodu. Ve Vídni funguje asi sto let, ale může se velmi snadno zbortit. My jsme se hodně inspirovali v Mnichově, který je nám blízký. Je to urbanisticky, architektonicky i historií taková placatá Praha. Politici jsou tam hodně aktivní a naučili jsme se od nich hodně z práce na přípravě rozvojových území ve spolupráci s investory. Samozřejmě jsou tam i rozdíly. Město má větší majetkovou držbu pozemků než my, a když připravují nějakou čtvrť, mají větší páky na investory. Jejich výsledky možná nejsou tak sexy, jako můžete vidět v architektonických časopisech, jako mají třeba Dánové. Ale výsledkem je velmi vysoká kvalita výstavby, která je navíc ufinancovatelná. Je to střízlivé. Myslím, že k tomu směřujeme taky.

Když se dnes člověk podívá do bedekrů na pasáže o architektuře, většinou se dočte jen o Tančícím domě. Změnit by to mohla Vltavská filharmonie. Už se ví, kolik bude stát?

Trochu mě mrzí, že se u filharmonie novináři ptají skoro výhradně na to, kolik bude stát. Mám rád české prostředí, ale občas je až moc praktické.

Ona ale přece musí být nějaká kontrola. Podobné projekty mají tendenci se prodražovat.

Ale ano, je to správná otázka. My jsme začínali na nějakých šesti miliardách. A opravdu si náklady strašně hlídáme. Ale zároveň víme, že si nemůžeme dovolit, aby se nám stalo něco, jako se stalo u filharmonie v Hamburku. Oni podcenili akustické rázy moře, respektive řeky, na které budova stojí. Museli to pak složitě řešit. Takže i my myslíme na to, že u Vltavské filharmonie bude železnice, a řešili jsme s pomocí Správy železnic technické řešení, které eliminuje hluk. Ale abych se vrátil k nákladům. Plánovaná výstavba včetně všech souvisejících úprav okolí a řešení dopravy bude podle aktuálního odhadu zhruba 16,5 miliardy korun. Samotná filharmonie vyjde na 11,6 miliardy.