Brzy nás bude 11 milionů a nastoupila třetí fáze stěhování k Praze. Vývoj cen bytů je jasný

Pražský nemovitostní trh startuje do třetí fáze svého porevolučního vývoje. Hlavním magnetem je přitom zaměstnání. A tento magnet bude přitahovat dál – s tím, jak bude česká ekonomika méně závislá na produkci fyzických věcí lidmi, ze které doposud profitovaly hlavně regiony. Jen forma „bydlení u práce“ se mění.

První fází byl porevoluční boom světa byznysu. Lidé chtěli do Prahy, protože tady se dělal byznys. Tady byly možnosti a příležitosti. Zároveň v Praze bylo zaměstnání u zahraničních společností. A těžký průmysl v krajích postupně mizel. Ceny bytů v metropoli rostly, ale docela se i stavělo, a jakmile vznikl hypoteční trh, trh nemovitostí se vyvíjel zdravě. 

První fáze ale nutně přerostla v druhou, kdy vysoké ceny začaly spoustu lidí vysídlovat do satelitů. V obcích kolem Prahy bylo jednodušší vyřídit stavební povolení, za cenu bytu si zájemci pořídili třeba i dům, a cesty z těchto vesnic za prací do Prahy ještě nebyly ucpané ostatními satelitníky. Postupně ale lidem začíná chybět kulturní a společenské zázemí v nocležních vesnicích. To prodlužuje každodenní pobyt v Praze a snižuje „rentabilitu“ času stráveného v satelitu. Kéž by tak existovalo něco, co bude poskytovat městskému člověku zázemí, bude blízké na dojezd do Prahy, ale nebude tak drahé jako Praha.

A přesně k tomu byla stvořena větší města ve Středočeském kraji. Mnohá z nich mají vlastní divadelní scénu (Kladno, Příbram, Mladá Boleslav), vlastní sportovní kluby a mnohé další „své“. Ve třetí fázi vývoje „jak bydlet u pražské práce“ tak roste poptávka po „přípražských okresních městech“.

To ale neznamená stagnaci pražského bytového trhu. Naopak. Po krátkém poklesu cen během energetické krize už jsou opět více než rok nabídkové ceny v Praze vyšší než před rokem, a meziroční růst dál sílí. Dle posledních dat Českého statistického úřadu rostou více než desetiprocentním tempem. Starší byty zdražují ještě o něco rychleji, ale toto zpoždění u nových bytů je běžné. Klesat během energetické krize začaly ceny starých bytů také dříve než u nových.

Může popularita Berounů, Kladen či Mělníků oslabit růst cen pražských nemovitostí? Těžko. Růst je tažen především nedostatečnou nabídkou než poptávkovými faktory. A nabídka se nezlepšuje. Je pořád těžké něco postavit, a drastický propad počtu dokončených bytů sledujeme každý měsíc už téměř rok.

Nedávné pohyby úrokových sazeb stvořily na nemovitostním trhu „dokonalou bouři“. Vysoké úrokové sazby v letech 2022 a 2023 způsobily pokles stavění (úrok je cena času a zdražuje zejména české stavění „na dlouhé lokte“), a zároveň pokles hypotečních sazeb od roku 2024 přilákal na trh ty, kteří odkládali nákup. Nabídka klesá, poptávka roste, výsledek je nabíledni.

Rostoucí nájmy jsou pak přímým odrazem rostoucích kupních cen bytů. I nezrealizovaná skutečná důchodová reforma znamená, že si potenciální prodávající svůj byt raději ponechají, pokud mohou. A počet obyvatel roste, hlavně migrací, jsme na prahu toho, kdy nás bude 11 milionů. Poprvé od druhé světové války.