Kanceláře se přestavují na byty, když to jde. Nemovitostní trh zažívá klíčové období

Pandemie je pryč, úrokové sazby klesají, energetická krize zažehnána. Jde o ideální podhoubí, aby se nemovitostní trh opět vydal cestou výrazného růstu. A jak zaznělo na konferenci TOP realitní fondy, lze očekávat růst cen nemovitostí nebo výše nájmů napříč trhy. Vydělají tak investoři do bytů, kanceláří, logistiky nebo obchodních center. K tomu všemu je dobrou zprávou, že poslední vývoj na realitním trhu, co se týče prodejů a nákupů, také ukázal, že nemovitostní fondy mají zpravidla svá portfolia dobře oceněna.

Pro mladou rodinu jistě špatnou, pro investora ideální zprávou odstartoval konferenci panel zaměřený na trh rezidenčního bydlení. Podle panelistů se v Česku situace ohledně dostupnosti vlastního bydlení nikam neposunula a další růst cen bytů je tak nevyhnutelný. Z dat dokonce vyplynulo, že třeba v Praze už je situace dnes obdobná té v době pandemie, kdy Češi hromadně vykupovali byty. Panelisté se shodli, že ceny dál porostou, pokud se nezmění stavební legislativa. Zazněl pak také třeba příklad Chorvatska, které dokázalo významně urychlit výstavbu díky zlepšení zákonných podmínek.

Trhem bydlení pak bude hýbat hned několik trendů. Podle panelistů roste poptávka po menších bytech a nájmech v těchto výměrách zejména kvůli nárůstu jednočlenných domácností. Další demografickou změnou s potenciálně velkým vlivem bude odumírání starších ročníků, tedy lidí nad 70 let, kteří vlastní zhruba 20 procent nemovitostí. Jak rychle, kdy přesně a v jakém množství se byty dostanou na trh, lze sice těžko odhadnout, jisté ale je, že na atraktivitě velkých měst a regionálních center se nic nezmění.

První ročník konference Top realitní fondy

Dalších 10
fotografií

Kromě zmíněné atomizace domácností bude dále probíhat proces urbanizace. Hudbou vzdálenější budoucnosti pak je nástup vysokorychlostních tratí, které by mohly zatraktivnit některá města jako Most nebo Jihlavu, ale třeba i Ostravu, neboť dojde k rychlejšímu napojení na další regionální centra a zejména pak na Prahu. Podle diskutujících už nyní v okolí plánovaných tras ceny pozemků rostou a některé fondy zde aktivně hledají příležitosti. Dojíždění do práce totiž jen tak neodpadne, jak se shodli odborníci dalšího panelu.

Trh s kancelářskými budovami prochází v posledních letech výzvami, a to především kvůli změnám na trhu práce a většímu nárůstu home officu. Nicméně diskutující poukazovali na to, že se trend obrátil a lidé se naopak začínají do kanceláří vracet. Firmy zkrátka prý pochopily, že fungovat majoritně na home officu není efektivní. Kancelářím se také v tuzemsku podařilo, třeba oproti Německu, vydržet poměrně solidně i růst úrokových sazeb, a to kvůli relativně nižšímu ohodnocení budov. Pomohl také fakt, že Česko má vysoký podíl domácího kapitálu, což dodává trhu stabilitu.

Letošní rok by tak měl být už pro kanceláře naopak příznivý, neboť na trh míří méně ploch a poptávka ze strany firem po nájmech roste. Pro retail parky je podle panelistů situace též příznivá. Hovořilo se tak například o vysokém podílu potravinářských nájemců. Fondy nepočítají s tím, že by je ohrozila expanze kurýrních služeb mimo velká města.

Aby lidé mohli bydlet, pracovat a nakupovat, potřebuje země silné logistické zázemí. A podle diskutujících ve třetím panelu je vidět, jak se česká ekonomika v této oblasti rozvíjí.

Průmyslové budovy a sklady jsou čím dál technologicky vyspělejší a automatizace hraje prim. Nicméně největší debata se v tomto panelu strhla ohledně Polska. Zatímco někteří poukazovali, že Polsko je zajímavé pro diverzifikaci portfolia, možnosti dosažení vyšších výnosů nebo dostupnosti kvalifikované síly, jiní poukazovali i na určité nevýhody. V Polsku je podstatně snazší stavět než v Česku, což ale také znamená potenciálně větší konkurenci. Přesto takřka všichni zástupci fondů napříč panely dávali Polsko jako příklad hodný následování.

Zajímavý pohled pak přinesl panel věnovaný developmentu, který nastínil, kterým směrem se v posledních letech vydali právě developeři. Ti vidí aktuálně největší potenciál v rezidenčních projektech. Kancelářské budovy má smysl nyní stavět jen v nejlepších lokalitách, nejčastěji v Praze. Často se také kanceláře, pokud je to možné, přestavují na byty. Zkrátka nedostatek bytů je pořád daleko větší než nedostatek kanceláří, a developeři si tak mohou sáhnout na vyšší zisky. V diskusi také padlo, že největší problém českých povolovacích procesů není nedostatečná digitalizace, ale těžkosti v územních plánech.

První ročník konference pořádaný Institutem strategických investic při FFÚ na VŠE v Praze a Hospodářskými novinami pak zakončil panel zaměřený na valuace a budoucnost. Mezi posluchači vzbudil soudě podle množství otázek největší zájem. Panelisté demonstrovali na odprodejích budov z jejich portfolií, že ohodnocení nemovitostí v účetních knihách se ukázalo jako správné. Zároveň padlo, že valuace nejsou zase až tak zásadní, jak se na ně občas pohlíží. Důležitá je také likvidita trhu, stabilita nájmů a primárně pak generované cash flow. Nakonec se všichni shodli, že při investování do nemovitostí je nutná diverzifikace.

S přispěním Davida Busty