Při investicích do nemovitostí sledujte i drobnosti. Mohou výrazně snížit výnos, říká zakladatel realitního fondu Marcel Balhar

Má smysl pořídit si byt na druhém konci republiky a pronajmout ho? Marcel Balhar, zakladatel firmy MBRE Investiční nemovitosti, tvrdí, že ano. Jeho firma se specializuje na nabídku výhodných bytů v Moravskoslezském kraji, letos svoje působení rozšíří i na Karlovarsko a Ústecký kraj.

Co se nyní děje na nemovitostním trhu v Moravskoslezském kraji?

Moravskoslezský kraj, především oblasti jako Karviná, Orlová nebo Bohumín, v posledních letech zažívají nejdynamičtější růst cen nemovitostí v celé republice. Je to způsobené restrukturalizací regionu, příchodem nových investorů, vznikem průmyslových zón a s tím spojeným růstem pracovních příležitostí. Skokové zvýšení cen není náhodné – je za ním konkrétní vývoj a změna charakteru celého kraje.

Navíc se tady plánují nové projekty, například spekuluje se o výstavbě gigafactory u Orlové. V případě, že k tomu dojde, poptávka po nájemním bydlení výrazně vzroste, což opět zvedne výnosy z investic. V kombinaci s dostupnějšími cenami než ve velkých městech napříč Českem je Moravskoslezský kraj pro investory stále velmi atraktivní.

Někdo by mohl říct, že je už příliš draho. Vyplatí se ještě nakupovat?

Často slýcháme dotazy investorů, jestli už jsme na cenovém stropu. Jestli není pozdě. Podle mě je ale na takovou obavu ještě brzy. Pokud bude Česko nadále následovat západní demokratický a kapitalistický vývoj, ceny nemovitostí porostou ještě dlouhá léta. Trh se samozřejmě pohybuje v cyklech – růsty střídají propady a naopak –, ale z dlouhodobého hlediska ceny rostou. Tento trend lze pozorovat už minimálně dvacet let. K tomu si vedeme interní statistiky, které průběžně vyhodnocujeme.

Je třeba chápat, že růst cen nemovitostí obvykle dohání růst nájmů, a platy zpravidla následují s ročním či delším zpožděním. Proto se poměry výnosnosti vyrovnávají, i když to na první pohled může vypadat, že nemovitosti zdražují příliš rychle.

Co by měl člověk zvážit, než si pořídí investiční nemovitost?

Klíčové je si ujasnit, jakou strategii chce investor sledovat. Například ani investice do nemovitosti v Praze není pro „drobného“ investora úplně špatně. I tam se dá najít smysluplná strategie. Jen to možná bude tak, že v Praze si „drobný“ investor bude moci dovolit jeden investiční byt, kdežto v Orlové koupí byty stejné velikosti čtyři. A na vybraném nájmu mu přinesou víc. Záleží také na tom, jaké má klient možnosti financování, jestli má hotovost, nebo si bude půjčovat. Pokud nemá peníze přímo na účtu, je důležité vše dobře promyslet dopředu, aby si člověk nezavřel dveře například k úvěrům.

Dalším zásadním rozhodnutím je, jestli kupujete nemovitost v místě svého bydliště, kde se o ni můžete starat sami, nebo někde jinde, kde hrají roli především čísla a výnosy. V takovém případě je potřeba mít buď zajištěnou správu, nebo počítat s dojížděním. A také dobře znát danou lokalitu – každé město má své lepší i horší části. V Česku neexistuje žádné takové, které by bylo celé výhodné – ať už mluvíme o Karviné, Ústí nebo Praze. Pokud lokalitu dobře neznáte, doporučuji se poradit s někým, kdo se tam dlouhodobě pohybuje.

Rentiér

Kam uložit koruny nebo eura nakrátko, když nevím, kdy je budu potřebovat třeba na koupi bytu

29. 5. 2025 ▪ 6 min. čtení

Jak konkrétně v MBRE vybíráte nemovitosti pro klienty?

Řídíme se třemi základními pilíři: lokalitou, předpokládaným výnosem a technickým stavem. Vyhýbáme se sociálně vyloučeným lokalitám. Výnos z pronájmu by měl být v prvním roce minimálně pět procent. V Praze to samozřejmě může být jiné číslo, ale v našem kraji se jedná o hranici, pod kterou nejdeme.

Při výpočtu výnosu zohledňujeme i náklady jako fond oprav, zálohy na energie, plánované rekonstrukce. Například když vidíme byt, který se zdá levný a papírově vychází na výnos osm nebo devět procent, ale je před kompletní rekonstrukcí, ve skutečnosti může být konečný výnos klidně jen tři procenta. Sledujeme i to, zda v domě nejsou plánované větší investice – například modernizace lodžií. Taková úprava může znamenat nárůst příspěvku do fondu oprav o dva a půl tisíce korun měsíčně, což výrazně ovlivní výnosovost.

Změnily se preference investorů v posledních letech?

Určitě. Před osmi lety chtěl každý výhradně byt v osobním vlastnictví. Bylo to také tím, že 90 procent našich investorů pochází z jiných krajů, často z Prahy nebo Brna, ale i ze Slovenska či jiných zemí EU. A tito lidé donedávna neměli o družstevním bydlení povědomí, protože ho ze svého kraje tolik neznali. Specifikem Moravskoslezského kraje je ale právě velké rozšíření modelu družstevního bydlení. Je to dáno historicky. Dá se říct, že už za minulého režimu, po konci druhé světové války se při výstavbě nových sídlišť zakládala velká družstva. Horníci díky tomuto získávali dostupné byty. V devadesátých letech, kdy se byty převáděly do osobního vlastnictví, na ně řada lidí neměla peníze, takže zůstala v družstvech.

Dnes se zájem rozděluje půl na půl mezi osobní vlastnictví a družstevní byty. Mnozí investoři si družstevní vlastnictví oblíbili až poté, co si ho vyzkoušeli. Zjistili, že i tato forma může být výhodná, například z daňového hlediska.

Nabízíte i mikroinvestice do bytů. Jak konkrétně fungují?

Vznikly jako odpověď na potřeby investorů, kteří nedokázali vyčerpat celý svůj investiční rozpočet a zbyly jim peníze na další investice. Založili jsme investiční družstvo. Koupíme byt a rozdělíme ho na podíly – například na deset dílů po 150 tisících korunách. Investor si jeden takový koupí a získává podíl na nájmu. Po deseti letech, kdy končí daňový test, se byt prodá. Pokud ho koupíme za dva miliony a za deset let prodáme třeba za pět, zisk se rozdělí mezi investory. Je to jednoduché a bezpečné – investice je krytá reálnou nemovitostí, což je pro mnoho lidí klíčové.

Tento produkt se ukázal jako ideální pro drobné investory – například ty, kteří nemají vlastní nemovitosti, ale chtějí si zajistit příjem na důchod. Je to alternativa k fondům nebo zlatu, ale s vyšší predikovatelností a minimálním rizikem.

Zakoupené byty máte ve své správě. Mění se nějak přístup nájemníků?

Rozhodně. Dnes mají mnohem větší povědomí o svých právech. Často je dokážou i zneužít – například vědí, že nesmí být déle než tři měsíce po splatnosti, tak to přesně hlídají, abychom jim nemohli zrušit nájemní smlouvu. Taky si mnohem víc vybírají. Dřív lidé byt vzali, teď jich obejdou deset, než se rozhodnou. Skončily praktiky realitních makléřů, kteří v minulosti tlačili na pronájmy větami: „Rozhodněte se dnes, máme dalších sedm zájemců.“ Mnohem více si vybírají také samotní majitelé bytů, koho nechají u sebe bydlet.

Jak vybíráte vhodné nájemníky?

Dá se ověřit zaměstnání, exekuce nebo insolvence, někdy získáme i referenci od předchozího pronajímatele. Ale není to snadné. Někteří nájemníci působí při prohlídce jako vzorní lidé a druhý den se ukáže úplně jiná realita. Na prohlídku přijede zájemce v obleku s luxusním autem, všechno vypadá zalité sluncem. Když potom do bytu přijdete druhý den, otevře vám nájemník v roztrhaných teplákách a v ruce má lahev tuzemského rumu. Díváme se i na jejich chování na sociálních sítích. Nikdy ale nemáte stoprocentní jistotu. Insolvence nám ale nevadí, exekuce ano. Naopak, když nájemník přistoupí na vyšší kauci, může to být znakem jeho serióznosti.

Svět nemovitostí

Stáhněte si přílohu v PDF

Jak dlouho nyní vaši klienti čekají na byt?

Na každou nemovitost máme pořadník. Klienti čekají i sedm měsíců. Vybíráme podle data uzavření smlouvy, ne podle sympatií nebo výše hotovosti. Před lety jsme poslali jednu nabídku a měli prodáno. Dnes pošleme e‑mail a vrátí se 70 až 80 odpovědí, že by to lidé chtěli koupit. Nově se k nám týdně přidává až pět nových investorů.

Jaký je recept na úspěch v investičních nemovitostech?

Transparentnost. Klient ví, co dostane. Mnoho investorů s námi ani nemá smlouvu, ale volají si pro radu. Neúčtujeme za každý telefon. Zajímá nás, co řeší, jak přemýšlí. I to nás posouvá dál. Investování je práce s lidmi. A my tu chceme být pro lidi. Každý náš e‑mail končí větou: Jsme tu pro vás. A platí to.

Co plánujete dál?

Letos plánujeme vstup na trh v Ústeckém a Karlovarském kraji, příští rok chceme více rozvíjet investice na Slovensku. Rozhodně to ale není proto, že by se v Moravskoslezském kraji nedalo investovat. Naopak – zájem stále roste a nabídka se zmenšuje. Proto hledáme nové příležitosti i jinde. V našem přístupu ale zůstáváme konzervativní. Kvalita má pro nás přednost před kvantitou.

Text vznikl ve spolupráci se společností MBRE Investiční nemovitosti.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Svět nemovitostí.