Rozsáhlá novela zákona o dani z přidané hodnoty (DPH) zveřejněná v prosinci loňského roku přinesla mnoho změn. Většina z nich začala platit od letošního 1. ledna. Novinky související s nemovitými věcmi byly schváleny s posunutou účinností od 1. července letošního roku. A to zřejmě proto, aby se na ně veřejnost, zejména podnikatelé v oblasti developmentu, stihli dostatečně připravit. Jaké nejpodstatnější změny se vás mohou dotknout?

Nejvýznamnější změnou je v první řadě nový koncept zdanění novostaveb. Od 1. července bude DPH podléhat pouze první dodání novostavby uskutečněné během dvou let primárně od kolaudace. Další případné předprodeje, i pokud k nim dojde během dvouleté lhůty, již budou osvobozené od DPH. Při současné úpravě je přitom nutné zdanit veškeré dodávky, ke kterým dojde během podstatně delší pětileté lhůty.

Pokud by k prvnímu dodání novostavby došlo až po uplynutí dvou let, například v případě, že se majitel rozhodne nemovitost po dokončení pronajímat, bude takové dodání také osvobozené.

Možnost takzvaného dobrovolného zdanění ale i nadále zůstává platná. Záleží ovšem na plátci, zda nemovitost DPH zatíží. Často se tak děje z důvodu zachování souvisejícího nároku na odpočet. Je‑li kupujícím plátce, nebo nově i osoba registrovaná k dani v jiném členském státě EU, musí k tomuto dobrovolnému zdanění udělit souhlas. Zároveň i pronájem prostor sloužící k ekonomické činnosti nájemce bude nově možné dobrovolně zatížit DPH i pro osobu registrovanou k dani v EU, a to i bez jejího souhlasu.

Nová úprava zákona mění také definici takzvané podstatné změny dokončené stavby, která může znovu spustit povinnost zdanit dodání starší nemovitosti. Za podstatnou změnu se nově považuje situace, kdy stavební práce vedou ke změně využití nebo podmínek obývání daného objektu – typicky se jedná o rekonstrukce, nástavby, přístavby nebo rozsáhlé opravy. Zároveň však musí náklady na tyto úpravy, vynaložené osobou, která bude nemovitost následně prodávat, přesáhnout 30 procent základu daně z úplaty za toto dodání.

Pokud jsou obě podmínky splněny, první následující dodání takto změněné nemovitosti podléhá DPH. Povinnost zdanit dodání se přitom vztahuje i na případy, kdy samotná podstatná změna ještě není dokončena. Daňová povinnost však končí po uplynutí dvou let od dokončení změny, zpravidla tedy od kolaudace.

Zda bude prodej zatížen DPH, nebo od ní bude osvobozen, tak nově může ovlivnit i samotná výše prodejní ceny po provedení změn.

Aktualizovaná byla i definice stavebního pozemku, jehož dodání v rámci ekonomické činnosti plátce vždy podléhá 21 procentní sazbě DPH. Nově zákon výslovně uvádí konkrétní správní úkony, které z pozemku činí stavební pozemek pro účely DPH.

Stavebním pozemkem se tak rozumí pozemek, na němž lze – na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezením zastavěného území nebo rozhodnutím stavebního úřadu – umístit stavbu pevně spojenou se zemí.

Svět nemovitostí

Stáhněte si přílohu v PDF

Nadále platí, že také přípravné stavební práce, jako je odlesnění, úprava terénu, přivedení sítí nebo zpevnění přístupových cest, mohou z pozemku učinit stavební pozemek, pokud jejich účelem je budoucí výstavba.

Výjimku představují případy, kdy je z objektivních okolností zřejmé, že pozemek, byť formálně zastavitelný, nelze zastavět stavbou pevně spojenou se zemí, nebo je takové zastavění krajně nepravděpodobné.

Pro určení stavby bytového a rodinného domu bude nově rozhodující aktuální nebo u rozestavěných staveb budoucí zápis způsobu využití v Registru územní identifikace adres a nemovitostí (RÚIAN) a ruší se tak odkaz na stavební zákon.

V neposlední řadě je důležité připomenout změnu týkající se odvodu DPH při dodání nemovitosti vlastnímu zaměstnanci plátce, která je účinná již od začátku tohoto roku. Zaměstnanec se nově považuje za takzvanou spojenou osobu z pohledu DPH při dodání nemovité věci. Proto je třeba nově odvést DPH z takzvané ceny obvyklé, pokud by úplata za danou nemovitost byla nižší než její tržní cena.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Svět nemovitostí.

Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články. Nyní první 2 měsíce jen za 40 Kč.

  • Veškerý obsah HN.cz
  • Možnost kdykoliv zrušit
  • Odemykejte obsah pro přátele
  • Ukládejte si články na později
  • Všechny články v audioverzi + playlist
za 40 Kč nebo za 80 Kč
Navíc mobilní aplikace
a web bez reklam