Zvýšená poptávka po malých bytech šponuje jejich ceny dále vzhůru. Cílem investorů byly vždy, v poslední době se ale k této skupině stále častěji připojují mladí lidé, kteří si na větší byt ještě nestihli našetřit.
Ze všech velikostních kategorií se byty o výměře 16–30 metrů čtverečních prodávají nejrychleji a zároveň jsou v přepočtu na metr nejdražší. Ukazují to data portálu Sreality.cz. V letošním druhém čtvrtletí se jejich průměrná cena napříč celou Českou republikou pohybovala kolem 133 tisíc korun za metr čtvereční, meziročně o 18 procent více. V Praze to bylo ve stejném období přibližně 192 tisíc korun za metr čtvereční.
„Nemovitosti v hlavním městě jsou velmi drahé, proto řada zájemců o koupi bytu zvažuje ty nejúspornější varianty, často na nejnižší hranici velikosti bytových jednotek,“ říká Hana Kontriš, manažerka oborových služeb Seznam.cz.
„Zájemci o koupi bydlení hledají, kde ušetřit. Důkazem toho je rychlejší tempo zdražování panelových bytů, které dotahují ty cihlové, ale i aktuální zájem o velmi malé bytové jednotky,“ dodala Kontriš.
Raději malý než žádný
Průměrné prodejní ceny nových pražských bytů se od roku 2018 zvýšily přibližně o 80 procent a nejvyšší cenovky mají v přepočtu na metr čtvereční jednopokojové byty – v průměru více než 180 tisíc korun. Developeři se snaží snížit celkovou cenu alespoň tím, že osekávají výměry bytů. Průměrná velikost nabídek v pražských novostavbách je 64,05 metru čtverečního, o 10 metrů méně než před sedmi lety. Ve své analýze za druhé čtvrtletí letošního roku to uvedli developeři společností Trigema, Skanska Residential a Central Group, kteří data o pražských novostavbách dlouhodobě sledují.
Ke zmenšování 1+kk a 2+kk přistoupila i společnost Skanska Residential. Zatímco v roce 2018 nabízela bydlení s podlahovou plochou 33,6–75,3 metru čtverečního, letos je to 29,5–63,1 metru čtverečního. Menší byty si kupují investoři a mladí lidé, ale jsou žádanější i proto, že ve společnosti přibývá jedno‑ a dvoučlenných domácností. Na prodejích společnosti Skanska se podíl malých bytů za posledních sedm let zvýšil z 52 procent na 61 procent.
Průměrná nabídková cena nového bytu v Praze překročila ve druhém čtvrtletí letošního roku vůbec poprvé hranici 170 tisíc korun za metr čtvereční. Prodeje bytů sice v posledních měsících ochlazují, ale za celý rok 2025 by se jich podle odhadů developerů mohlo v metropoli prodat přes osm tisíc – historicky nejvíce za kalendářní rok.
Metr čtvereční skoro za 200 tisíc korun
Podobná situace panuje v Brně – mírně roste nabídka i ceny, prodeje ale zpomalují. Průměrná nabídková cena nových bytů v tomto městě přesáhla rekordních 140 tisíc korun za metr čtvereční, kdežto prodejní cena byla na úrovni 131 800 korun za metr čtvereční. Z toho je patrné, že lidé skupují nejlevnější nemovitosti. Ukazují to data za letošní druhý kvartál od společnosti Trikaya, jež údaje o rezidenčním trhu v Brně vyhodnocuje.
Byty o dispozicích 1+kk a 2+kk tvoří v Brně více než 70 procent všech novostaveb v nabídce i v uskutečněných prodejích. V Praze tyto byty stojí za 72 procenty prodejů, před sedmi lety byl tento podíl 60 procent. Větší byty sice nabízejí nižší cenu za metr čtvereční, jejich celková pořizovací hodnota ale často přesahuje finanční možnosti mnoha zejména mladých lidí.
„Vysoké ceny nemovitostí nutí zájemce přizpůsobit své nároky reálným možnostem,“ komentoval Dalibor Lamka, výkonný ředitel a předseda představenstva společnosti Trikaya. „Díky menší výměře jsou jedno‑ a dvoupokojové byty v absolutních číslech nejdostupnější a dlouhodobě tvoří největší část nabídky i poptávky na trhu.“
Z metráže ukrajují i profi provozovatelé nájemních bytů
Ke zmenšování bytů přistupují i provozovatelé moderních komplexů s nájemním bydlením. „Mnoho našich klientů nyní připravuje nájemní bytové domy pouze s mikrobyty ve velikostech 18–25 metrů čtverečních, často v centrálních nebo dobře dostupných lokalitách měst,“ sdělila Zuzana Chudoba, ředitelka společnosti BTR Consulting. Ta zajišťuje poradenství firemním provozovatelům nájemního bydlení. Domy svým obyvatelům nabízejí kromě zařízených bytů i další služby, jako jsou úklid, posilovna a společné prostory. Patří mezi ně pražský projekt Omega Letňany s 55 plně vybavenými mikrobyty, který má být dokončen koncem příštího roku.
Podle BTR Consulting dochází ke zmenšování průměrné výměry nájemních bytů ve všech kategoriích. Byty 1+kk uvedené do provozu v loňském roce byly oproti roku 2023 menší o čtyři metry, 2+kk měly 47 metrů čtverečních (o sedm metrů méně) a 3+kk 70 metrů čtverečních (o osm metrů méně).
„Stejně jako v zahraničí trend mikrobytů bude i u nás sílit kvůli zvyšujícím se prodejním cenám bytů a jejich nedostupnosti pro mladé lidi a studenty, kteří tvoří hlavní cílovou skupinu,“ míní Chudoba.
Nejmenší byty se z její zkušenosti obsazují rychleji než ty větší z toho důvodu, že jejich pronájem vyjde celkově na nejméně peněz. Na druhou stranu nabídka větších bytů pro rodiny s dětmi pokulhává. Navíc tento typ nájemníků individuální majitelé a pronajímatelé ve svých bytech někdy protiprávně nechtějí.
Chudoba proto vyzdvihuje nájemní projekt Dolce Vita o devíti řadových domech s dispozicí 5+kk a vlastní zahradou v klidné části Mladé Boleslavi. Navíc očekávaný výnos z pronájmu rodinných domů v projektu Dolce Vita přesahuje 4,5 procenta ročně, kdežto výnosy z klasických nájemních bytů v Praze se pohybují mezi 2 a 3 procenty.
Na trhu je však omezený i výběr větších bytů pro rodiny ke koupi. Podle společnosti Home Portal odpovídá svou velikostí pro potřeby vícečlenných domácností pouze 12,6 procenta novostaveb v Praze. A jestliže například 3+kk mívaly dříve 85–90 metrů čtverečních, dnes často nedosahují ani 80 metrů čtverečních a některé začínají i na 66 metrech.
Jako v hotelu
Developeři se tedy orientují na malometrážní byty, z nichž některé se svou velikostí hodí v zásadě jen k přespání.
„Na trhu sledujeme i trend zmenšování bytů na úroveň, která už neodpovídá ani potřebám bydlení jednotlivce,“ podotýká Jan Pohorský, mluvčí Skanska Residential. „Plocha jednotky určené k vlastnímu bydlení by podle našeho názoru neměla být menší než 25 metrů čtverečních.“
Takzvanou miniaturizaci odmítá i největší pražský developer Central Group. Podle něj tyto „ubytovací místnosti“ nesplňují normové požadavky pro byty a nelze v nich dlouhodobě žít.
Údaje poradenské společnosti Deloitte ukazují, že takové bydlení vzniká vesměs v rekonstruovaných starších budovách a především v Praze. S developmentem minibytů má zkušenosti společnost PSN, jež už v roce 2019 předávala první ubytovací jednotky v projektu Vbloku v pražských Jinonicích.
Objekt dříve sloužil jako domov pro seniory a původně byl kolaudován jako hotel. Některé z jeho přibližně 300 jednotek v komplexu mají pouhých 16 metrů čtverečních. Mezi další projekty malometrážních bytů od PSN patří Depo Grébovka nebo Skyline Chodov s celkem 227 jednotkami o velikosti 22–49 metrů čtverečních.
Nejmenší byty do 25 metrů čtverečních se ale zatím masivně nestaví. V novostavbách v Praze jich za posledních sedm let každoročně přibyly ani ne tři tucty. Výjimkou je letošní rok, kdy jich je podle Deloitte v nabídce nadstandardní počet – přes 60. Minibyty častěji vznikají ve starších domech, které prošly rekonstrukcí. Za posledních sedm let jich šlo do prodeje v průměru přibližně dvě stovky ročně.
Zmenšování výměry plošně zasáhlo všechny kategorie bytů, včetně těch největších. Trend se nedotkl pouze luxusního bydlení. Potvrzuje to Jana Mastíková, hlavní architektka architektonického a projekčního studia Loxia, jež navrhuje stovky bytů ročně.
Například dvoupokojové byty měly dříve kolem 60 metrů čtverečních, dnes mají standardně o deset metrů méně, nebo dokonce jen 45 metrů čtverečních. Třípokojové byty se podle Mastíkové dnes běžně navrhují na 65 metrů čtverečních, což byla dříve velikost lepšího 2+kk. „I tak má ale další místnost – ať už pro děti, nebo jako pracovní zázemí – pro mnoho lidí velkou hodnotu,“ říká Mastíková.
Garsoniéry se ovšem tak radikálního zmenšování nedočkaly. Jestliže dříve měly kolem 35 metrů čtverečních, dnes je běžná velikost spíše okolo 30 metrů. „Efektivní garsonka se dá navrhnout na zhruba 28 metrech čtverečních. Pokud se nebavíme o řešeních na úrovni hotelového pokoje, pak z hlediska ergonomie a možnosti vybavení nábytkem se pod hranici 26 metrů čtverečních obvykle nedostaneme,“ popisuje Mastíková.
Stáhněte si přílohu v PDF
„Efektivní dispoziční řešení na menší ploše znamená výrazné zlevnění celého bytu,“ konstatuje Mastíková. Pokud by se metr čtvereční bytu prodával za 150 tisíc korun, každých deset metrů čtverečních představuje úsporu zhruba 1,5 milionu korun.
„Majitelé malých bytů dnes pečlivě zvažují každý metr čtvereční – každý má totiž svou cenu,“ doplňuje Milan Vrátný, obchodní ředitel interiérového studia Mooden.
„Typový nábytek často nevyužije prostor efektivně – stačí mezera 50 centimetrů v rohu u stěny a přicházíte tak třeba o půl kubíku úložného místa, což v kontextu dispozic 1+kk nebo 2+kk může znamenat zásadní rozdíl,“ dodal Vrátný.
Promyšlený návrh a kvalitní provedení nábytku na míru dokáže ušetřit nejen místo, ale i peníze. Třeba sklopná postel ve stěně uvolní až tři metry čtvereční, které přes den využije na míru navržená pohovka. V bytě s cenou kolem 170 tisíc za metr čtvereční může taková úspora představovat i půl milionu korun.
Podobně podle Vrátného fungují zvýšené dětské postele s pracovním koutem pod nimi nebo skrytá jídelní zóna – například stůl zasunutý pod kuchyňskou linku včetně sedáků.
Článek byl publikován ve speciální příloze HN Stavba.
Metr čtvereční skoro za 200 tisíc korun
Přidejte si Hospodářské noviny
mezi své oblíbené tituly
na Google zprávách.
Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články. Nyní první 2 měsíce jen za 40 Kč.
- Veškerý obsah HN.cz
- Možnost kdykoliv zrušit
- Odemykejte obsah pro přátele
- Ukládejte si články na později
- Všechny články v audioverzi + playlist
