Refinancování hypotéky? Neberte hned první sazbu, kterou banka nabídne

Když chce člověk koupit investiční byt na hypotéku, má ho koupit teď, nebo počkat na lepší úrokové sazby?

Jako první by si měl odpovědět na otázky: Dává mi to ekonomický smysl? Budu mít kvalitního nájemníka? Jak vysoký nájem budu chtít? A jsem schopen hypotéku pokrýt, i když budu třeba čtyři měsíce bez nájemníka? Dokážu si ještě vedle splácení hypotéky tvořit rezervní fond, spořit si? Pokud si na něco z toho odpovím, že ne, jsou tu i alternativy jako nemovitostní fondy, které sice nenesou nájem, ale mají také své výnosy. Tady bych ovšem doporučoval kvalitní fond od dlouhodobých nemovitostních správců.

Zeptám se více napřímo: Budou úrokové sazby hypoték v nejbližší době stoupat, nebo klesat?

V posledních dvou letech klesají, z vrcholu 6,29 procenta pro pětiletou fixaci klesly na současných 4,09 až 5,09 procenta. Klesají ale postupně, pomalu a umírněně, bez ohledu na to, co dělá Česká národní banka (ČNB). Je to přesně opačná situace, než když ČNB dvoutýdenní repo sazbu zvyšovala. Tehdy sazby u hypo úvěrů letěly nahoru. I když ČNB nyní pravidelně sazby snižuje, pokles je postupný. Jsem přesvědčen o tom, že pokud se nic zásadního nezmění, tento postupný a pomalý pokles může ještě pokračovat, otázka je spíše, jak dlouho.

Co by způsobilo razantnější snižování úrokových sazeb?

Razantní snížení inflace a inflačních očekávání, kvůli tomu pokles výnosu státních dluhopisů a snižování úrokové sazby ČNB.

Dalším, mnohem pravděpodobnějším impulzem, by bylo zvýšení konkurence na trhu. Například některá z etablovaných bank by si chtěla vzít majoritu na trhu. Někdo z velkých hráčů se může zkusit lidově řečeno utrhnout a nabídne výrazně nižší úrokové sazby. Nebo by přišel úplně nový hráč, nová banka, která na to bude mít prostředky, bude si chtít vzít velký podíl na trhu a zaútočí na klienty pomocí ceny. Nabídne třeba sazbu 3,5 procenta, takzvaně podstřelí trh.

Jenže pozor, v Česku se měsíčně uzavírá zhruba šest až sedm tisíc hypotečních úvěrů. Není v silách jediné banky takový nápor klientů a nových smluv zvládnout. Takže výsledkem by byli nespokojení klienti, pobočky, partneři… To je reputačně tak strašné, že se to žádné bance nevyplatí.

Červencový trh s hypotékami rostl, a to i oproti očekávání. Čím si to vysvětlujete?

Obecně poslední dva roky objem hypoték roste, ale letošní červenec a srpen byly opravdu velmi zdařilé. Oproti stejnému období loni se uzavřelo o 2244 hypoték více. Ještě markantnější je to ve srovnání s rokem 2023, kdy bylo přes letní měsíce uzavřeno 8516 úvěrů a letos je to 17 259 úvěrů. Vidíme to i na našich číslech počtu námi zprostředkovaných hypoték, že letošní letní měsíce byly obchodně velmi úspěšné. A jediné, čemu to mohu přičíst, je vliv počasí. Bylo chladněji a chybělo delší období extrémně horkých letních dnů, lidé i klienti normálně fungovali a měli zájem řešit své dlouhodobé cíle. Máme na číslech vysledováno, že v letech, kdy je v létě extrémní teplo, čísla klesají, jsou vidět zjevné propady, klient prostě nechce chodit na pobočku.

Loňské prázdniny také velmi ovlivnila novela zákona o spotřebitelském úvěru, kdy se část zájemců o úvěr snažila úvěr získat dle podmínek před datem 1. září 2024.

Velký strašák majitelů hypoték je refinancování. Mnozí z nich mají ještě levné fixace z éry, kdy se sazby pohybovaly kolem 2,5 procenta, dnes jsou dvojnásobné. Jak postupovat, aby refinancování bolelo co nejméně?

Zejména radím starat se o své finance a aktivně se zajímat o budoucí splátku hypotéky. Dlužník má právo mimořádně splatit hypotéku zdarma v době fixace nebo přejít k jinému poskytovateli úvěru. Nikdo vám to nemůže zakázat, banka vás na konci fixace musí pustit.

Jsou tam i další možnosti mimořádného splacení zdarma a to je prodejem nemovitosti, jíž se ručí, nebo z důvodu úmrtí či těžké životní situace v rodině. V ostatních případech banka může naúčtovat poplatek stanovený zákonem, teď po novele zákona o spotřebitelském úvěru je pokuta za mimořádnou splátku jedno procento z dlužné částky. Ovšem v rámci refinancování dostává klient vždy dopisem nabídku na novou úrokovou sazbu, a pokud se mu nabídka nelíbí, může zdarma odejít k jinému poskytovateli.

Do jaké míry se dá s bankou o nové sazbě vyjednávat a kdy se s tím má začít?

Je dobré se rok nebo minimálně půl roku před koncem fixace začít zajímat o to, co se děje na trhu, jaké jsou aktuální podmínky a co mě jako dlužníka vlastně čeká. Abych nebyl překvapen, když mi banka z hypotéky za 2,09 procenta pošle splátku hypotéky se sazbou třeba 5,09 procenta. I přestože nový klient u stejné banky dostane sazbu 4,29 nebo 4,39 procenta. Vyplatí se zjistit si, jaké by byly podmínky přechodu někam jinam – alespoň to zkusit. Apeluji na čtenáře a klienty banky, aby to řešili dopředu. Když začnou s bankou vyjednávat o nové sazbě rok, půl roku nebo tři měsíce dopředu, budou ve výrazně jiném postavení, než když to začnou řešit týden před koncem fixace.

Banka ale může říct, že ještě neví, jaká bude úroková sazba za půl roku, tedy v době konce fixace.

Ne, buďte úplně v klidu. Klíčové je řešit situaci dostatečně včas. Nejsme v takové ekonomické situaci, aby se úrokové sazby dramaticky měnily. Je totiž celkem rozdíl, jestli dostanete sazbu výše o jednu až dvě desetiny, nebo o čtyři až pět desetin. Dejme tomu, že na trhu bude úroková sazba 4,39 procenta a vy si vezmete šestimilionovou hypotéku na 25 let. Banka vám ale v první nabídce může nabídnout sazbu 5,09 procenta. V tomhle případě rozdíl činí 2400 korun na měsíční splátce a to už je rozhodně důvod k vyjednávání.

Jak má člověk situaci na trhu sledovat? Oslovit banky a chtít nabídky, vysledovat si to sám na webu, či oslovit konzultanta?

Všechny tři možnosti jsou správně a ideální je jejich kombinace. Kvalitní finanční konzultant je schopen srovnání nabídek bank napříč trhem připravit a popsat, jaká panuje situace na trhu. Záleží jen na vás, kolik času a energie tomu chcete věnovat. Vždy doporučuji situaci konzultovat s odborníkem. Je to stejné, jako když vás bolí zuby. Také nehledáte informace na internetu, ale jdete za specialistou. Při správě financí bychom se měli chovat stejně.

Mohu refinancovat u zahraniční banky, pokud třeba bude nabízet výhodnější úročení?

Čistě teoreticky ano, ale prakticky je to velmi obtížné. Zahraniční banky se totiž ke klientům z Česka chovají úplně stejně jako české banky k zahraničním klientům. V drtivé většině případů nemovitost, kterou dáváte do zajištění, musí být na území státu, v němž si berete hypotéku. Hypoteční úvěr je takzvaně úvěr zajištěný nemovitostí. Banka potřebuje mít místní znalost, jak to funguje na daném trhu, jaké jsou ceny a odhady. Problém je také diskont do domácí měny, tedy váš příjem nebude v zahraničí akceptován ve sto procentech, v hodnocení bonity byste tedy na tom byli hůře. Ale ten hlavní problém je umístění nemovitosti na území Česka.

Co byste poradil rodičům, kteří chtějí své děti zajistit a bojí se, aby v osmnácti letech všechny prostředky neprohýřily?

Cokoliv budete pořizovat, ať už jde o koupi bytu nebo například zřízení účtu, na nějž budete dětem odkládat finance, vždy to mějte psané na své jméno, tedy na jméno rodičů, nikoli dětí. Pokud jim totiž v osmnácti nebo ve dvaceti letech spadne do klína několik set tisíc korun nebo i milion, je to velké riziko. V dnešním světě je mnoho různých lákadel – dovolená, auta, party a tak dále. Málokdo ve dvaceti letech řeší své zabezpečení na příštích čtyřicet let. Ve třiceti, třeba se stálým partnerem, se již díváte na život jinak. A najednou potomek zjistí, že i na obyčejný byt 1+kk potřebuje šest milionů a z toho přes milion vlastních prostředků. Proto je lepší nechat si jako rodič zajištění psané na své jméno a potomkovi jej svěřit, až já jako rodič rozhodnu.

Článek vyšel ve spolupráci s Broker Consulting.