Válka v Íránu může ochladit český nemovitostní trh

Zatímco válka na Blízkém východě dopadla tvrdě na ceny bytů v Dubaji, českých nemovitostí se tato záležitost samozřejmě přímo nijak netýká. Na druhu stranu je však dobré mít na zřeteli, že český trh bytů je dle různých makroekonomických měřítek výrazně nadhodnocen a že případná korekce cen možná jen čeká na vhodný spouštěč. Zatím bylo toto čekání spíše čekáním na Godota, ovšem prudký růst ceny peněz pozorovaný od vypuknutí války by mohl být oním jazýčkem na vahách.

Kvůli zdražení ropy a růstu inflačních očekávání tak například pětiletý úrokový swap přidal od konce února 0,7 až 0,8 procentního bodu a ve stejném duchu stouply i výnosy vládních dluhopisů. Od úrokových swapů se odvíjí sazby hypoték. Pokud problém na Blízkém východě nebude mít jen krátkého trvání (čemuž vše nasvědčuje) a pokud by marže bank měly zůstat zachovány na úrovni konce února, pak by průměrná nabídková sazba hypoték (Hypoindex) mohla vyskočit z dosavadních 4,9 na 5,6 procenta, tedy na úroveň z jara 2024. I když tato sazba byla tehdy již dost nízká na to, aby přilákala na trh část odložené poptávky po bytech, dvouciferné růsty cen bytů v posledních dvou letech se opíraly o pokračující pokles sazeb. Jak zareaguje trh na případný návrat sazeb o dva roky zpět?

Staví se málo tam, kde je to potřeba. Vysoká poptávka žene ceny bytů vzhůru. Jaký bude další vývoj?

2. 3. 2026 ▪ 5 min. čtení

Kvůli vysokým úrokovým sazbám a nízké výnosnosti nájemného (3,6 procenta v březnu) jsou byty již řadu let při pohledu ex ante relativně nevýhodnou příležitostí (bez ohledu na investiční terno realizované ex post) a dosavadní vysoká poptávka je tak živena z velké části spekulacemi na pokračující cenový boom. Nelze proto vyloučit, že růst sazeb v kombinaci s růstem ekonomické nejistoty a možným nahlodáním víry v bezbřehý růst cen vyvolá na trhu dlouho očekávanou korekci.

Drobným dílkem mohou přispět i nová omezení ČNB na investiční hypotéky. Nicméně vzhledem k omezenosti nabídky a touze Čechů bydlet „za každou cenu“ ve vlastním by se toto „vystřízlivění“ týkalo jen části investorů a výsledná korekce by tak měla podobu spíše poklesu cen reálných než nominálních.