Trh se začíná nasycovat. Hledat dobré retail parky je těžší, klíčem je lokalita, říká Oplíštil z Realia Group

Retail parky jsou na českém realitním trhu poměrně výjimkou, neboť na rozdíl třeba od kanceláří je jejich výstavba silná. „Z komunikace s developery víme, že v následujících čtyřech až pěti letech mají v plánu postavit desítky retail parků,“ říká Tomáš Oplíštil, člen investičního výboru fondu Realia, s tím, že se blíží nasycení trhu. O to důležitější je podle něj vybírat kvalitní nemovitosti.

Četl jsem jeden váš loňský komentář, kde jste psal, že nás čeká velký rozvoj retailových parků. Jak se nyní staví a neblíží se už trh bodu nasycení?

Z komunikace s developery víme, že v následujících čtyřech až pěti letech mají v plánu postavit desítky retail parků. Také ale vidíme, že se trh nasycuje a je čím dál těžší hledat dobré projekty, které půjde bez problému obsadit. Nájemci sice expandují, ale už také optimalizují, aby nedocházelo ke kanibalizaci jejich vlastních prodejních sítí. Takže ano, nasycení trhu se blíží.

A projevuje se to už nějak významně na cenách nebo yieldech?

Řekl bych, že budoucí zaplnění trhu se zatím nijak neprojevuje. Nicméně pozorujeme jiný jev, a to, že teď dostáváme daleko víc nabídek na koupi retail parků než v loňském roce.

Nerozprodává někdo na trhu portfolio?

Nejsou to přeprodeje, drtivá většina nabídek k nám jde od developerů. Určitě to ale potvrzuje tezi, že se aktuálně staví hodně. 

Popište mi, jak celý proces vzniku retail parku funguje.  

Na začátku je většinou prvotním impulzem developer, který má vhodný pozemek a zjišťuje, jestli by byl zájem mezi nájemníky. Pokud ano, může se pustit do stavby. Někdy je cesta ale i opačná, kdy nájemník, typicky velký potravinářský řetězec, osloví developera. 

A jak do toho vstupujete vy jako fond?

Nejčastěji se k nám dostane už hotový park, kdy ho od developera nebo od vlastníka investora koupíme. Jde o projekty, které už můžou i několik let běžet. Druhá preferovanější cesta je ta, kdy nás kontaktuje developer, že má projekt, už se domluvil s nějakým potravinářem a očekává určitý mix dalších nájemců, a zeptá se nás, zda do toho půjdeme. 

TOP realitní fondy

Retail parky by od nás chtěli koupit i soukromí investoři. Je to stabilní a vynáší víc než činžáky

27. 4. 2026 ▪ 14 min. čtení

Proč se vám tahle cesta líbí víc?

Výhodou je, že máme už předem podepsanou smlouvu a můžeme si hlídat vývoj projektu. Samozřejmě kontrolujeme, jací jsou nájemci a jak jsou nastaveny smlouvy. Dopředu společně s developerem řešíme banku, která ví, že na konci bude vlastníkem Realia. Na samotné stavbě pak máme svůj stavební dozor, aby hlídal kvalitu.

Pokud máte na takový projekt developerovi kývnout, kdo je pro představu dobrý nájemník?

Jsou to řetězce, které už mají stovky prodejen v rámci České republiky a Evropy. Máme v portfoliu rádi silné potravinářské řetězce v kombinaci s další nabídkou základních nákupů a služeb. Na supermarket nebo hypermarket typicky navazují drogerie, lékárny, potřeby pro zvířata a pak levné oblečení, boty, sport a domácí potřeby.

Jak retail park funguje byznysově a jak se chová v rámci ekonomického cyklu?

Podle mě velmi dobře, protože máte dva typy zákazníků. Jedni jsou cenově citliví a jsou cílovou skupinou diskontního zboží, druzí zase nechtějí zbytečně vyhazovat peníze. Často vidím před diskontem zaparkovaná hezká auta a maminky tam nakupují dětem oblečení, protože je stojí pár korun. Nemá smysl kupovat drahé, když z něj stejně za chvíli vyroste. A to předurčuje i odolnost při horší ekonomické situaci, protože prodáváte dostupné a základní zboží. Když jsme otevřeli fond v lednu 2020, tak vzápětí přišel covid, pak energetická krize, inflace, růst úrokových sazeb a vším jsme prošli bez potíží. Potraviny, léky, drogerii budou lidé kupovat pořád.

Čekal bych, že bude také záležet na lokalitě. Proč nejste třeba v Praze nebo Brně?

Tam je jiný typ zákazníka, jiné chování, velká konkurence, perfektní rozvozové služby, nákupní centra. Podle mě je retail park vhodný primárně do regionů. 

Jaké jsou rozdíly mezi obchodním centrem a retail parkem?

Jsou to velmi odlišné koncepty. Technicky je obchodní centrum mnohem složitější, má pasáže, několik pater, ostrahu. Retail park je parkoviště a přízemní budova. Dramaticky se liší také provozně. U obchoďáku potřebujete denní návštěvnost v řádu desítek tisíc lidí, ale jen část se vám konvertuje na zákazníka. Retail park takového čísla nikdy nedosáhne, ale zato máte prakticky stoprocentní konverzi, málokdo jezdí do retail parku jen s tím, aby se tam jen podíval a nic nekoupil. Oba koncepty ale mají svého zákazníka. Do shopping centra jedete za větším a luxusnějším nákupem, za zábavou a gastronomií. Retail park je zpravidla vhodný pro rychlý, jednoduchý a opakovaný základní nákup.

Jaký je teď prime yield u retail parků?

U nejkvalitnějších pražských retail parků to bude 5,5 až 5,75 procenta, v regionu bych určitě půl procentního bodu přidal. V poslední době došlo k lehkému stlačení yieldů.

Na čem fond vydělává peníze?

První pilíř jsou nájmy od nájemců na základě dlouhodobých smluv, to se inkasuje přes projektové společnosti do fondu. To je jeden základní pilíř. Druhý základní pilíř jsou valuace, přecenění aktiv. Pokud se v daném roce změnil trh a pokud v daném roce byla inflace, tak se to musí logicky projevit na hodnotě. Takže i výnos za loňský rok, což bylo 8,2 procenta, je částečně z nájmů a částečně z kladného přecenění tržní hodnoty.

Jak dlouhé máte smlouvy?

Na konci roku jsme měli WAULT na úrovni 6,2, teď to o něco vzroste, protože máme za sebou akvizici v Kralupech a Veselí nad Lužnicí, což jsou úplně nové parky s novými smlouvami. Také se nám daří stávající smlouvy prodlužovat.

TOP Realitní fondy

Realitní fondy vyhrály loni i nad akciovými. Masivní přítok kapitálu jim dovolil hojně nakupovat

27. 4. 2026 ▪ 6 min. čtení

A myslíte si, že s poměrně silnou výstavbou se tohle nezmění?

My máme od založení fondu obsazenost 100 procent. Daří se nám prodlužovat nebo přeobsazovat. A co se týče nového developmentu na trhu, tak ty projekty se staví postupně. Samozřejmě, kdyby se na trh dostaly hned najednou, tak pak by to asi cítit bylo. Klíčová je ale kvalita projektů, když budete mít dobré projekty, tak se nebojím, že by se nedařilo prodlužovat smlouvy.

V čem vás zaujaly projekty v Kralupech a ve Veselí, že jste je přidali do portfolia?

V Kralupech, respektive Kozomíně, se nám líbí, že jde o relativně velký retail park a silný středočeský region. Veselí je zase model parku, který přímo navazuje na Kaufland, jde o vyzkoušený model.

Prodávali jste už něco z portfolia?

Zatím ne, portfolio nám vyhovuje, jen v jednom případě u starší malé budovy zvažujeme prodej. Možná až bude portfolio větší, tak v rámci optimalizace budeme něco prodávat.

Co všechno sledujete, než koupíte retail park?

Vždy je klíčová lokalita, vývoj a složení populace, kupní síla, dopravní data. Řešíme aktuální konkurenci a také, jaká konkurence a kde by mohla přijít do budoucna. A druhým klíčovým parametrem je složení a kvalita nájemců. Máme už robustní portfolio, a tím pádem i dostatek dat k takovému posouzení.

Máte v plánu letos pokračovat v nákupech?

Ano, aktuálně máme 23 retail parků a do konce roku jich bude minimálně 25. Hodnotou portfolia pak budeme kolem 4,5 miliardy korun.

Jak plánujete všechny nové akvizice financovat?

Standardně fundraisingem a bankovními úvěry. LTV při koupi většinou máme 55 až 60 procent. Dluhopisy ani jiné finanční nástroje nepoužíváme.

Jak s dluhem pracujete?

Fixujeme úvěry na pět let a tím, jak postupně kupujeme a úvěrujeme, tak se struktura dluhu rozkládá a neděje se, že by nám najednou doběhlo 20 úvěrů v jednom roce, které bychom museli refinancovat. Snažíme se chránit před skoky dané změnou úrokových sazeb, což se ukázalo třeba v roce 2022, kdy fond vydělal přes 15 procent. Díky inflačním doložkám výrazně vzrostlo nájemné a díky fixacím nám zůstaly stejné náklady na financování.

Co je pro váš byznys největší riziko?

Určitě stav maloobchodního trhu, kondice nájemců.

Prověřujete si průběžně stav nájemců, protože jsme tu měli nedávno příklad obchodníka s elektronikou Okay elektro, který se dostal do potíží.

Sledujeme kondici, a to třeba i zahraniční matky, protože s ní se řetězec veze. Co se týče retail parků, tak tam máte třeba 80 nájemců – firem, takže je všechny dobře znáte. V případě Okay elektro jsme o problémech věděli, dokázali jsme se domluvit, takže ve dvou případech, kde jsme je měli, jsme je včas nahradili jiným nájemcem zaměřeným na elektroniku.

Kdo je váš typický investor?

Zhruba 75 procent jsou fyzické osoby, kvalifikovaní investoři. Mezi další investory patří firmy,  jiné investiční fondy, obce, bytové spolky anebo máme i banku skrze jejich vlastní fond. Banka si udělala velkou analýzu a pak se rozhodla pro investici, což nás těší. Vlastník fondu Josef Koller má ve fondu podíl v řádu několika set milionů korun.

Jaká máte pravidla, co se týče zhodnocení?

Fond investorům poskytuje přednostní výnos, který je nastavený tak, že dokud fond nedosáhne zhodnocení šest procent, tak zakladatel fondu ani management nemají nic. Pokud hranici překročíme, tak pak už se investoři o další zisk dělí se zakladatelem a managementem fondu. Je to výkonnostní odměna a řekl bych, že je to nastavené fér. Nemáme motivaci kupovat předražené projekty a zakladatel i management vydělávají formou success fee.

Když se podíváte na dnešní prostředí, založil byste fond znovu od nuly?

Upřímně řečeno ne z několika důvodů. První se týká už zmíněného na začátku, a to že se trh postupně zasycuje. A pak bychom založením nového fondu nepřinesli už nic nového. Když jsme náš fond zakládali, tak jsme byli na trhu jediní, kdo investoval výhradně do retail parků. Za tímto aktivem si stojíme i dál.